Jak na daň z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí, stejně jako daň dědickou a darovací, upravuje Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Převodem nemovitostí se nejčastěji rozumí úplatný převod vlastnictví k nemovitostem, což je nejrozšířenější forma převodu, tedy prodej nemovitosti na základě kupní smlouvy. Dále je to převod, tj. všechny ostatní změny vlastníka (např. v důsledku rozhodnutí státního orgánu).

Prodáváš, tak plať

Začneme tedy tím, kdo daň z převodu nemovitostí platí, tj. je poplatníkem. Ve většině případů je to převodce, tím bývá nejčastěji prodávající. Ale aby to nebylo tak jednoduché, samozřejmě existují výjimky.

Pokud jde o nabytí nemovitosti na základě výkonu rozhodnutí, při konkursu nebo vyrovnání a při nabytí vydržením (tj. pokud někdo vlastnil majetek v dobré víře a s dobrým úmyslem posledních deset let), což znamená, že nedošlo k nabytí na základě uzavření klasické smlouvy, pak je v tomto případě poplatníkem nabyvatel.

Jestliže k nemovitosti existuje věcné břemeno (například dům darovaný rodiči jejich dětem, ve kterém na základě věcného břemene rodiče dál žijí), pak je plátcem oprávněný z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcného břemenu (tedy v našem příkladu jsou to rodiče).

Existuje i případ, kdy jsou plátci jak převodce, tak i nabyvatel. K placení daně oběma dochází, pokud jde o výměnu nemovitostí (například vlastník bytu v Libni vymění svůj byt s vlastníkem bytu v Holešovicích za jeho byt). Převodce i nabyvatel jsou povinni platit daň společně a nerozdílně.

Pro úplnost ještě doplníme, jak je to v případě převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitosti z nebo do společného jmění manželů. Každý z manželů je samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné.

V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a daň platí podle velikosti svého spoluvlastnického podílu.

Předmět, základ a sazba

Předmětem daně z převodu nemovitostí je, jak už bylo na začátku řečeno, úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem, včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví. Tato daň se vybírá také při bezúplatném zřízení věcného břemene při nabytí nemovitosti darováním.

Pokud dojde ke směně nemovitostí, například vaší parcely s parcelou vašeho souseda, považuje se tato směna za jeden převod a daň se vybírá z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší.
Z nemovitostí na území České republiky se daň vybírá bez ohledu na státní občanství účastníků převodu.

Základem daně z převodu nemovitostí bude logicky cena dané nemovitosti. Touto cenou může být:

• cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, že cena sjednaná dohodou je nižší než cena zjištěná. Je-li však sjednaná cena vyšší než zjištěná, pak je základem daně tato sjednaná cena,
• v případě vydržení (tj. pokud někdo vlastnil majetek v dobré víře a s dobrým úmyslem posledních deset let) je to opět cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku v den sepsání osvědčení o vydržení ve formě notářského zápisu nebo právní moci rozhodnutí soudu o vydržení,
• cena bezúplatně zřízeného věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni,
• cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku platná v den nabytí nemovitosti na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci, tj. na základě leasingu,
• v případě vydražení nemovitosti při výkonu rozhodnutí, při exekuci nebo ve veřejné dražbě cena dosažená vydražením,
• cena sjednaná, jde-li o převod nemovitosti z vlastnictví územního samosprávného celku (např. obec, kraj),
• v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem, náhrada určená soudem nebo podíl na výtěžku z prodeje nemovitosti určený soudem,
• v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví dohodou, rozdíl cen před zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví a po zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví,
• v případě vkladu nemovitosti do společnosti s ručením omezeným nebo do akciové společnosti, hodnota určená posudkem znalce podle obchodního zákoníku.

Sazba daně z převodu nemovitostí je 3 % ze základu daně. Ten se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru a samotná daň na celé koruny nahoru.

Daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí je poplatník povinen podat místně příslušnému správci daně (tj. příslušný finanční úřad), a to nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k převodu nebo přechodu. Daň je potom splatná právě v této tříměsíční lhůtě. Součástí daňového přiznání je většinou ověřený opis či kopie smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují vlastnické vztahy k nemovitosti. Pokud daň činí míně než 100 Kč, daňové přiznání se musí podat, nicméně daň se neplatí.

Kdy se platit nemusí

Stejně jako u řady jiných daní může nastat řada situací, kdy při splnění určitých podmínek dojde k osvobození od této daně.

Mezi nejběžnější případy patří například  bezúplatné převody bytů a nebytových prostorů z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví členů nebo převody a přechody vlastnictví k majetku z Fondu národního majetku a z Pozemkového fondu na základě rozhodnutí o privatizaci. Úplný přehled případů, kdy dochází k osvobození od daně z převodu nemovitostí najdete zde.

Platili jste někdy daň z převodu z nemovitostí? Měli jste problém s oceněním nemovitosti nebo třeba s podáním daňového přiznání?

Daňové tiskopisy k dani z převodu nemovitosti