Prodáváme nemovitost

Především je nutné se rozhodnout, jakým způsobem budete hledat kupce. Pokud převádíte nemovitost třeba na děti nebo přátele, je to jasné, ale jak postupovat, pokud především chcete prodat za co nejvyšší cenu? Stejně jako u nákupu nemovitostijsou zde dvě možnosti: buďto na vlastní pěst, nebo pomocí zprostředkovatelských služeb realitní kanceláře. Oboje má své klady i zápory a vyplatí se dobře si promyslet, co je výhodné právě pro vás. Samozřejmě neuškodí se porozhlédnout, zda nějaká realitní kancelář nehledá dům podobný tomu vašemu, čímž v podstatě využijete právní servis realitní kanceláře, aniž byste platili provizi.

Realitka je vhodná, právník nutný

Realitní kanceláře, alespoň ty kvalitní, vám mohou nabídnout zpravidla vynikající právní servis a inzerci pro vaši nemovitost. A také dobrou cenu, k čemuž je motivuje dohodnuté procento z prodeje. Obvykle si účtují 3 až 7 %, za rozumný se dá požadovat 5% poplatek. Na druhou stranu téměř vždy požadují tzv. exkluzivitu, tedy záruku, že neprodáte v určené časové lhůtě nemovitost nikomu jinému. Pokud tak učiníte, má realitka nárok na provizi, i když prodej fakticky nezprostředkovala. Realitní kanceláře se tak brání proti situaci, kdy vám najde kupce a vy s ním uzavřete smlouvu samostatně, tedy zprostředkovatele obejdete. Ten již přitom musel na propagaci vaší nemovitosti vynaložit určité náklady.

I když se rozhodnete nevyužít zprostředkovatele (ať už si myslíte, že ušetříte, či již máte kupce), přinese vám prodej nemovitosti jisté náklady. Kromě nezbytných poplatků katastru nemovitostí či notářského ověření (což jsou vzhledem k prodejní ceně částky zanedbatelné) budete pravděpodobně platit za právní služby, jichž se doporučuje využít i při zdánlivě bezproblémových převodech (například mezi příbuznými), neboť i drobné opomenutí může mít za nepříznivých podmínek nepříjemné důsledky. Je spousta vzorových smluv, které ale mohou být pro daný případ nevhodné. Obecně se dá říci, že vzorová smlouva použitá bez ohledu na konkrétní situaci je nevhodná.

Nalezením kupujícího záludnosti nekončí

Samozřejmě, ani když je vybrán kupec, domluvena cena a s právníkem sepsána smlouva, není všem rizikům konec. Je vhodné si zajistit bezpečný převod peněz, výhodný pro poctivého prodávajícího i kupujícího, nejlépe do notářské úschovy nebo na vinkulovaný účet v bance (peníze jsou uloženy na účtu do doby než dojde ke splnění všech sjednaných podmínek, pak teprve dochází k jejich převodu). Ten je vhodné učinit ještě před podpisem smlouvy, bude vám vyplacen až po zápisu do katastru nemovitostí. Pro katastrální úřad potřebujete smlouvu s notářsky ověřenými podpisy a několik kopií (již není potřeba ověřovat podpisy), pro každého účastníka jednu a jednu pro finanční úřad, na který je odeslána do 30 dnů od zápisu do katastru.

Jak již bylo řečeno, k zápisu do katastru nemovitostí je potřeba pouze jedna notářsky ověřená smlouva, samotná žádost ani kopie smlouvy již ověřeny být nemusí. Proto nesmíte pustit smlouvu s ověřenými podpisy z ruky! Pokud jednáte s nefér partnerem, může totiž sám nechat zapsat převod nemovitosti a stát se jejím vlastníkem, aniž byste si toho vůbec všimli. Nemusíme zdůrazňovat, že to může znamenat přinejmenším další zdržení a nepříjemnosti.

Daně, daně, daně... z převodu nemovitostí

Dalším nákladem bude téměř vždy daň z převodu nemovitosti.Stát pravidelně upravuje tabulkové ceny, na jejichž základě se majetek oceňuje, a nemusím dodávat, že je spíše zvyšuje než naopak. Zároveň se mění i podmínky platby. Dříve se platila na základě daňového výměru, který vám vyměřil finanční úřad. Nezřídka se stávalo, že propásl lhůtu pro jeho zaslání (tři roky od konce kalendářního roku, v němž došlo k převodu) a tudíž stát o daň přišel. V současné době je nutno daň zaplatit do 30 dnů od doručení rozhodnutí o vkladu.

A jak se určuje základ pro daň z převodu nemovitosti? Nebylo by výhodnější se dohodnout na nižší ceně a zbytek doplatit načerno? Kromě legálních a morálních výhrad má tato možnost i další nevýhodu, totiž povinnost mít na prodávanou nemovitost znalecký posudek, daň se pak platí z té vyšší ceny. Tedy pokud prodáte dům oceněný na tři miliony za třináct padesát, budete platit daň ze tří milionů, pokud jej prodáte za pět milionů, budete platit daň z dohodnutých pěti milionů. Daň platí prodávající, ovšem kupující je za ni ručitelem.

A několik specialitek - při prodeji více vlastníků platí každý poměrnou část daně, při výměně nemovitostí platí obě strany daň z té dražší nemovitosti společně a nerozdílně. Pozor, daň z převodu nemovitosti se musí zaplatit, i pokud od smlouvy po vzájemné dohodě odstoupíte či bude prohlášena za neplatnou! V takovém případě je ovšem možné finanční úřad požádat o vrácení daně. U příbuzných v řadě přímé (děti, manželé) se daňově "vyplatí" nemovitost darovat až do hodnoty 51 900 000 Kč, u příbuzných v řadě nepřímé (sourozenci, neteře a synovci, tety a strýcové) pouze do 1 000 000 Kč, v ostatních případech je výhodnější prodej. Darovací daň platí samozřejmě obdarovaný.

Daně, daně, daně... z příjmu

Bohužel, převod nemovitosti může být spojen ještě s jedním druhem daně, totiž s daní z příjmu, jejíž výše je podstatně vyšší než daň z převodu nemovitosti. Pokud je nemovitost součástí obchodního jmění právnické či fyzické osoby, daní se tedy jako příjem z podnikatelské činnosti. Ovšem pozor, touto daní můžete být povinni i pokud se jedná o čistě soukromou nemovitost. Naštěstí se tomu dá celkem snadno vyhnout.

Daň z příjmu se při prodeji "nepodnikatelské" nemovitosti neplatí, pokud jste v ní bydlel dva roky před prodejem nebo ji vlastníte alespoň pět let. Zákon definuje bydlení velmi volně, nemusíte tedy mít v místě zapsané trvalé bydliště, ovšem komerční pronajímání se nepřipouští. Pokud jste tedy rodinný dům dostali darem a za rok jej prodáváte, velmi se vyplatí si další rok počkat, nechcete-li platit třetinu ceny na daních.

Pokud si nejste naprosto jisti, že nebudete muset daň z příjmu platit, vyplatí se konzultace s odborníkem. Například pokud rodiče darují pozemek svému potomkovi, aby jej mohl prodat a mít něco do začátku, bude podléhat dani z příjmu z plné prodejní ceny (jelikož náklady na nákup nemovitosti byly téměř nulové, resp. pouze daň z převodu pozemku při darování). Také pokud koupíte byt od družstva, musíte před jeho prodejem počkat alespoň dva roky, i když v bytě bydlíte už dvacet let. Při převodu zděděné nemovitosti se do těchto tzv. testovacích lhůt započítává i doba bydlení (či vlastnictví) zůstavitele, tedy vašeho zesnulého příbuzného.

Nebojte, povodně se nám vyhnuly

Jde to i bez daní?

V několika speciálních případech může být převod nemovitosti od daní osvobozen úplně, bohužel se většinou jedná o případy, kdy je prodávajícím stát či některá jeho organizace a pak třeba prodej nemovitosti za účelem financování útulku pro opuštěná zvířata či restituce. Z běžnějších transakcí je od daně osvobozen první úplatný převod nemovitosti po jejím dostavění, musí být ovšem splněny i další podmínky. Také převody v rámci stavebního družstva nejsou daní zatíženy.

Určitě vás bude lákat možnost zatajit nebo alespoň zamlžit některá negativa vaší nemovitosti, nicméně přestože takovým přístupem sice zvýšíte prodejní cenu, ve výsledku můžete i hodně prodělat. Například pokud kupec od smlouvy odstoupí s tím, že dům byl při povodních zaplaven, což jste mu předem nesdělili, soud na jeho připomínky většinou přistoupí. Je proto nutné kupce o těchto nedostatcích předem informovat a hlavně vtělit tato upozornění písemně do kupní smlouvy. Samozřejmostí je i zmínit všechna věcná břemena, předkupní práva atd., a to i ta, která se nezapisují do katastru nemovitostí. Pokud možno uveďte vše, co se s nemovitostí stalo a mohlo by ovlivnit její stav, jinak může kupující dosáhnout neplatnosti smlouvy od začátku.

Pokud prodáváte pouze část nemovitosti, musíte ji prokazatelně nabídnout k odkupu nejprve stávajícímu spoluvlastníkovi, pochopitelně nemůžete následně nemovitost prodat za cenu nižší, než za jakou jste ji nabídli spoluvlastníkovi. Také si pečlivě prohlédněte smlouvu, na jejímž základě jste nemovitost získali, neboť i ta může obsahovat jistá omezení, může jít například o darovací smlouvu s podmínkou zpětného odkupu.

Snad vám tento článek pomůže při prodeji vaší nemovitosti, na závěr snad jen dvě známá, ale pravdivá přísloví: Víc hlav víc ví, a dvakrát měř, jednou řež.

Sdílejte článek, než ho smažem