Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Nový občanský zákoník: Nájem bytu podruhé

| rubrika: Seriál | 12. 12. 2013 | 10 komentářů
Navazujeme na předchozí díl seriálu věnovaný novinkám, které přináší nový občanský zákoník do vztahů mezi nájemcem a pronajímatelem bytu.
Nový občanský zákoník: Nájem bytu podruhé

Že je nájemce povinen užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou, není oproti stávajícímu občanskému zákoníku novinka. Musí též dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování pořádku v domě. Nový občanský zákoník oproti tomu dosavadnímu výslovně říká, že nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům (například zvýšené množství osob v domě, hluk, prach, zápach apod.), může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.

Budete dlouho pryč? Nezapomeňte to hlásit

Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly byt řádně užívat a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. K upevnění tohoto práva má pronajímatel právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo o další případy zvláštního zřetele hodné. Přijme-li nájemce do své domácnosti další osobu, je povinen tuto změnu pronajímateli oznámit, a to bez zbytečného odkladu. Neoznámí-li nájemce pronajímateli změnu ani do dvou měsíců ode dne, kdy tato změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost, což může být následně důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele.

Pokud nájemce předem ví, že bude déle než dva měsíce v bytě nepřítomen, oznámí to včas pronajímateli. Současně s tímto oznámením označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, že to bude nezbytně nutné, a pokud ji neoznačí, bude jí nově vždy pronajímatel. Pokud kvůli tomu, že nájemce neoznámí, že bude dlouho pryč, vznikne nějaká vážná újma, bere se o tak, že nájemce hrubě porušil svou povinnost – a může to být důvod pro výpověď z nájmu.

Občanský zákoník 2014

Jaké změny přináší nový občanský zákoník? Sledujte náš speciál!

Občanský zákoník 2014

Nájem a smrt

V základních rysech se nový občanský zákoník v přístupu k přechodu nájmu po smrti nájemce shoduje se zákoníkem dosavadním, přichází ale s několika upřesňujícími ustanoveními. Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na členy nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. V tom případě může pronajímatel vypovědět nájem bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel a nájem přešel na osobu odlišnou od členů nájemcovy domácnosti. Nájemcův dědic (případně správce pozůstalosti) může také nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní lhůtou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu přešly na něj. Může tak však učinit pouze do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Za dluhy na nájemném, které vznikly před nájemcovou smrtí, odpovídá společně nájemcův dědic s osobami, které s nájemcem žily ve společné domácnosti až do jeho smrti. Nové ustanovení, které chrání pronajímatele před případnou dlouhou blokací pronajímaného bytu či domu z důvodu vedení dědického řízení, umožňuje pronajímateli vyklidit byt, není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Vyklizením bytu nájem zaniká. Věci z bytu uloží pronajímatel na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti, a pokud si je dědic nepřevezme bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel vhodným způsobem prodat na účet nájemcova dědice.

BYDLETE S NÁMI!

Z každého půjčeného milionu vám můžeme ušetřit až 150 tisíc korun.

V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.

Zánik nájmu

Nájem bytu může zaniknout několika způsoby – předmět nájmu, tedy byt, zanikne nebo se stane nepoužitelným, dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí, uplynutím doby a případně také ukončením prací (u nájmu služebních bytů). 

Výpověď nájmu musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu podat do dvou měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a uvést výpovědní důvod. Bez těchto náležitostí je výpověď neplatná.

Nájemce má možnost vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoli i bez uvedení důvodu, ale vždy s tříměsíční výpovědní dobou. Pokud je nájem uzavřený na dobu určitou, může jej vypovědět za podmínek sjednaných ve smlouvě nebo za předpokladu, že se změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely, do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá práci v jiném místě, kam není možné z dosavadního bydliště dojíždět).

Opouští se koncepce výpovědi z nájmu s přivolením soudu a odpadá také povinnost pronajímatele poskytovat v určitých případech bytové náhrady, ale nájem bytu musí být samozřejmě dále chráněn, a proto jej může pronajímatel vypovědět pouze v závažných případech, které zákon vyjmenovává příkladmým výčtem.  

Pronajímatel může vypovědět nájemní vztah na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době z těchto důvodů:

  • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. sjednání podnájmu bez souhlasu pronajímatele, pokud je dle zákona vyžadován),
  • je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  • má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
  • je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Nájem na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět také v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

  • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc).

Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z těchto dvou posledně jmenovaných důvodů, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému ve výpovědi (tato lhůta se bude stavět v případě potřebné úpravy bytu).

Seriál vzniká ve spolupráci s advokátní kanceláří GÜRLICH & Co., která na Peníze.cz zaštiťuje rovněž bezplatnou právní poradnu.

Okamžitá výpověď

Zvláštním případem je porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. V této situaci má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má však povinnost před podáním výpovědi nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu; v opačném případě by se k výpovědi nepřihlíželo. Nový občanský zákoník považuje za zvlášť závažné porušení povinností nájemce zejména následující:

  • nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
  • poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
  • způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo
  • užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Podle nového občanského zákoníku už není výpovědním důvodem, jestliže nájemce má dva nebo více bytů, tak jak je tomu dle současné právní úpravy.

Po skončení nájmu

Nájemce je povinen byt odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Byt je odevzdán předáním klíčů a umožněním přístupu a užívání bytu. Zároveň má nájemce povinnost odstranit změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, v případě že se na odstranění dohodli, a změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel jejich odstranění nežádá. Jestliže nájemce byt neodevzdá v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do okamžiku, kdy nájemce byt skutečně odevzdá.

Zůstane-li v bytě věc, o které lze usoudit, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se o ni pronajímatel na nájemcův účet. Nepřevezme-li si ji nájemce bez zbytečného odkladu, může pronajímatel po předchozím upozornění nájemce věc prodat vhodným způsobem na nájemcův účet.

Těžko na cvičišti, lehko na bojišti

Čeká nás zlom v soukromém právu – nový občanský zákoník. K prvnímu lednu nahradí nejen dosavadní, mnohokrát záplatovaný občanský zákoník z roku 1964, ale z velké části i zákoník obchodní a řadu dalších předpisů. 

Nový občanský zákoník, účinný od prvního ledna příštího roku, přináší tolik změn, že se v novém seriálu můžeme zaměřit jen na ty nejdůležitější. Zejména budeme pozornost věnovat těm, kde se nový kodex od starého zákoníku odlišuje výrazně, a institutům, které norma obsahuje zcela nově. Oblastí, kde se pravidla mění zásadně, je uzavírání smluv.

I v tomto dílu procházky po nejdůležitějších změnách, které přinese nový občanský zákoník, zůstaneme u smluv. Věnovat se budeme změně obsahu smlouvy, obchodním podmínkám a jejich změnám a v neposlední řadě také neúměrnému zkrácení jedné ze smluvních stran.

V tomto pokračování pravidelného seriálu o novém občanském zákoníku se zaměříme na obecné úpravy závazků. Blíže se budeme věnovat smlouvám uzavíraným adhezním způsobem, institutu lichvy a závdavku a v neposlední řadě též úpravě úroků.

Ještě jednou (a ještě ne naposledy) o smlouvách. Dnes převzetí majetku, postoupení pohledávky a postoupení smlouvy.

Ke spotřebitelským smlouvám přistupuje nový občanský zákoník v zásadě stejně jako občanský zákoník dosavadní. Jeho pojetí pak ale dále rozpracovává a zpřesňuje.

Nakousnuté téma závazků a jejich plnění uzavíráme výčtem možností, jakými může závazek zaniknout.

Darování se zákonodárci oproti starému kodexu věnovali podrobněji a připravili nám některá rozšíření: darování podpory, darování pro případ smrti a odvolání daru pro nouzi.

Nájem – většinou si představíme nájem bytu či domu. I na to dojde, je to ale jen podkategorie nájmu obecně – pronajmout se přece dá téměř cokoli. Auto, sekačka na trávu, věci movité i nemovité…

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+26
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

26. 5. 2014 17:19

Dobry den.chtela bych se zeptat jestli pronajimatel muze zvednout najemne i presto ze je ve smlouve dana castka.dekuji

Reagovat

 

+5
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (10 komentářů)

7. 11. 2016 | 9:45 | Lucka

Dobrý den jen taková otazka .jsme v podnajmu v baráku. A bude revize kotle a komína a otázka zní kdo má za to zaplatit? Podnájemce nebo pronajímatel. Děkuji moc luca více

4. 11. 2014 | 21:36 | oko

RRasista nemuze více

4. 11. 2014 | 21:35

Rasista více

4. 11. 2014 | 21:35 | ota

musí uvést důvod kde je hrubé porušení. Ale ne rasové zaujatý více

30. 9. 2014 | 10:14 | Klara Svobodová

Dobrý den Ráda bych se zeptala jestli muze pronajimatel vyhodit rodinu z bytu kdyz zjisti ze jeden z najemcu (te rodiny) v jeho byte je rom. Jen chci dodat ze plne po celou dobu platili vcas najem, zadne problemy nidky...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Aukční režim, Dlouhodobá rovnováha, NAV, e-shopy, zbyněk stanjura, andrej babiš, architektura, jan raška, velký obchod, správa investic, pojistné období, klienti bank, doplňky, cena půdy, klientský dům, odchod, termín, Stavební úvěr

4B08606, 3B36443, 5C14900, 5C14900, 4M29394

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK