Vlastní, nebo družstevní?

Vlastní, nebo družstevní?
Při koupi bytu se kromě řady různých obecných kritérií jako je cena či lokalita dostanete i před rozhodování, jestli koupit byt v osobním vlastnictví, či družstevní. Obojí má své plusy a mínusy a vy sami si musíte vybrat, které jsou pro vás důležitější.

První rozhodovací kritérium může být už samotný nákup bytu. Chcete-li k němu totiž využít hypotéční úvěr, můžete na družstevní byt rovnou zapomenout. Banka totiž u takového úvěru požaduje zástavu nemovitosti, což je u nákupu družstevního bytu realizovatelné pouze v případě, že vám někdo svou vlastní nemovitost půjčí a vy ji použijete jako zástavu k získání úvěru na nákup členského podílu (v podstatě bytu) v bytovém družstvu. Tato skutečnost se s rostoucím zájmem o hypotéky projevila ve vyšší ceně bytů v osobním vlastnictví, neboť ty umožňují i nákup na dluh. U družstevního bytu je nákup na úvěr složitější. Buďto si můžete vzít několik úvěrů ze stavebního spoření (ale i tady je u částek přes 300 tisíc korun nutné ručení nemovitostí) nebo musíte sehnat jinou nemovitost jako zástavu. Koupě družstevního bytu ale má své výhody, převod se může uskutečnit během několika dní (záleží na družstvu), narozdíl od katastru nemovitostí, kde můžete na zápis vkladu čekat i několik měsíců. Další výhodou je vyhnutí se pětiprocentní dani z převodu nemovitostí (platí kupující). Převod družstevního podílu je většinou zatížen pouze malým poplatkem, někdy je dokonce zdarma.

Osobní vs. družstevní vlastnictví bytu
Osobní vlastnictví
Výhody Nevýhody
  • vyšší tržní cena
  • není riziko vytunelování
  • nutnost řešit všechny opravy a údržbu v domě se všemi nájemníky (v případě, že je v os. vlastnictví alespoň polovina bytů v domě)
  • při prodeji se platí daň z převodu nemovitostí
  • při prodeji čekáte řadu měsíců na zápis do katastru nemovitostí
  • Družstevní vlastnictví
    Výhody Nevýhody
  • při převodu se neplatí daň z převodu nemovitostí
  • družstvo zajišťuje údržbu a další záležitosti
  • při prodeji může být převod uskutečněn v podstatě okamžitě
  • nižší tržní cena
  • nutnost kontrolovat hospodaření družstva (v případě krachu můžete přijít o byt)
  • O družstevní byt můžete přijít

    O nevýhodách družstevních bytů by mohli dlouhé hodiny mluvit členové těch nemnoha bytových družstev, která dokázala v minulých letech zkrachovat. Zatímco u běžné obchodní firmy může být krach důsledkem špatného obchodního modelu, u bytových družstev je bankrot většinou důsledkem velmi nehospodárného přístupu jeho vedení. Například plzeňští družstevníci z Bytového družstva mladých přišli kvůli několikaletému hospodaření vykutáleného představenstva o desítky milionů korun z fondu oprav. Navíc družstvo poskytovalo služby i domům, kde již všichni byli vlastníky svých bytů a od těchto subjektů vybíralo zálohy na energie, které se však ztratily. Pokud tyto subjekty pošlou družstvo do konkurzu, je možné, že byty družstevníků se stanou součástí konkurzní podstaty. Podobná situace se přihodila v Říčanech, kde však již byl konkurz na družstvo uvalen a družstevníci se snaží sehnat peníze na zaplacení dluhů, aby o své byty nepřišli.

    Situace majitele ale určitě není tak zlá, jak se zdá z předchozího odstavce. Družstva totiž zajišťují správu domů svých družstevníků (týká se i domů, kde je většina bytů družstevních) a kromě placení příspěvků do fondu oprav a záloh na energie a další služby se tedy "nemusíte" o nic starat. Celé je to však relativní. Měli byste totiž dohlížet na způsob jak družstvo s penězi hospodaří, jak vybírá firmy, které mu dodávají služby.

    Osobní vlastnictví - dodatečné starosti

    Jste-li zapsáni jako vlastníci bytu v katastru nemovitostí, nemůže vás sice o byt nikdo připravit, na druhou stranu to s sebou může přinášet dodatečné starosti. Zatímco družstva se starají o údržbu a další náležitosti, vlastníci bytů si musí vše zajistit sami. Řemeslníci na opravy v bytě přitom patří k těm jednodušším problémům. Na všech opravách týkajících se celého domu (střecha, chodba, výtah, rozvody vody, elektřiny, plynu...) se musíte domluvit se všemi nájemníky, doslova se všemi. Jediný "potížista" může vše pěkně protáhnout, přitom se musíte shodnout na nákladech oprav, na firmě, která je provede... V družstvu je tento proces mnohem jednodušší.

    Nejlepší je kombinace 

    Asi nejlepší bude "kombinace" obou forem vlastnictví. Byt mít v osobním vlastnictví, ale vytvořit družstvo či jinou formu sdružení, které bude tvořit fond oprav a zajišťovat správu domu. I v tomto případě je nutné na činnost družstva (či společenství) dohlížet, aby nemohlo dojít k rozkradení či nehospodárnému zacházení s fondem oprav. Určitě však není nutné být paranoidní; tak jako většinou předpokládáme, že většina lidí je poctivých, tak je možné to stejně předpokládat i u těch, kteří se cpou do vedení družstva. Navíc v rámci domu se lidé většinou alespoň trochu znají (i když obyvatelé velkých měst na to asi budou mít jiný názor), a tak většinou víte, co můžete od koho očekávat.

    Pro jakou formu vlastnictví bytu byste se rozhodli vy? Myslíte si, že riziko vytunelování družstva je velké? Podělte se o své názory s ostatními!

    Držíte se udržitelnosti?

    Držíte se udržitelnosti?

    Generali Česká pořádá soutěž SME EnterPRIZE, která oceňuje udržitelné podnikání. Přihlásit se můžete do 5. dubna.

    Sdílejte článek, než ho smažem

    Líbil se vám článek?

    +6
    AnoNe
    Vstoupit do diskuze
    V diskuzi je celkem 5 komentářů

    Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

    DníHodinMinutVteřin
    Slevový kód: PENIZE1O
    Vyplnit přiznání

    Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

    Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

    Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

    A tohle už jste četli?

    Kolik zaplatíte na dani z nemovitostí? Na žádost o e-mail zbývají dva dny

    14. 3. 2024 | Kateřina Hovorková | 1 komentář

    Kolik zaplatíte na dani z nemovitostí? Na žádost o e-mail zbývají dva dny

    Už jen do 15. března můžete požádat o zaslání platebních údajů e-mailem místo složenky. Na samotné zaplacení daně z nemovitých věcí je pak čas do konce května.

    Startují výhodné úvěry k programu Oprav dům po babičce. Mají bezkonkurenční úrok

    29. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ

    Startují výhodné úvěry k programu Oprav dům po babičce. Mají bezkonkurenční úrok

    Dotační program Oprav dům po babičce doplní nabídka výhodných úvěrů od stavebních spořitelen a bank. Úrok bude poloviční proti tomu, co běžně nabízí trh – maximální RPSN bude 3,5 procenta... celý článek

    Největší dodavatel plynu výrazně zlevní. Podmínkou je fixace

    28. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ

    Největší dodavatel plynu výrazně zlevní. Podmínkou je fixace

    Dodavatel energií innogy zákazníkům od března výrazně zlevní fixovanou elektřinu i plyn. Změny cen se týkají hlavně dvouletých fixovaných produktů, u nichž společnost eviduje velký... celý článek

    Všechno o zálohách na elektřinu. Proč chtějí víc a jak víc neplatit

    19. 2. 2024 | Lukáš Kaňok

    Všechno o zálohách na elektřinu. Proč chtějí víc a jak víc neplatit

    Řadě z nás od začátku roku zase vzrostly zálohy na elektřinu. Jak je to možné, když ve zprávách píšou, že elektřina zlevňuje? Známe odpověď a všechno kolem záloh srozumitelně vysvětlíme. celý článek

    ČEZ opět zlevňuje. Tentokrát cílí na fixace

    12. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ | 2 komentáře

    ČEZ opět zlevňuje. Tentokrát cílí na fixace

    Energetická společnost ČEZ ode dneška zlevňuje své fixované produkty v průměru o několik stovek korun za megawatthodinu (MWh). 

    Partners Financial Services