Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Nemovitostní bublina může, ale nemusí být mýtus

| rubrika: Analýza | 17. 7. 2009 | 10 komentářů
Nemovitostní bublina může, ale nemusí být mýtus
V roce 2007 silně vzrostly ceny bytů, pozemků i rodinných domů. I přes zpomalení tempa růstu vzestup pokračoval i vloni. Dosahoval hodnot přes deset procent. Navzdory vysokým cenám ale najít jasný důkaz o tom, že Česku hrozí splasknutí nemovitostní bubliny, je obtížné.

Ceny rezidenčních nemovitostí ve Velké Británi, Spojených státech, Irsku či Španělsku rostly před současnou finanční krizípodobným tempem jako v Česku. Zatímco rok 2008 byl pro jmenované země rokem poklesu cen nemovitostí od zhruba dvaceti procent (Spojené státy americké) do tří procent (Španělsko), v Česku růst trval. Oproti roku 2007 se ale zpomalil. Ke konci prvního pololetí 2008 ceny bytů i pozemků v Česku vzrostly kolem třinácti procent, rodinné a bytové domy zhruba o deset procent. Růst cen nemovitostí v době propukající recese podnítil obavy, které Česká národní banka prezentovala v loňské Zprávě o finanční stabilitě (ZFS), zda se trh s nemovitostmi v České republice nepřehřívá a zda nehrozí pád cen nemovitostí

Pokud by v Česku existovala takzvaná nemovitostní bublina, tedy odchýlení cen od „správné“ cenyvlivem příliš rychlého růstu, která by „praskla“, mohlo by to mít tvrdý dopad na domácí ekonomiku. Rostoucí ceny nemovitostí způsobují, že se lidé cítí bohatší a banky jistější, protože když dlužník nesplácí úvěr, který je zajištěný nemovitostí, je veliká šance, že ztráta banky z nesplaceného úvěru bude minimální či žádná. Prudký propad cen nemovitostí by naopak tedy znamenal, že se lidé už nebudou cítit tak bohatí a nebudou tolik utrácet. Banky se pak budou bát poskytovat úvěry, protože jejich portfolio úvěrů bude obsahovat více rizikovějších úvěrů než dříve.

Prvním ukazatelem, který analytici sledují při zkoumání „přehřátí“ nemovitostního trhu, jsou ukazatele podílů ceny nemovitostí k průměrnému příjmu (price-to-income) a ceny nemovitostí k nájemnému (price-to-rent). Odhad ČNB ukazuje, že pro rok 2008 ukazatele mírně poklesly a ve srovnání s některým zeměmi, kde se trh nemovitostí propadl, je na tom Česko docela dobře. „Na druhou stranu jsou však tyto ukazatele vyšší, než pro hlavní obchodní partnery (Německo a Rakousko, pozn. red.) České republiky,“ tvrdí aktuální ZFS.

Co ovlivňuje ceny nemovitostí?

Z demografického hlediska se podle studie Hlaváčka a Komárka ukázaly významné vliv přírůstku stěhování a rozvodovosti (rozvod způsobuje poptávku jednoho z partnerů po bydlení). Malý vliv mají údajně nabídkové faktory, naopak vliv na ceny nemovitostí má míra nezaměstnanosti v regionu a míra růstu mezd. Důležitý je také rozvoj finanční trhu a přístup k úvěrům na bydlení.

Vzhledem k hodnotám výše zmíněných faktorů (jsou příznivější než ve zbytku republiky) se ukazuje specifičnost nemovitostí v Praze, kde je ve srovnání se zbytkem České republiky nízká nezaměstnanost, vyšší mzdy a vysoký přírůstek stěhováním.

Pro podrobnější analýzu je vhodné podívat se i na určující činitele cen nemovitostí. Michal Hlaváček a Luboš Komárek testovali různé nabídkové a poptávkové faktory, které by mohly mít vliv na ceny nemovitostí a snažili se pomocí modelu určit, zda jsou ceny nemovitostí v Česku nadhodnocené. Výsledek, ke kterému došli, sami autoři hodnotí opatrně, jelikož v minulosti takový test prováděn nebyl a data, která mohou autoři testovat, sahala „jen“ do roku 1997. Nicméně studie Hlaváčka a Komárka tvrdí, že nemovitostní bubliny byly v Česku v posledním desetiletí dvě. Mezi lety 2002 a 2003 se jednalo o bublinu spekulační povahy, která souvisela se vstupem České republiky do Evropské unie. Další menší bublina se objevila na přelomu let 2007 a 2008. Podle studie tak růst cen nemovitostí lze vysvětlit vývojem ekonomických veličin. Ty se ale nepohybují jen jedním „žádoucím“ směrem, například tento rok se již výrazně zvýšila nezaměstnanost, která má na cenu nemovitostí vliv. V souvislosti s dopady finanční krize do tuzemské ekonomiky však nelze zcela vyloučit opětovné nafouknutí bubliny zdola,“ tvrdí Hlaváček a Komárek. K takové situaci by došlo, pokud by ceny nemovitostíneodrážely recesi, do které se Česko dostalo, pokud by se zhoršily faktory určující ceny nemovitostí. Ty by ale tento vývoj neodrážely.

Propočet dopadů scénáře „ekonomická deprese“ na ceny bytů

VeličinaZměnaKoeficient (výpoč ČNB)Dopad v Kč na m2
Přírůstek stěhováním -0,691729-1190
Míra nezaměstnanosti1,4-350-496
Průměrná měsíční mzda-15023,4-5110
Úvěry-21790,093-203
Celkem v Kč za m2-6998
Celkem v % stávající ceny-31,8%
Zdroj: ČNB

„Pokles meziročních růstů nabídkových cen ve druhé polovině roku 2008 souvisí především s efektem vysoké srovnávací základny a jeví se jako relativně málo významný. V prvním čtvrtletí 2009 se však již objevily i signály poklesu absolutních nabídkových cen,“ tvrdí ZFS. Odhad současné situace je ale složitý. Hlaváček a Komárek vycházejí z údajů v daňovém přiznání (pro výpočtu daně z nemovitosti), které mohou být podle nich ale zavádějící z důvodu toho, že se lidé snaží o daňovou optimalizaci. Přesto jsou prý lepší než nabídkové ceny realitních kanceláří. „Rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými cenami na našem trhu je větší, než by ukázala jakákoli analýza uskutečněných obchodů. Velká část nabízených nemovitostí se totiž v dohledné době neprodá, protože požadované ceny jsou mimo realitu trhu,“ tvrdí Jan Borůvka, generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR.

ČNB počítala scénář poklesu nemovitostí při ekonomické depresi, kterou definuje „jako velmi výrazné zpomalení domácí i zahraniční ekonomické aktivity, částečně i z důvodu zamrznutí nabídky úvěrů reálné ekonomice. Přitom by pokles českého HDP byl větší než v případě eurozóny a dosáhl by v prvním čtvrtletí 2010 hodnoty -10 procent.“ Výsledek tohoto extrémně špatného scénáře pro ekonomiku, která ještě nedosedla na dno recese, by podle ČNB byl pokles cenymetru čtverečního bytu o více jak 30 procent.

Je podle Vás v Česku nemovitostní bublina?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+3
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

18. 7. 2009 18:54, Stanislav

Pokles nemovitostí o cca 30% neřeší recesi ani vyšší poptávku po nákupech realit. Musí jít dolů alespoň o 60-70%.

Reagovat

 

+3
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

17. 7. 2009 13:14, Pavel

jéje, bublina je na všech aktivech nejenom na nemovitostech. kdyby se nedělalo šrotovný, tak by cena předraženejch aut šla rychleji dolu, takhle pokles není takovej. A domácnosti tudíž zaplatí zisky automobilek ze svých daní a pak ještě dražší auta. NECHAL BYCH TO NA TRHU AŤ SE PROČISTÍ, je to nejefektivnější způsob jak se zbavit špatností.

Reagovat

 

-4
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (10 komentářů)

22. 7. 2009 | 14:36 | Tonda

Bublina není, protože banky pozorně prověřují bonitu klientů při žádostech o hypotéku, úroky jdou nahoru, průměrné platy stagnují nebo klesají, krachy firem vyšší, hrozba nezaměstnanosti je vyšší. Byty v minulosti šli díky...více

20. 7. 2009 | 14:50 | JJ

"Pokles cen o 50% by byl snesitelný." - asi myslíš ze strany kupujícího. Jak ale vidno, prodávající si to nemyslí. Takovéhle odhady jsou často jenom přáním. více

19. 7. 2009 | 21:57 | pb.


No, u některých lidí to znamená, že musí chodit do práce, což by za normálních okolností nedělali. U většiny těch zbývajících to znamená, že chodí do práce shrbení, dělají věci, které jsou proti jejich přesvědčení a...
více

18. 7. 2009 | 23:13 | vladislav skalicky

rozhodně je zde bublina která již teď praská. Děje se to periodicky v západní evropě a češi na to ještě nenavykli. Ten propad cen již je akorát my zde nemáme tak důkladné statistiky jako třeba britové --http://www.propertyinvestmen...více

18. 7. 2009 | 18:54 | Stanislav

Pokles nemovitostí o cca 30% neřeší recesi ani vyšší poptávku po nákupech realit. Musí jít dolů alespoň o 60-70%. více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Burzovní spekulace, Věřitel, Gesce, daně, banky, fintech, lukáš kovanda, pavel bělobrádek, mateřská, náhradní doby, charita, podnájem, objem dat, Pioneer Investments, etika, psychotesty, nezaplacená faktura, podéní žaloby

2SC5461, 5A62995, 2AF7662, 3AF9208, 2AF6202

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK