Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Rostou ceny nemovitostí? Záleží na tom, jak měříte

Rostou ceny nemovitostí? Záleží na tom, jak měříte
Vytvořit index cen nemovitostí není jednoduché. Problémy nastanou už při zjišťování vstupních dat a také při konstrukci indexu. Populární jsou i ukazatele, které se snaží určit fundamentální nadhodnocení či podhodnocení nemovitostí. Podívejme se, jak to vypadá s cenami nemovitostí ve Velké Británii, která má nejpropracovanější systém jejich sledování, a jaká je situace v Česku.

Jdou ceny rezidenčních nemovitostí momentálně nahoru nebo dolů? Tuto otázku si klade hodně lidí. Bohužel, měření cen nemovitostí je "statistický oříšek". Metody snažící se exaktně popsat vývoj cen na trhu nemovitostí se potýkají s mnoha potížemi.


Kde vzít data

První problém, na který narazí každý, kdo se začne zajímat o vývoj cen nemovitostí, je: kde vzít data? Existuje 5 v odborné literatuře nejčastěji používaných zdrojů:

  • Informace z inzerátů,
  • statistiky realizovaných prodejů v evidenci realitních kanceláří (RK),
  • expertní odhady velkého vzorku realitních makléřů (RM),
  • statistiky realizovaných prodejů v evidenci státních orgánů,
  • statistiky pořizovacích cen v evidenci hypotečních bank.

ZDE SI MŮŽETE JEDNOTLIVÉ ZPŮSOBY PROSTUDOVAT PODROBNĚJI


Jak zkonstruovat index

Jakmile zájemce o tvorbu indexu cen nemovitostí vyřeší problém sběru dat, ihned vyvstane další problém: Jak z nich zkonstruovat index? Literatura uvádí 3 základní metody konstrukce indexu cen nemovitostí:

  • Průměrná cena prodaných nemovitostí,
  • cena reprezentativní nemovitosti,
  • hedonická metoda.

ZDE SI MŮŽETE JEDNOTLIVÉ METODY PROSTUDOVAT PODROBNĚJI

K vytvoření indexu zbývá poslední rozhodnutí: stanovit váhy jednotlivých typů a charakteristik nemovitostí a váhy jednotlivých regionů. Váhy mohou být dynamické (reflektující změny ve struktuře nemovitostního trhu) nebo stálé. V prvním případě budeme v dlouhém horizontu postupně srovnávat nesrovnatelné, v druhém případě budeme sledovat cenu něčeho, co postupně přestává existovat (zastarává).

Hledáte nemovitost? Navštivte naši novou sekci Reality.

Kromě poradenství v oblasti financování bydlení vám nově nabízíme také možnost najít si tu správnou nemovitost, případně si porovnat aktuální ceny nemovitostí z celé České republiky.
V jednotlivých sekcích najdete:
- byty a rodinné domy k prodeji i pronájmu,
- rekreační objekty, pozemky i komerční nemovitosti.
Vyhledávat je možné také podle žádané lokality, typu projektu či aktuálnosti nabídky.

Vyhledávač realit najdete na tomto místě!


Jak to dělají v Británii?

Z uvedeného přehledu jednotlivých metod vyplývá, že odpověď na otázku z úvodu článku "Jdou ceny nemovitostí momentálně nahoru nebo dolů?" není v žádném případě jednoduchá. Záleží totiž na tom, jak to změříte.

Uvádí se, že nejpropracovanější systémy sledování cen nemovitostí má Velká Británie. Britové používají 7 uznávaných celonárodních indexů. Jednotlivé indexy se od sebe liší metodologií sběru dat i metodologií konstrukce indexu. V praxi se používají všechny popsané metody. Uživatel indexu musí vědět, jaká zkreslení jsou s daným indexem spojena.

Jako příklad uveďme populární Nationwide House Price Index. Zveřejňuje ho velká hypoteční banka Nationwide.
Vstupními daty jsou ceny rezidenčních nemovitostí, na které instituce poskytla bankovní úvěr. Metodou konstrukce indexu má tento index nejblíže k ceně reprezentativní nemovitosti. Vedle indexu cen domů počítá banka také řadu dalších indexů.


V posledních letech cena domů očištěná o inflaci rostla

Graf 1:
Ukazuje vývoj ceny průměrného britského domu v librách od počátku roku 1975 do konce roku 2006. V roce 1975 stál 10 tisíc liber, v roce 2006 už to bylo 172 tisíc liber.

Graf 2:
Nese mnohem užitečnější informaci. Udává vývoj ceny průměrného britského domu za stejné období po očištění o inflaci (růst maloobchodních cen spotřebitelského koše) a přepočtu na základ 100. Vidíme, že v posledních 10 letech výrazně rostla cena domů i po očištění o inflaci.

Tím se dostáváme k další otázce: Jsou nemovitosti fundamentálně nadhodnocené nebo podhodnocené? Vývoj ceny očištěný o inflaci ukazuje na nadhodnocení.

V této otázce se sledují ještě další dva ukazatele.
1) Cena domů, které si lidé pořizují jako svoje první vlastnické bydlení v životě, dělená průměrným ročním čistým příjmem jednotlivce v daném regionu. Průměr za celou Británii uvádí graf 3. I z tohoto grafu vyplývá, že ceny domů (v tomto případě vyjádřené jako násobek průměrného ročního příjmu jednotlivce) v posledních deseti letech v Británii rostou.

2) "Dostupnost vlastnického bydlení". Informuje o tom, jakou část výplaty "ukrojí" lidem, kteří si pořizují poprvé vlastní bydlení, splátka hypotečního úvěru z čistého ročního příjmu. I podle tohoto ukazatele počítaného bankou Nationwide dochází v Británii k relativnímu zdražování rezidenčních nemovitostí.

To, že v průměru dochází k relativnímu zdražování rezidenčních nemovitostí, ještě neznamená, že trend se musí brzy obrátit. Cena je tvořena střetem poptávky a nabídky. Z různých důvodů může být v různých regionech dočasně omezená nabídka a vytvořen "bazén" koupěschopné poptávky ženoucí ceny nahoru.


V ČR index nenajdete

V České republice zatím nejsou indexy cen nemovitostí publikovány. Český statistický úřad zveřejňuje index cen výrobců ve stavebnictví. Z něj lze vyčíst vývoj cen dokončených bytů a domů. Velké realitní kanceláře sestavují mapy cen nemovitostí.

Nezveřejňují však žádný průběžně aktualizovaný index informující o vývoji cen různých typů nemovitostí v různých regionech v čase. Ani žádná z hypotečních bank nezveřejňuje index, pouze čas od času některá z nich publikuje útržkovitá data v tiskové zprávě.

Informační mezeru hodlá zaplnit ekonom Pavel Kohout. Avizoval, že od ledna 2007 bude zveřejňovat Property Index (P-index). Podle dostupných informací nebude používat žádnou z metod popsaných v článku. Cílem nebude sledovat tržní ceny nemovitostí, ale identifikovat rovnovážnou úroveň cenové hladiny nemovitostí, a tím pádem i pravděpodobné nadhodnocení či podhodnocení, na základě kvantitativní teorie peněz.

Z doposud zveřejněných závěrů vyplývá, že podle P-indexu není i přes dosavadní poměrně rychlý růst cen (graf 4) na českém trhu rezidenčních nemovitostí "bublina".

Článek vyšel v časopisu FOND SHOP 1/2007.

Co důležitého nás čeká v roce 2007?
Odpovědi naleznete v našem novém speciálu Peníze 2007: co nás čeká a kolik to bude stát. V sérii článků vás seznámíme se všemi významnými změnami, které nás letos čekají a pomůžeme vám je co nejlépe využít.

Rok 2007 je časem převratných změn hlavně v sociální síti, kde došlo např. k významné úpravě při konstrukci životního minima. Věnovat se budeme ale také daním, cenám energií či deregulaci. V neposlední řadě vám poradíme jak v novém roce investovat.

 

Schází vám průběžně aktualizovaný index cen nemovitostí v ČR? Sledujete vývoj situace v Česku? Jaké ukazatele konkrétně?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+28
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

30. 1. 2007 23:35

MNĚ NESPADLA CIHLIČKA NA HLAVIČKU,ABYCH SI DOBROVOLNĚ KOUPILA BYTEČEK V KRÁLÍKÁRNĚ.NECHCI SLYŠET MILOSTNÉ RADOVÁNKY SOUSEDŮ,ANI NECHCI POKOJÍČEK A ROZLOZE 8 METRŮ ČTVEREČNÍCH.

Reagovat

 

+89
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Skeptik 30. 01. 2007 07:58)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

30. 1. 2007 7:58, Skeptik

Tak se opět dovídáme, že nemovitosti nejsou tak drahé, takže šupky hupky do banky pro 3 mil na panelový byt a ať to odsejpá ...

Reagovat

 

-8
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (19 komentářů)

9. 1. 2008 | 8:01 | martina krizkova

me by vzyvote nenapadlo zavidet vzdyt to mame doma ne více

5. 2. 2007 | 17:33 | MiB

Od lidi z realit by bylo zcela neprozretelne rikat lidem, nekupujte ted, ale za rok , bude to levnejsi. Realitky zijou z provizich v % z ceny . Jiste, nemovitosti v dlouhodobem horizontu rostou , nicmene , nyni je cas na...více

5. 2. 2007 | 17:30 | MiB

Slyšíte , jak bublina uchází ? Psssttt
Vlada schavila 120m2 je socialni bydleni , obavy ze sbizeni sazeb dph - ktere by mohli tuto pozitvini zpravu oslabit , jsou zatim - pri stavajicim politickem rozlozeni sil - liche...
více

5. 2. 2007 | 15:40 | jiří karel

Neznám mnoho lidí z realit, kteří by tvrdili, že ceny jsou na vrcholu a mohou padat. Spíš každý realitčík tvrdí, že stoupají a stoupat budou. Až vy to tady tvrdíte, věřím tomu, ale asi více než vy, protože jste se sám následně...více

5. 2. 2007 | 14:25 | Tom

Troufám si připojit svůj názor:
Byty stojí právě tolik, kolik jsou lidé ochotní a schopní zaplatit! Takže když rostou platy, rostou i ceny bytů. Když socialisti dají všem sto nebo kolik tisíc příspěvku na pořízení...
více

Oblíbená témata

ceny, Index, Indexy, nemovitost, ukazatel

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Spotřební jednotka domácnosti, Sazba P plus, Očekávaná výnosnost, pavel bělobrádek, eet, e-shopy, miloš zeman, vánoce, KB 8,00/04, realizace, expirace, tarify pro mladé, co-brandované karty, alokační poměr, back office, giovanni guidi, pokuta, peter bukov

5B24756, 4AH3531, 5E12272, 5B24756, 8B21777

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK