Poměrně často se píše o tom, že nový katastrální zákon pomůže podvodníkům jednodušeji nezákonně získat cizí nemovitost; a dotčený vlastník že po třech letech od převodu pozbude účinných možností, jak se proti podvodu bránit. Jsou to poplašné zprávy, značně přehnané a založené na nepřesném výkladu.
O tom, jak jednoduché je to dnes, už jsme na Peníze.cz psali:
Podstatnou změnou, kterou přináší nový občanský zákoník, je zásada materiální publicity veřejných seznamů, mezi které patří i katastr nemovitostí. V praxi to znamená, že je posílena ochrana osoby, která je v katastru vedena jako držitel práv (my píšeme o právu vlastnickém, ale v úvahu přicházejí i jiná věcná práva, např. věcná břemena, zástavní práva a podobně). Tato ochrana však nepůsobí absolutně, vztahuje se výslovně pouze na kupujícího, který nemovitost koupil za úplatu, vyloučeno je tedy darování. Další podmínkou je dobrá víra nabyvatele, že nemovitost koupil platně a od osoby oprávněné podle stavu zapsaného v katastru. Původní vlastník se navíc nesmí účinně bránit proti převodu práv. K uplatnění práv zákon stanoví lhůtu a po jejím marném uplynutí zápis v katastru nemovitostí svědčí ve prospěch zapsané osoby.
Nemovitost nekupujete každý den. Už proto, že je to vždycky pořádná investice. A čím víc peněz je ve hře, tím víc můžete prohrát, když si nedáte pozor.
Zvlášť, když narazíte na podobné "experty", o nichž je řeč v článku. Nepodceňte žádný z klíčových momentů, buďte připraveni a – nekupujte vilu v pytli. Více v článku Deniela Kotuly:
V případech současných podvodů s převody nemovitostí využívají pachatelé možnosti účastníků řízení nechat se v řízení zastoupit zmocněncem. Pokud podvodník padělá převodní listinu, například kupní smlouvu, včetně ověření podpisů, a vystaví falešnou plnou moc k zastupování v řízení před katastrálním úřadem, vlastník nemovitosti se v průběhu řízení nemusí dozvědět, že jsou jeho nemovitosti dotčeny změnou právních vztahů, tedy že se s nimi něco děje. O převodu se pak většinou dozvídá až následně a musí své vlastnické právo bránit proti tomu, kdo je podvodně nabyl a je jako vlastník veden v katastru nemovitostí.
Na tento problém nový katastrální zákon reaguje. Výrazně se rozšiřuje povinnost katastrálních úřadů informovat účastníky řízení, jejichž práva k nemovitostem jsou navrženými změnami dotčena. Katastrální úřad bude muset vlastníka nemovitosti informovat o zahájení řízení, které se týká jeho nemovitosti, a o vyznačení plomby, a to písemně na adresu trvalého pobytu účastníka řízení nebo jiným způsobem, který si účastníci zvolí. Podvodník, který si dokáže poradit s falšováním kupní smlouvy a plné moci by mohl „za“ skutečného vlastníka zvolit také jiný způsob doručování a upozornění tak od něj „odklonit“. Proto stanoví návrh nového katastrálního zákona povinnost úřadu informovat účastníky řízení navíc ještě po jeho ukončení, a to písemně nejen prostřednictvím zástupce, ale i přímo.
Od doručení informace o změně zápisu v katastru nemovitostí se odvíjí možnost postupu stanoveného v občanském zákoníku. Dotčený původní vlastník má poté právo požádat do jednoho měsíce od doručení oznámení katastrální úřad o vyznačení poznámky spornosti k nemovitostem a do dvou měsíců podat k soudu žalobu na určení vlastnického práva.
Zvláštní případ nastane, pokud původní vlastník o změně zápisu v katastru nemovitostí vyrozuměn nebude. V takovém případě se lhůta pro podání žaloby prodlužuje na tři roky a počíná běžet ode dne, kdy byl proveden popíraný zápis.
Prakticky v každém textu o novém katastrálním zákoně se vlastníkům nemovitostí radí, aby pro jistotu každé tři roky kontrolovali stav zápisu v katastru nemovitostí. Nutno poznamenat, že kontrola zápisu v katastru je dnes opravdu jednoduchá, občané mohu zdarma využít internetovou aplikaci nahlížení do katastru nemovitostí, případně požádat o výpis z katastru nemovitostí přímo na katastrálním úřadě nebo na každém Czech POINTu.
Na druhou stranu však nová úprava dává větší jistotu osobám, které nemovitost nabývají v dobré víře (tedy v přesvědčení, že se skutečně a poctivě stali vlastníky). Oproti dnešnímu stavu se tak kupující nemusí tolik obávat, že o nemovitost přijde, pokud prodávající nemovitost, kterou dále prodává, předtím nabyl nepoctivě. Vše samozřejmě záleží na posouzení věci soudem, ale kupující v dobré víře má mnohem výhodnější postavení.
Nová úprava katastrálního zákona tak neposkytuje více příležitostí podvodníkům a zlodějům, ale snaží se upravit vztahy k nemovitostem tak, aby ten, kdo v dobré víře nabyl nemovitost, měl relativní jistotu, že vlastníkem zůstane. Zároveň rozšiřuje povinnosti katastrálního úřadu tak, aby co nejvíce ochránil občany před podvody.
Na nové sérii článků věnovaných novému občanskému zákoníku a souvisejícím změnám zákonů spolupracuje Advokátní kancelář Mgr. Sofie Pondikasové. Advokátní kancelář se vedle dalších oblastí specializuje na právní vztahy tákající se nemovitostí. Dlouhodobě spolupracuje s řadou realitních kanceláří, kterým zajišťuje komplexní servis – od kupních smluv, přes advokátní úschovu, ověřování podpisů až po jednání s katastrálními úřady. Po úspěšném převodu bytu či nebytového prostoru připraví také nájemní smlouvy či poradí v otázkách správy domu.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
12. 8. 2013 8:30, Zdenek
Dokazal by me nekdo vysvetlit co brani zavest na katastru pro jakoukoli zmenu ve veci vlastnictvi podminku zabezpeceni heslem.Pokud je nekdo schopen cokoli zfalsovat bylo by mu to bez znalosti hesla k nicemu. Vsechna tato chystana opatreni mi pripadaji o proti jednoduchemu zabezpeceni heslem jako zbytecne komplikovana.
V diskuzi je celkem (7 komentářů) příspěvků.