Než koupíte byt nebo dům

Není zcela naší tradicí přinášet články formátu úvaha, ale konec roku bývá čas "zamýšlení se", proč jej tedy nevyužít. Chystáte se pořídit si nějakou tu nemovitost a rozhodujete se, zda ji budete shánět přes realitní kanceláře, na inzerát, stavět svépomocí, zadáte zakázku firmě, nebo využijete tolik moderního přístupu tzv. developerských společností, které se řídí heslem "vše zařídíme, vy jen zaplatíte"? Každá varianta má své výhody a nevýhody. K nám se poslední dobou dostaly prostřednictvím redakční pošty velmi zajímavé postřehy, podělíme se o ně s vámi.
Ideální stav v případě "developerské varianty" je, když uzavřete smlouvu, zaplatíte příslušný obnos a nastěhujete se, nebo počkáte rok, než se váš byt postaví, a začnete se zabydlovat poté. Když ale potřebujete něco dalšího (například nadstandardní výbavu), není obezřetnosti nikdy dost.

Mají klienta v hrsti

Jak s "nadstandardem"?
Nelíbí se vám obyčejná kuchyňská linka, která je v ceně? Vždyť ty dvě malé skříňky jsou pěkné… Chcete další, připlaťte si 30 000 Kč, nebo snad chcete něco jiného? To umíme za 80 000 Kč. Že je mají v prodejně nábytku za polovic? Berte, nebo neberte, můžete přece odstoupit od smlouvy.

Podpisem smlouvy o koupi nemovitosti s developerskou společností a složením zálohy můžete také nechat naklíčit mnoho budoucích překvapení a problémů. Většinou se totiž zavazujete v případě odstoupení od smlouvy platit penále, například ve výši 10 – 15 % kupní ceny. Nedivte se pak, že prodejce pojištěn takovýmto kontraktem nemusí dvakrát prahnout po tom, abyste celý obchod dotáhli až do konce. Přeptejte se proto včas například na to, co vás bude stát nadstandardní vybavení apod., abyste pak neřešili otázku, zda zaplatíte obrovskou sumu za nadstandard, nebo obrovskou sumu za odstoupení od smlouvy. Nechcete-li přijít třeba o 150 000 Kč, budete pak již nuceni akceptovat jakékoliv chování za jakoukoliv cenu. Pokud se vám takové jednání nelíbí a od smlouvy odstoupíte, developerská firma si najde jiného zájemce a stornopoplatek si ráda připíše do kolonky příjmy.

Je třeba, jak už ostatně při každém podpisu nějaké smlouvy, podrobně prostudovat podmínky. Nevíte-li si rady, nebojte se zeptat nebo si nechte poradit od někoho, kdo se v problematice nemovitostního trhu pohybuje a současně nemá s prodejcem nic společného. Nejlepší je hodnověrný známý apod. A dál, ptáte-li se na cokoliv a nedostanete uspokojivou a jasnou odpověď od toho, s kým hodláte smlouvu podepsat, mějte na paměti, že podobně může být zacházeno s vašimi penězi: částky se budou měnit, objeví se dodatečné výdaje, skryté náklady atp.

Ze života

Běžným, ale pro klienty celkem nevýhodným, přístupem je, že vše zajišťuje prodávající.  Můžete si tak objednat pojištění domácnosti, pojištění nemovitostí, úvěr ze stavebního spoření, nebo hypotéku. "A mohu použít vlastní banku, se kterou mám nejlepší vztahy, a mohu k financování využít i již slušné konto ve stavební spořitelně, která není vaším partnerem?" Zeptáte se zcela logicky. Dozvíte se, že to není nejmenší problém. Českou specialitou pak bude nová zkušenost, když budete ve své stavební spořitelně o úvěr skutečně žádat a pro účel zástavy budete potřebovat odhad ceny nemovitosti. Budete-li mít menší smůlu, odhad získáte jen od odhadce prodávající firmy, neboť ta do svého objektu nevpustí žádné třetí osoby. Ten si "náhodou" naúčtuje 5 000 Kč. Že to dalších deset odhadců provede za 3 000 Kč? Jejich problém, berte, nebo neberte. To je trh… Budete-li mít větší smůlu, zjistíte navíc, že ten jediný oprávněný a povolaný odhadce vám rád odhad udělá, ale jenom na standardním formuláři té které společnosti, která má náhodou smlouvu s prodejcem. A nebylo by nakonec tedy lepší opravdu poslechnout a uzavřít smlouvu s tím, koho vám nadiktují? Napadne vás. 
Nejste-li spokojeni, můžete se pak bránit snahou o smírčí řešení nebo soudně. Šance jsou v obou případech stejné, tj. nejisté a časově velmi vzdálené.

Ach ty provize

Zisky klesají
V posledních dvou letech se u nás rozvinulo vlastnické bydlení do nevídaných rozměrů. Každý má nebo chce vlastní byt nebo domek. S tím vzniklo i mnoho firem, které nabízejí takové objekty ke koupi. Neboli, s poptávkou rostla i nabídka. Dnes je nabídek tolik, že k prodeji nucení developeři musejí s cenou dolů. Marže tak klesají. Místo nedávných 40 % jsou dnes na 20 %. Je to málo? Podle developerů ano. Podle družstevníků, kteří postavili své byty svépomocí, je to pořád až dost.

Samozřejmě popsané chování lze vystopovat téměř v každé oblasti, která má co dočinění s prodejem nemovitostí a má cokoliv společného s penězi. Provizní systémy neustále každého prodejce tlačí do toho, aby uzavíral více smluv s nejvyššími možnými objemy. Nejvíc samozřejmě u produktů, kde je provize za uzavřené smlouvy nejvyšší. Proč by developerům a jejich smluvním partnerům měly konkurovat společnosti mimo jejich kontrakty?

Negativem je však to, že v našich podmínkách se tak pod vlivem provizí, místo regulérních a stabilních obchodních vztahů, pěstují i na poli trhu s nemovitostmi vztahy typu "co nejvíc ošulit v rámci smlouvy a zákona". Snad jsme na tuto skutečnost upozornili a než podepíšete smlouvu, zjistíte si, co se dá, aby pak nezůstaly oči pro pláč z nepříjemných překvapení. Lépe řečeno, zvažte před podpisem, zda se nevyplatí nakupovat jinde, nebo jinou formou.

A jakým způsobem doporučujete kupovat nemovitost vy? Je podle vás přípustné, aby firma nevpustila cizího odhadce na svůj pozemek? Jak vysoký by podle vás byl přijatelný a odpovídající stornopoplatek?