Krizovou dobu na českém realitním trhu přežijí jak ti nejlepší, tak bohužel někdy i ti nejhorší developeři, říká Jiří Pácal, expert z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN). Solidní developeři si podle něj v době, kdy se jim dařilo, dokázali vytvořit finanční polštář a dnes staví a daří se jim. Ti nekvalitní využívají toho, že v Česku nefunguje samočisticí efekt realitního trhu, který by oddělil kvalitní a nekvalitní firmy.
Ti nejméně solidní developeři klidně poškodí i vlastní klienty, kterým prodají nekvalitní byty. „Vytahají z nich peníze a neřeší záruky, protože podnikají jako účelově založené společnosti. Jakmile jim přijde poslední doplatek ceny, tak skončí a třeba ani stavební firmě nedoplatí peníze. Není potom na kom uplatňovat škodu. Oni si přitom vzápětí založí jinou společnost se stejným účelem a podnikají dál,“ konstatuje Pácal. Dalším důvodem, proč nefunguje samočistící efekt, podle něj je, že pokud si někdo pořizuje nemovitost, tak si ji zpravidla pořizuje jednou za život. U nemovitostí tak neplatí to, co platí u oblečení či potravin, že nekvalitní zboží už podruhé zákazník nekoupí.
Nové projekty v Česku bývaly kdysi podle Pácala téměř stavěné z větší či menší části z úvěrů u bank, tedy z cizích peněz. Pokud se tyto peníze bankám nevracejí, jsou developeři pod tlakem sankcí. Mnoho nových projektů je proto rozestavěno, některé jsou zakonzervovány a po dohodě s bankou se v nich nepokračuje dál, protože o ně nebyl zájem nebo tyto projekty byly od začátku špatně navržené. V inzertních časopisech a na internetu se ale stále prezentují ceny výrazně vyšší, než jaké se dají s některými developery pak usmlouvat. Podle Pácala existují projekty, kde se dá cena usmlouvat i až o 30 či 40 procent, protože od počátku byly udělány špatně, a jiné, kde to jde maximálně pouze o pět procent.
Na trhu jsou tak projekty, které se teď prodávají za o dost nižší ceny, než se původně předpokládalo. Mezi takové patří například i výstavba společnosti Central Group. Ta se v posledních letech specializovala na nové projekty jen na území Prahy a v jejím blízkém okolí. Vloni zde i v krizovém období prodala 933 nových bytů, domů a parcel za 2,9 miliardy korun. Meziročně sice v 2. pololetí Central Group prodala o 79 procent více rezidenčních nemovitostí, zisk společnosti ale klesl za rok 2009 zhruba o 18 procent na 650 milionů korun. (Více o tom, proč z českého realitního trhu zmizeli kupci, se dozvíte v článku Český trh nemovitostí je polomrtvý, zmizeli z něj kupci )
Dušan Kunovský, šéf Central Group, vysvětluje zaměření společnosti na hlavní město tím, že v Praze mají mimo jiné lepší spolupráci s dodavateli služeb. Také stavební náklady v Praze je firma schopna zajistit za lepší ceny než v regionech, kde často ze strany úřadů a dodavatelů panuje velká neochota vůči pražské firmě. Navíc v regionech jsou podstatně nižší prodejní ceny, ačkoliv náklady na výstavbu jsou podobné jako v Praze. „Regionální trhy, zvláště pak Brno, Plzeň, České Budějovice a Hradec Králové, jsme před pár lety testovali, ale nakonec jsme se rozhodli, že naše úsilí raději budeme věnovat Praze a okolí,“ dodává Kunovský.
Hlavní město je pro současnou rezidenční výstavbu klíčové i pro další developery. „Podle našich odhadů už dnes drží tři největší hráči na trhu FINEP, Central Group a Skanska zhruba 60 procent prodejů novostaveb v Praze. A tento podíl i nadále poroste,“ domnívá se Tomáš Pardubický, generální ředitel FINEP Holding, která v roce 2009 prodala zhruba 500 bytů.
Současná doba ale celkově nahrává hlavně kupcům. Vedle možnosti smlouvání o ceně či snížení cen přímo developerem má klient i lepší možnosti, jak se rozhodnout před tím, než byt či dům pořídí. Většina developerů dnes podle Pácala prodává zpravidla v okamžiku, kdy už je dům po kolaudaci. Klient proto vidí všechny nedostatky projektu. Vidí třeba, že místnosti nejsou praktické z hlediska velikosti, aby se v nich pohodlně dalo žít, což by jen z papírové dokumentace nemohl poznat. Stejně jako fakt, že zástavba je daleko zahuštěnější než v době, kdy byt zvažoval ke koupi. „Před čtyřmi roky developeři byt lehce prodali jen díky tomu, že lidem ukázali vizualizaci a nákresy. Dnes ukazují realitu. Klient snadno zjistí, že z jednoho balkonu na protější je ani ne 10 metrů, že výhled je spíše na plynárnu než na les, a že obklady v koupelně dělal opilec,“ konstatuje Pácal. Tato situace tak je pro developery nyní mnohem složitější, protože se prodávají hlavně kvalitní projekty. Tam, kde se developer přesně trefil do toho, co lidé chtějí, a ohlídal si kvalitu, se prodává dobře. Tam, kde se projekty šijí horkou jehlou, mají problémy.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
