Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Družstevní byt: Mixované vlastnictví – soukromé a družstevní byty v jednom domě

| rubrika: Seriál | 23. 9. 2015 | 1 komentář
Stačí, aby si družstevní byty odkoupily dvě soukromé osoby, a z hlediska práva se zásadně mění pravidla hry.
Družstevní byt: Mixované vlastnictví – soukromé a družstevní byty v jednom domě

Postupné odprodeje družstevních bytů do osobního vlastnictví přivedly řadu bytových domů do situace, kdy někteří obyvatelé jsou členy družstva s právem nájmu, zatímco jiní jsou už vlastníky bytových jednotek. Kdo má v takovém kombinovaném bytovém domě jaké pravomoci a jak se dospěje ke společným rozhodnutím?

Více o tom, jak se z družstevního bytu stane byt váš, v našem článku: 

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Družstvo jako jeden z vlastníků jednotek

Pět jednotek, tři vlastníci – to jsou podmínky vzniku společenství vlastníků jednotek (SVJ). To znamená, že pokud byty v jinak družstevním domě koupí aspoň dvě další soukromé nebo i právnícké osoby, mělo by vzniknout SVJ. Družstvo se pak stane jeho členem společně s dalšími novými vlastníky. (Obdobné postavení jako družstvo může mít ve společenství vlastníků jednotek například také obec.) Při hlasování na shromáždění SVJ má potom každý vlastník tolik hlasů, kolik odpovídá jeho podílu na společných částech domu (pozor – ne počtu bytových jednotek). Družstvo tedy obvykle má větší rozhodovací pravomoc.

Jednotliví členové družstva, kteří až dosud rozhodovali o záležitostech bytového domu na členské schůzi, se ovšem nestávají přímými členy SVJ. Vlastníkem jejich bytů je družstvo, které na schůzi SVJ zastupuje jeho statutární orgán. Předseda nebo představenstvo by měli respektovat usnesení členské schůze, a prosazovat tedy zájmy družstevníků. Ti se ovšem musejí shodnout na společné pozici. Ač má družstvo silnější hlas, hlasuje jenom jednou (nelze hlasovat za jeden byt tak, jinde onak).

Stejně tak je to s příspěvky do fondu oprav, příspěvky nebo zálohami na správu bytového domu – SVJ je vybírá od vlastníků, a povinnost platit má tedy družstvo (samozřejmě proporčně s ohledem na to, kolik bytových jednotek a společných prostor má ve vlastnictví). Je na rozhodnutí družstva, kolik bude vybírat od nájemníků – družstevníků, aby bylo schopno splnit závazky, které má k SVJ.

Družstevníci na schůzi společenství vlastníků

Družstevníci nemají ze zákona právo se účastnit schůzí SVJ, zváno je pouze představenstvo coby jednatel právnické osoby – družstva. Nicméně SVJ se může rozhodnout družstevníky na schůze přizvat (ovšem bez hlasovacího práva). Důvod je k tomu zejména tehdy, pokud SVJ vnímá družstevníky jako potenciální budoucí vlastníky, které čeká v blízké době odkup bytů do osobního vlastnictví.

Kupujete? Prodáváte? Poradíme!

Dokážeme poradit při koupi i prodeji nemovitosti, prověřit fyzický stav nemovitosti i její kondici po stránce práva. Připravíme smlouvy. Samozřejmě si za to necháme zaplatit. A přece ve výsledku nejspíš ušetříte!

Kdy musí vzniknout společenství vlastníků

Jak už jsem psal výš, společenství vlastníků musí vzniknout, jakmile jsou v bytovém domě minimálně tři vlastníci alespoň pěti bytových jednotek (dobrovolně můžete SVJ založit i v menších domech o méně jednotkách). Zatímco dříve vznikalo SVJ automaticky, nový občanský zákoník zavedl od roku 2014 povinnost ho založit. Je tedy třeba svolat ustavující schůzi, schválit stanovy sepsané formou notářského zápisu a nechat SVJ zapsat do veřejného rejstříku (tedy obchodního rejstříku).

Zákon dává tři možnosti, jak může SVJ vzniknout. Vedle schválení stanov na schůzi shromáždění SVJ je to prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, které musí obsahovat i náležitosti stanov SVJ, což se týká nových bytových domů, anebo ujednání ve smlouvě o výstavbě. V případě postupné privatizace družstevního bydlení půjde obvykle o první variantu.

Proč se zákonodárci rozhodli komplikovat vlastníkům bytů život a zrušit automatický vznik SVJ? Jednoduše proto, že mnozí vlastníci bytů a správci bytových domů si vůbec nebyli vědomi toho, že společenství vzniklo. Nyní naopak jsou motivováni k jeho založení i tzv. „blokačním ustanovením“ – jakmile budou v bytovém domě již čtyři vlastníci a stále žádné SVJ, katastr nemovitostí začne blokovat převod vlastnického práva na dalšího, pátého vlastníka, dokud SVJ nevznikne.

Jsou družstva, která dostala ze zákona výjimku a SVJ musí založit teprve tehdy, když přijdou o většinový podíl na bytovém domě (vlastní již méně než čtvrtinu). Týká se to ovšem pouze družstev, která vznikla před 1. lednem 1992, byla původním vlastníkem budovy a plnila povinnosti správce již před 1. červencem 2000. Týká-li se vás tato podmínka, potom máte coby dosavadní správce povinnost svolat ustavující schůzi SVJ nejpozději do 90 dnů.

Na vaší straně

Partnerem seriálu je Home Institute, česká firma, která svým klientům dává do rukou nástroje pro bezpečnou koupi nemovitosti. Kupujícím zajišťuje kontrolu a přípravu smluv, prověrku a inspekci nemovitosti a další služby.

Co všechno má družstvo předat SVJ

Jste-li v představenstvu bytového družstva, kterému v bytovém domě právě vzniká společenství vlastníků jednotek, co všechno byste měli okamžitě předat do rukou výboru SVJ a co byste si měli naopak ponechat v družstvu? Jak proběhne na praktické úrovni přenesení odpovědnosti za správu společných částí domu a pozemku?

Předat byste měli veškerá práva a závazky, které se týkají budovy, a tedy doklady a dokumentaci podle prohlášení vlastníka, a také dokumentaci týkající se správy společných částí domu. Naopak ponecháte si vše, co se týká vnitřní činnosti bytového družstva, členskou evidenci, zápisy ze schůzí i účetnictví, které budou SVJ a družstvo vést odděleně.

V některých případech může SVJ nadále svěřit správu bytového domu do rukou družstva, které se tak dostává do role správcovské firmy. V tomto případě musí mezi SVJ a družstvem existovat kvalitní smlouva o správě bytového domu a SVJ by mělo činnost družstva kontrolovat, protože nadále nese za správu právní odpovědnost.

Likvidace družstva

Probíhá-li postupný prodej bytových jednotek do vlastnictví, dostane se družstvo dřív nebo později nevyhnutelně do bodu, kdy zanikne. Má-li totiž méně než tři členy, zaniká bez ohledu na to, jaký má majetek. Zrušené družstvo vstupuje do likvidace, kdy se rozděluje mezi členy likvidační zůstatek. Likvidátor pověřený členskou schůzi má povinnost na konec předložit účetní závěrku. Družstvo rovněž musí uhradit případné závazky ke správci daně či jiným orgánům, než podá žádost o výmaz z obchodního rejstříku.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+16
Ano
Ne

Diskuze

23. 9. 2015 | 4:15 | josef

Nějak nechápu " když přijdou o většinový podíl na bytovém domě (vlastní již méně než čtvrtinu)."? Většinový podíl je nad 50%, čtvrtina 25% a co mezi tím? Nemá tam být v závorce" vlastní již méně než polovinu?" více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Forwardy, Hold, Bankomat (ATM), transformované fondy, příspěvek zaměstnavatele, Český telekomunikační úřad, mobilní operátoři, jaromír novák, klasifikované úvěry, střední školy, centrální evidence sbírek, filip zeman, Asociace soukromých bezpečnostních služeb, ohřev teplé vody, záplava, Platforma zdravotních pojištěnců ČR, Standard & Poor’s 500, Den rovnosti platů

2C37727, 2SC9450, 2SC9450, 1AC6952, 1SY4311

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK