Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Fungují úvěry na bydlení v České republice, jak mají?

| 17. 2. 2006
Fungují úvěry na bydlení v České republice, jak mají?
Jsou hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření dostupné všem, kteří je potřebují? Pomáhají tyto nástroje bydlení skutečně řešit, nebo mají nevyužité rezervy? Obstojí české hypoteční banky a stavební spořitelny ve srovnání s bankami EU? Odpovědi na tyto i další otázky se dozvíte v našem článku.

V článcích Jaké možnosti půjček na bydlení mají Evropané a Jak se bydlí v postkomunistických zemích bylo popsáno, jak fungují nástroje financování vlastnického bydlení založené na tržních principech ve vyspělých zemích Evropské unie a ve vybraných zemích střední a východní Evropy. V dnešním článku se zaměříme na Českou republiku. V ČR patří mezi dva nejdůležitější nástroje financování vlastnického bydlení hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. S využitím znalostí o fungování trhů s úvěry na bydlení v zemích EU se pokusíme upozornit na případné rezervy těchto systémů. Výzkum efektivity systémů financování vlastnického bydlení v ČR, ze kterého v článku vycházíme, realizoval Sociologický ústav Akademie věd České republiky. Šetření bylo založeno na kombinaci písemného dotazníku a hodinového rozhovoru se zástupci jednotlivých hypotečních bank a stavebních spořitelen podle předem připravených okruhů otázek.

V článku vycházíme ze studie Sociologického ústavu Akademie věd České republiky – Standardy bydlení 2004/2005, která se mimo jiné zaměřila na financování bydlení. Autory studie jsou Martin Lux, Petr Sunega, Tomáš Kostelecký, Daniel Čermák a Josef Montag.

Které banky a stavební spořitelny se do výzkumu zapojily, a které nikoliv

Přístup většiny poskytovatelů hypotečních úvěrů byl vstřícný a operativní, do výzkumu se odmítla zapojit eBanka a GE Money bank (profil, názory). eBanka (profil, názory) odůvodnila své odmítnutí omezenými personálními kapacitami, v případě GE Money bank byla oficiálním důvodem odmítnutí přílišná citlivost otázek a požadovaných detailních údajů v dotazníku z pohledu banky. V případě stavebních spořitelen byla situace spíše opačná, dotazník vyplnila pouze jedna stavební spořitelna – Stavební spořitelna České spořitelny (profil, názory) a rozhovor poskytly pouze tři stavební spořitelny – opět SSČS, Hypo stavební spořitelna (profil, názory) a Raiffeisen stavební spořitelna (profil, názory). Svou neochotu zapojit se do výzkumu stavební spořitelny nejčastěji odůvodnily rozhodnutím Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže ze září 2004, který je obvinil z výměny obchodních výsledků, která údajně vedla ke kartelové dohody v oblasti poplatků. Pozn. red.: V prosinci roku 2005 ÚOHS zastavil toto řízení, protože vinu stavebních spořitelen neprokázal a zrušil pokutu v celkové výši 484 miliónů Kč, vydal však nové rozhodnutí týkající se výměny statistických přehledů a stanovil pokutu celkem na 201 milionů Kč. Tomuto tématu jsme se více věnovali v článcích Je to kartel, není to kartel…, Stavební spořitelny by bez pomoci státu prodělávaly a Stavební spoření si pod sebou podřezává větev. Pro výzkum Sociologického ústavu AVČR byly použity také materiály České bankovní asociace, ministerstva pro místní rozvoj a ministerstva financí a výroční zprávy hypotečních bank a stavebních spořitelen.

Co by mohlo fungovat lépe?

Ze závěrů šetření vyplynulo, že obecně je efektivita zprostředkování v oblasti financování vlastnického bydlení v ČR ve srovnání s EU na relativně vysoké úrovni. Existují však rezervy, které by mohly přispět k jejímu dalšímu zvýšení. Jaké to jsou? Podívejme se nejprve na hypoteční banky, pak na stavební spořitelny.

Hypoteční banky

Dostupnost hypotečních úvěrů
Z údajů, které banky poskytly, vyplynulo, že průměrný věk žadatele o hypoteční úvěr v letech 1995 až 2005 činil 36,6 let, v roce 2004 průměr činil 36,4 let. Z porovnání těchto dvou hodnot je zřejmé, že se věk nepatrně snížil, nicméně se nejedná o nijak významný pokles. Dalo by se očekávat, že snižování průměrného věku žadatelů o hypotéky by mohlo být významnější, také vzhledem k příznivému ekonomickému vývoji v uplynulých letech a poklesu úrokových sazeb. Banky uvedly, že se snaží dostupnost zvýšit širokou nabídkou typů fixací úrokových sazeb. Při kratších fixacích nabízejí nižší úrokové sazby, což snižuje nároky na bonitu klienta, protože výše měsíční splátky je nižší než při delší fixaci, tedy vyšší úrokové sazbě. Dále prodloužením doby splatnosti úvěru, rozšířením účelovosti hypotečních úvěrů a snížením minimální výše poskytovaných úvěrů. Nabízí se tedy otázka, zda nástroje, kterými se banky snaží zvýšit dostupnost hypoték širšímu okruhu klientů, přispívají dostatečně k odstranění hlavních překážek, které brání klientům nižšího věku získat hypoteční úvěr. Vypadá, to ve srovnání s EU ne příliš efektivně. V některých zemích EU se u mladých lidí (zejména těch, kteří vystudovali nebo se studiem připravují na perspektivní povolání) při posuzování bonity nehodnotí jejich současná finanční situace, ale zohledňuje se pravděpodobnost růstu jejich příjmů v budoucnu.

Transparentnost v souvislosti s dodatečnými náklady
Nezanedbatelným nákladem spojeným s hypotečním úvěrem je výše poplatků za vyřízení úvěru a výše poplatků za správu a vedení účtu. Další "skryté" náklady tvoří povinná pojištění (zastavené nemovitosti, v některých případech vyžadované životní pojištění – více o tomto tématu najdete v článku Vybíráte si úvěr na bydlení? Nezapomeňte do nákladů započítat i povinná pojištění). Banky se snaží nabídnout co nejnižší úrokové sazby z úvěru, protože vědí, že výše této sazby je hlavním faktorem, který v současnosti ovlivňuje volbu klienta mezi jednotlivými bankami. Část nákladů se proto snaží "skrýt" ve formě dodatečných poplatků, což přispívá ke snížení transparentnosti nákladů pro klienta a snižuje kvalitu nabízených služeb.

Rozšíření produktové nabídky
V nabídce poskytovatelů hypotečních úvěrů bychom marně hledali zpětnou hypotéku nebo tzv. flexibilní hypoteční úvěry. Zpětná hypotéka je typ úvěru, který v zemích s rozvinutým hypotečním trhem využívají např. starší lidé. Mají možnost nabídnout bance nemovitost s tím, že banka jim bude do konce života pravidelně vyplácet rentu v určité výši a po jejich smrti připadne nemovitost bance. Flexibilní hypoteční úvěr je úvěr, kdy klient v "příznivých" obdobích života (např. když získá dobře placené zaměstnání) platí více, než kolik by činila anuitní splátka. Naopak v "nepříznivých" obdobích platí méně nebo dokonce nesplácí vůbec. Díky svému flexibilnímu nastavení se jedná o velmi populární produkt, který výrazným způsobem snižuje rizika, kterým jsou klienti při hypotečním úvěrování obvykle vystaveni (např. riziko dočasné platební neschopnosti). Obecně lze říci, že škála produktů, kterou nabízejí poskytovatelé hypotečních úvěrů v zemích s vyspělým hypotečním trhem, je prozatím širší než v ČR.

Nižší sankce za předčasné splacení úvěru
Sankce za předčasné splacení účelových hypotečních úvěrů, které se u nás uplatňují, jsou neúnosně vysoké (okolo 10 % z předčasně splacené jistiny úvěru) a za situace rostoucích úrokových sazeb (kdy má banka možnost v případě předčasného splacení poskytnout úvěr za výhodnějších podmínek novému klientovi) jen těžko obhajitelné. Sankce za předčasné splacení komplikuje a prodražuje refinancování stávajících hypotečních úvěrů při prodeji nemovitosti zatížené zástavním právem, přispívá k menší konkurenci mezi finančními ústavy (klient je po dobu splatnosti úvěru vázán u jedné banky) a motivuje klienty k rizikovějšímu chování (klienti jsou "tlačeni" k fixacím na kratší dobu, aby se zcela nevzdali možnosti dřívějšího splacení úvěru).

Stavební spoření

Nízká proúvěrovanost
Hodnota koeficientu proúvěrovanosti (tzn. poměr objemu úvěrů k naspořené částce) v sektoru stavebního spoření dosáhla k 31. 12. 2005 hodnoty 32,8 %, což představuje meziroční nárůst jen o 3,5 %. Ačkoli od roku 2002 vykazuje hodnota ukazatele stoupající tendenci, stále je výrazně pod úrovní vyspělých zemí (Rakousko, Německo), kde se pohybuje mezi 70 % až 80 %. Důvodem nízké proúvěrovanosti, kterou stavebním spořitelnám "zazlívá" i ministerstvo financí, může být také "příliš" štědrý systém státní podpory, který láká nadměrný počet "přátelských" klientů, tzn. klientů kteří chtějí jen spořit a nemají zájem o čerpání úvěru.

Neopatrná úroková politika
Stavební spořitelny nabízely poměrně dlouhou dobu klientům vysoké úroky z vkladů. V souvislosti s poklesem úrokových sazeb na mezibankovním trhu v posledních letech se tato poněkud neopatrná úroková politika projevila v prudkém poklesu výnosů stavebních spořitelen. Pokles výnosů má nejsilnější vazbu na růst poplatků. Přestože spořitelny v souvislosti s růstem poplatků argumentují zvýšenými náklady, připouštějí, že výnosy z poplatků tvoří nezanedbatelnou část jejich hrubých výnosů.

Jaký bude další vývoj?

Míra využití výše zmíněných tržních nástrojů financování vlastnického bydlení, která je na národní úrovni měřena obvykle ukazatelem podílu nesplacených úvěrů na bydlení na HDP, je v zemích střední a východní Evropy v průměru nižší (tzn. i v ČR) než ve starých členských zemích EU. Potenciál pro rozvoj financování vlastnického bydlení pomocí hypoték či úvěrů ze stavebního spoření ČR má, ale definovat konkrétní vývoj by bylo spekulativní. Záleží na výši úrokových sazeb, ekonomické situaci v ČR, svůj vliv bude jistě mít i plánovaná deregulace nájmů a zvýšení DPH na bytovou výstavbu v roce 2008.

Co nás čeká v roce 2006?
Letos je před námi mnoho důležitých změn. Týkají se oblasti daní, také budeme moci začít využívat společné zdanění manželů, vzrostou sociálních dávky, zároveň ovšem i ceny energií atd. Připravili jsme pro vás sérii článků, ve kterých vám všechny významné změny přiblížíme a pomůžeme vám je co nejlépe využít. Neboli - Peníze 2006: s čím počítat a jak to spočítat.

A kde vidíte rezervy hypotečních bank a stavebních spořitelen vy? Připadá vám jejich poplatková politika dostatečně transparentní?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

0
Ano
Ne

Diskuze

Žádný komentář nebyl vložen.

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

RPSN, Přímé obchody, Účetní hodnota, zaměstnanec, vladimír vaňo, nta, daňový bonus, daně, Forfaiting, akty, dagmar kocmánková, p.a., Exxon Mobil, Adam Smith, Henry Ford, zaměstnanecký fond, termínový charakter, Jarmila Lehnerová

4S26370, 4SUCCESS, 2SZ7074, 3SI8345, 4AK8181

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK