Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: Opraveno, vygruntováno, pronajato

| rubrika: Jak na to | 16. 8. 2012 | 22 komentářů
Jirkův byt máme pronajatý a je čas na shrnutí. V posledním díle jsme skončili popisem kvalit Jirkova bytu, pak bylo na řadě byt pronajmout a vypočítat si výnos – ten byl ostatně pro Jirku hlavním důvodem do Reality show vstoupit.
Reality show: Opraveno, vygruntováno, pronajato

Abychom byt mohli pronajímat za dobrou cenu, bylo potřeba udělat několik oprav a byt dovybavit. Jirka přes známé našel šikovného řemeslníka a nechal si udělat nabídku na úpravy bytu. Položkový rozpočet oprav jsme spolu prošli a vyškrtli úpravy, které by na výši nájmu neměly zásadní vliv. Co jsme tedy vylepšili?

  • V koupelně jsme nechali vyrovnat stěny a pořídili nové kachličky.,
  • byt je teď nově vymalovaný,
  • zařídili jsme hloubkový úklid 
  • a provedli jsme drobné opravy.

Z nabídky na vylepšení jsme vypustili podhledy do koupelny, přelakování futer a podobně. Jirka svépomocí vyměnil všechny zásuvky, vyvezl nevzhledný nepotřebný nábytek, nechal vyměnit rozbité okno a žaluzii... Celkově opravy vyšly na 36 tisíc korun.

Za vchodovými dveřmi je výborný prostor pro vybudování vestavěné skříně, rozhodli jsme se ji také pořídit, abychom byt zatraktivnili. Při hledání dodavatele jsme využili internetový poptávkový systém. Ozvalo se nám pět řemeslníků s nabídkami od třinácti do dvaceti tisíc. Dohodli jsme se s řemeslníkem, jehož nabídková cena byla 15 tisíc korun. Na základě referencí od jeho předešlých zákazníků nám vyšel jako dodavatel s nejlepším poměrem cena výkon.

Byt jsme se rozhodli pronajímat bez nábytku, s tím, že pokud by přišel solidní nájemce a chtěl nábytek, jsme ochotni ho dokoupit. Prošli jsme si bazary a s odhadem nákladů na koupi všeho nábytku plus pračky a lednice jsme se dostali na celkem patnáct tisíc.

Na inzerci bytu jsme se tedy důkladně připravili. A aby všechna ta práce nepřišla vniveč kvůli nešikovným obrázkům, investovali jsme pětistovku do profesionálního fotografa, aby náš inzerát čněl nad ostatními.

Za kolik pronajímat

Při stanovení nájemného jsme vycházeli z mých zkušeností, že v Praze se byt o cca 30 metrech čtverečních pohodlně pronajme za 9500 korun včetně všech nákladů (poplatků a energií, bez internetu). Náklady vypadají takhle

  • Poplatky – 1600 Kč
    Zahrnují vodné a stočné, úklid, teplo, odpad, společnou elektřinu, ohřev užitkové vody, správu domu.
    Součástí evidenčního listu obsahujícího výčet poplatků jsou ještě příspěvky na fond oprav a fond odměn, tyto platby ale nelze přeúčtovávat nájemníkům.
  • Energie 550 Kč
    Zahrnují elektřinu za 400 Kč, plyn za 150 Kč

Nájemné jsme tedy stanovili na 7400 korun, v součtu s poplatky a energiemi jsme na 9550 korunách. Energie jsme přepsali na nájemníka, ať se o platby nemusí Jirka starat, a hlavně – nájemník si bude za svou případně vyšší spotřebu zodpovídat sám. Energie se dnes dají převést korespondenčně na základě formuláře, takže se ani nemusí chodit nikam do kanceláře.

Partneři – Partners!

Někdo dokáže vysázet milion a půl na dřevo. A někdo zase ne. Mezi účastníky Reality show (tak jako mezi lidmi obecně) převažují ti druzí. Přesto nejsou nijak diskvalifikováni – pokud je nediskvalifikují banky, tím, že jim odmítnou půjčit. Servis ve věcech finančních, hypotečních zejména přislíbila VIP konzultantka společnosti Partners Dana Míchalová. 

Nájemník

Inzerát jsme umístili na realitní portály a dále jsme si vytvořili a vytiskli prezentaci, kterou jsme oblepili zastávky kolem domu. K mému mírnému překvapení nebyl zájem o nemovitost až tak silný; dá se to ale asi přičíst tomu, že jsme nájemníka začali shánět na začátku prázdnin, kdy je nemovitostní trh slabší. Přesto jsme ale byt měli pronajatý během čtrnácti dní, hned druhému zájemci. Byl jsem připraven na vyšší zájem, kdy budeme mít možnost z různých nájemců vybírat dle ducha mého článku Jak správně pronajímat byt, jenže velký zájem se nekonal. Naštěstí druhý zájemce byl sympatický mladý muž. Položili jsme mu obvyklou sadu otázek:

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Narodil se a žije v Praze. Absolvoval  Vysokou školu ekonomickou, dvouletý studijní program Honors Academia, studium oceňování a odhadů nemovitostí na Institutu Franka Dysona. Poslední dva roky podniká, věnuje se všemu kolem nemovitostí – zprostředkování prodeje, pronájmu a koupě nemovitostí, oceňování nemovitostí, pořádá kurzy investování do nemovitostí, řeší exekuce nemovitostí, publikuje články a sám investuje do realit.

Daniel Kotula je ženatý a má dvě děti.

Proč se stěhujete?

  • Dosud bydlel se známým ve větším bytě, protože ale kamarád nebyl zrovna nejspolehlivější při placení, bude prý lepší zkusit bydlet sám.

Jak dlouho jste byl v posledním nájmu?

  • Dva roky.

Co děláte za práci? Máte stabilní příjem?

  • Stabilní příjem má, jko řidič, který pravidelně cestuje mezi Českem a Německem, v bytě prý bude jen několik dní v týdnu.

Můžete prosím poskytnout kontakt na bývalého pronajímatele?

  • Ano, tady je číslo...

Osobně jsem si nebyl stoprocentně jistý, že máme správného nájemníka. Pronajímáme ale družstevní byt, jedná se tedy o podnájem, nikoli nájemní vztah – pokud by byly problémy s placením, výpověď není příliš složitá a její podmínky se dají poměrně pružně nastavovat: výpovědní lhůtu jsme do smlouvy dali desetidenní. Od 1. srpna je byt obsazený.

(Pod)nájemník měl veškeré vybavení, které potřebuje. Protože tedy nebylo potřeba do bytu něco dokupovat, dohodli jsme se, že Jirka koupí nový sporák. Celková investice čtyři tisíce.

Výnos investice

► Náklady na pořízení bytu

Kupní cena bytu

1 300 000 Kč

Opravy

36 000 Kč

Vestavěná skříň

15 000 Kč

Sporák

4 000 Kč

Celkem

1 355 000

Jirka: „Naprosto nadšený“

„Chtěl jsem přeměnit úspory uložené na účtech do úspor uložených v nemovitosti – a po pár měsících jsem skutečně vlastníkem bytu, který se mi líbí a je v atraktivní lokalitě, v bytě už je nájemník, je mi sympatický a věřím, že bude řádně platit. Navíc jsem se několik měsíců skvěle bavil, řada zkušeností byla pro mne nová a zajímavá, určitě jsem se i leccos naučil. Přitom jsem v rámci Reality show měl veškerý makléřský servis, poučení i zábavu zadarmo. Kdybych měl všechny ty kroky absolvovat sám, asi bych si ani netroufl, určitě bych dělal jednu botu za druhou; ve společnosti Dana Kotuly to ale bylo snadné jako procházka růžovým sadem a přitom hrozně zajímavé. Možná by šlo nakupování bytů za doprovodu Dana zařadit mezi produkty firem s nabídkou typu „darujte zážitek“. Před pár lety mi takhle děti darovaly tandemový seskok padákem; byl to sice větší adrenalin, ale nakupování bytu zase déle vydrží...“

► Měsíční náklady

Fond oprav 800 Kč měsíčně

► Výnosy

Nájemné je 7400 korun, měsíčně z bytu tedy dostaneme 6600 korun čistého (nájemné minus fond oprav), za rok to je 79 200 korun.

Roční výnos v procentech spočteme jako roční výnos lomeno náklady na pořízení: 79 200 : 1 355 000 = 5,84 % ročně.

Jirka nebude platit žádné daně z příjmu, neboť jako důchodce bude mít zdanitelné příjmy jen z pronájmu a ty zcela anuluje jednorázová daňová sleva na poplatníka.

Právní servis Reality show

Advokátní kancelář Mgr. Sofie Pondikasové se vedle dalších oblastí specializuje na právní vztahy k nemovitostem.

Dlouhodobě spolupracuje s řadou realitních kanceláří, kterým zajišťuje komplexní servis – od kupních smluv, přes advokátní úschovu, ověřování podpisů až po jednání s katastrálními úřady. Po úspěšném převodu bytu či nebytového prostoru připraví také nájemní smlouvy či poradí v otázkách správy domu. 

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+3
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

16. 8. 2012 9:51

Pronajímám již cca 30 bytů zde v Praze řadu let a je nesmysl aby spotřeba plynu činila jen 150 kč i když je třeba na plyn využíván jen sporák. Viděl jsem na fotkách byt, když byl koupen a je to horor! Lokalita nic moc a patro a orientace spolu se stavem domu tedy žádná výhra v loterii :-( Fond oprav jen 800,- Kč? Nevím, ale až bude v domě potřebovat udělat střecha nebo fasáda případně nějaká větší oprava jsem zvědavej z čeho to ti nájemníci budou platit? A to poslední terno je, že je to ke všemu ještě družstevní byt.

Reagovat

 

+208
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

16. 8. 2012 19:27, Lukáš C.

Pane Kotulo, nic si z těch negativních reakcí nedělejte. Myslím, že jste odvedl velmi dobrou práci a seminář, který jsem s Vámi absolvoval mne jen utvrdil, že jste člověk na svém místě. Škoda, že nenabízíte své služby i v Brně. Hned bych se na Vás obrátil.

Reagovat

 

-4
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (22 komentářů)

22. 3. 2013 | 10:15 | Petr Brno

Lukáši C. Pokud budete chtít v Brně řešit takové porblémy, mohu Vám myslím připět radou. Petr více

17. 12. 2012 | 17:32 | Tomáš

Jsme tříčlenná rodina z Hradce Králové. Sporák i trouba je na plyn. Prakticky každý den mamka vaří teplé jídlo. Za plyn platíme asi 1300 Kč ročně. Skutečně celková platba, nikoli doplatek záloh. více

21. 8. 2012 | 16:07 | Pro pana Honzu

Nevím jaká je Vaše zkušenost se spotřebou plynu, ale má zkušenost vyvrací Vaše tvrzení, které mohu doložit fakturama od Plynárny. Chodím na převody plynu s nájemci již několik let a nikdy se mi nestalo, že by 150,- Kč stačilo...více

20. 8. 2012 | 16:00 | Honza

Dovolte, aby též reagoval na jeden příspěvek pána (nenapsal své jméno), který pronajímá v Praze 30 bytů. FO povětšinou vychází z výměry bytu, která je v tomto případě 30m2, na 1m2 pak činí FO 26,6 Kč což pokládám za dostatečné....více

19. 8. 2012 | 5:51 |

Asi jste to špatně pochopil. Autor říká, že se na tento systém podnikání připravoval delší dobu, ale to, co píše nyní, v případě pana Jirky a Michala, je aktuální. Není to nic "předtočeného". Když si všechny ty díly přečtete,...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Zástava, Optimální portfolio, Bludný kruh chudoby, bydlení, petra pospíšilová, marta nováková, andrej babiš, restaurace, daňová novela, protikrizová opatření, stagnace, rada ekonomických poradců, kojení, cukrovinky, garantovaný dluhopis, majetek státu, Stochastický oscilátor, ekonomicky aktivní obyvatelé

1AA0368, BUBUBUS1, 4AV1462, 4AV1465, 4AV1462

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK