Hypoteční úvěry: konkrétní nabídka

V nedávných příspěvcích o aktuálním trhu hypotečních úvěrů (Hypoteční úvěry: sliby vs. realita, Hypoteční úvěry: zapeklité podmínky)  jsme se věnovali minimálním úrokovým sazbám českých hypotečních bank a nejrůznějším zapeklitostem, které na žadatele o hypoteční úvěr čekají, a na které je třeba dát v jednotlivých bankách pozor. Nakonec vám předkládáme řešení pro dva modelové klienty. Podívejte se, jak by v jednotlivých bankách dopadli.

Požadavek byl jednoduchý: vyřešit situaci co možná nelépe jen pomocí hypotečního úvěru. Výsledkem je srovnání bank podle toho, které z nich pro tyto klienty připadají v úvahu. Proto jsme do řešení zahrnuli jen ty hypobanky, které mohou uvedeným klientům vyjít vstříc, aniž bychom případné chybějící zdroje nějakým způsobem doplňovali (např. ze stavebního spoření). Přesto na tyto možnosti upozorníme a uvedeme je pod čarou, protože v některých případech se jedná skutečně jen o pár desítek tisíc. Přesněji, chybějící částku budeme tolerovat do 100 000 Kč, sazby těchto bank budou v tabulce uvedeny.

Představme si uchazeče o hypotéku

Klient Jan Novák:

• záměr: koupit byt v osobním vlastnictví (OV) za kupní cenu 1,5 mil. Kč v Praze (odhadní cena bytu 1,3 mil.),
• vlastní zdroje: 300 tisíc Kč,
• čisté měsíční příjmy: 30 000 Kč (hrubé tedy 43 200 Kč),
• svobodný muž bez závazků ve věku 25 let, absolvent VŠ, pracuje v Praze u zahraniční softwarové firmy jako programátor už 3 roky, doposud bydlí v podnájmu v Praze na Jižním Městě, taky 3 roky,
• maximální možná měsíční splátka může být ve výši 15 tis. Kč, včetně všech pojištění (a po odečtu úroků od základu daně),
• fixaci úrokové sazby si představuje na max. 3 roky a splatnost na 15 - 20 let, aby byla dodržena max. možná splátka.

Klient rodina Dvořákova:

• záměr: koupit rodinný dům (RD) v Praze za kupní cenu 6 mil. Kč (odhadní cena je ve výši odhadu, tedy 6 mil. Kč),
• vlastní zdroje: 500 tisíc Kč,
• čisté měsíční příjmy rodiny: 90 000 Kč, přičemž muž má 60 000 Kč měsíčně čistého (91 500 Kč hrubého) a žena 30 000 Kč měsíčně čistého (tedy 43 200 Kč hrubého),
• muž je věku 37 let, žena ve věku 34 let, oba absolventi VŠ, 2 děti ve věku 12 a 7 let,
• muž pracuje u české farmaceutické firmy v nejvyšším vedení a žena u zahraniční firmy v oblasti vzdělávání, oba pracují v Praze, doposud bydlí u rodičů v RD v Praze,
• maximální možná měsíční splátka může být ve výši 45 tisíc Kč, včetně všech pojištění (a po odečtu úroků od základu daně),
• fixaci úrokové sazby si představují na min. 5 let a splatnost na asi 15 - 20 let, aby však byla dodržena max. možná splátka.

Které banky nepůjčí?

Jako první z možných financujících ústavů vyřazena ČSOB, která poskytuje úvěry jen do 70 % odhadní ceny pořizované nemovitosti (upřesnění viz konec článku). Obdobně byly vyloučeny Živnobanka, která poskytuje úvěry jen do 80 % odhadní ceny. Podobný osud potkal i GE Money Bank a HVB, které obě mají horní hranici pro poskytnutí úvěru 85 % odhadní ceny.
V případě Jana Nováka chybělo u obou bank 95 tisíc Kč a v případě rodiny Dvořákových dokonce 400 tisíc Kč. Janova situace by byla zcela určitě řešitelná tak, že chybějících 95 tisíc by se získalo z meziúvěru z některého stavebního spoření vcelku bez problémů. Dvořákovi by chybějící peníze rovněž mohli získat z meziúvěru ze stavebního spoření, ale už by to vzhledem k vysoké částce a nutnosti mít ručitele bylo složitější, nicméně zcela určitě řešitelné.

Raiffeisenbank

Právě v těchto dnech banka uvede na trh inovované produkty, které mimo jiné i obsahují úvěr ve výši 100 % odhadu.

Jako další byly vyřazeny, i když jen "o prsa", Raiffeisenbank a Wüstenrot hypoteční banka (WHB). U obou chybělo Janovi pouhých 30 tisíc Kč, které se dají lehce nahradit rychlým uspořením, půjčkou ze strany příbuzných, spotřebitelským úvěrem, čerpáním kontokorentu nebo výběrem z kreditní karty. U WHB je však ještě podmínka schválení výjimky čerpání na 90 % z odhadu. Podle našich zkušeností je tato výjimka možná, nicméně nedá se předem na vstřícnost banky spolehnout.
Dvořákovým schází u obou bank 100 tisíc Kč, které jsou však také získatelné z výše uvedených zdrojů.

Kde mají klienti šanci?

Zbyly nám tedy čtyři banky, u kterých se tito klienti mohou ucházet o hypoteční úvěr – Česká spořitelna, eBanka, Hypoteční banka a Komerční banka.

Hypoteční banka snížila sazby

Informace uvedené v článku Hypoteční úvěry: zapeklité podmínky, který srovnával úrokové sazby u jednotlivých bank, už v případě této banky neplatí. 1. 3. 2005 banka velmi razantně snížila úrokové sazby a v žebříčku porovnání sazeb se přemístila na přední pozice. Tyto sazby jsou prozatím platné jen dočasně.

Výsledky si můžete prohlédnout v následující tabulce. Uvedené úrokové sazby eBanky, Hypoteční banky a Raiffeisenbank jsou platné právě pro podmínky Jana Nováka a rodiny Dvořákových. V případě České spořitelny a WHB jde o sazby garantované pro všechny, kteří splní podmínky banky. U Komerční banky je uvedeno rozpětí, kde by se klienti asi pohybovali. Přesné přidělení sazby totiž závisí na individuálním hodnocení klienta bankovním systémem, na dalším posouzení úvěrovým pracovníkem a případně na schvalování výjimek dalšími odděleními banky.

Pro splnění podmínky maximálního měsíčního zatížení ze zadání by Janova hypotéka mohla být splatná v rozmezí 10 až 20 let, v případě rodiny Dvořákových by šlo o 15 až 20 let.

Výsledky
Banka	byt úroková sazba fixace		rodinný dům úroková sazba fixace	poplatek za sjednání (v Kč)		vedení účtu měsíčně (v Kč)
	1 rok	3 roky	5 let	byt	dům
Česká spořitelna profil, názory	3,49	4,49	4,99	10 800	25 000	150
Pozn.: pro klienta Jana je povinné životní pojištění, které stojí 112 - 177 Kč/měsíčně podle délky (10 – 20 let)
eBanka (profil, názory)	3,30	4,10	4,50	7 800	21 000	150
Pozn.: pro dané klienty je životní pojištění do výše 2 mil úvěru již v ceně splátek, jinak není požadováno
Hypoteční banka (profil, názory)	3,64	4,40	4,79	7 200	20 000	150
Pozn.: životní pojištění není požadováno, pokud ale je sjednáno, může být ještě sleva 0,1 %, POZOR – u obou klientů je nutný notářský zápis o vykonatelnosti rozhodnutí, který stojí 10 400 Kč (pro Jana) a 20 800 Kč pro Dvořákovi
Komerční banka (profil, názory)	od 3,19 do 4,20	4,09 4,66	4,55 4,94	9 600	28 000	100
Pozn.: u obou klientů je vyžadováno životní pojištění, jinak se sazba zvyšuje o 0,3 %.
Co nabízí banky, které "neprošly"?
Raiffeisenbank (profil, názory)	3,43 4,13	4,48 5,18	4,89	9 360	29 000	100
Pozn.: jedná se o úvěr 1 170 tisíc Kč resp. 5,4 mil. Kč, životní pojištění je vyžadováno u Jana Nováka; sazby v 1. řádku jsou pro splatnost 20 a 15 let, sazby v 2. řádku pro splatnost 10 let
Wüstenrot HB (profil, názory)	2,95	neposkytuje	4,35	9 360	25 000	150
Pozn.: jedná se o úvěr 1 170 tis. Kč resp. 5,4 mil Kč, životní pojištění je vyžadováno u Jana Nováka
HVB Bank (profil, názory)	3,21 3,34 3,45	3,64 3,78 3,89		9 945		150
Pozn.: jedná se o úvěr ve výši 1 105 tis., první řádek je na splatnost 10 let, druhý 15 let a třetí 20 let, poplatky jsou všude stejné
GE Money Bank (profil, názory)	3,49 2,99 nelze	4,44 3,99 5,59		8 840 zdarma zdarma		150 600 zdarma
Pozn.: úvěr ve výši 1 105 tis. Kč, 1. řádek je produkt Standard, 2. řádek produkt Premium, 3. řádek produkt Optimum

Data v tabulce samozřejmě pokládejte za orientační, platné k dnešnímu dni. Pro lepší srovnání by se musely do tabulky zahrnout celkové platby včetně případně požadovaného životního pojištění, navíc by bylo nutné zahrnout i daňové odpočty. Rovněž je potřeba upozornit, že často banky nabízejí různé "akční podmínky", kdy má klient slevu na poplatku za sjednání úvěru.

Doplněno 11. 3. 2005
ČSOB se ústy svého tiskového mluvčí Pavla Hejzlara ohradila proti tvrzení, že nabízí hypoteční úvěr pouze do 70 % odhadní ceny nemovitosti, podle něj má totiž v nabídce i úvěry do výše 85 % a 100 % odhadu. Autor článku Roman Scherks k tomu říká: "Všechny informace jsem čerpal z internetu a několika osobních návštěv ČSOB, kde mi bylo řečeno, že banka poskytuje hypotéku pouze do 70 % odhadu nemovitosti. Udělal jsem maximum pro zjištění všech relevantních informací, které jsem si ještě ověřoval." Čtenářům  se za chybu samozřejmě omlouváme.

Autor je ředitelem poradenské společnosti UFC Praha.

Co si o současných nabídkách hypotečních bank myslíte? Uvažujete nad hypotékou nebo ji již využíváte? Jaké jsou vaše zkušenosti se žádostí o úvěr?