Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Co byste měli vědět o nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy

| rubrika: Jak na to | 19. 8. 2009
Co byste měli vědět o nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy
Kupovaná nemovitost může mít řadu vad. Může jít o řadu vad faktických či právních a kupující by o nich měl vědět ještě dříve, než začne o nákupu pozemku, domu či bytu vyjednávat.

Nákup nemovitosti mohou zkomplikovat její vady. Ty se dají rozdělit na vady faktické a vady právní.

Nemovitost má faktické vady, pokud nemá požadované či očekávané vlastnosti nebo jakost, a tyto vady zpravidla zároveň brání každodennímu užívání nemovitosti k předpokládanému účelu nebo toto užívání minimálně ztěžují. Tyto vady se obvykle odstraňují zařízením opravy některé části domu.

Naproti tomu právní vady spočívají v existenci práv třetích osob k nemovitosti, kterou chcete koupit. Zpravidla jde o existenci zástavního práva, věcného břemene nebo nájemní smlouvy. Takováto práva vás mohou významně omezovat a za určitých okolností mohou dokonce způsobit i neplatnost celého převodu.

Vady a nabývání pozemku

V souvislosti s možnými faktickými vadami a vhodností pozemku pro zástavbu, je třeba prověřit několik předpokladů.

Předně by vás mělo zajímat, zda je pozemek formálně určen k zástavbě, v jakém rozsahu a případně za jakých podmínek. Současně je třeba zjistit, jaká zástavba je v budoucnu plánována v okolí pozemku, zda bude možno k pozemku dovést inženýrské sítě a vybudovat na něm potřebné přípojky. Žádoucí je i prověřit, že se pozemek nachází v ekologicky nezávadné lokalitě.

Dále je vhodné opatřit si předběžné vyjádření správních úřadů, které se později budou vyjadřovat k žádosti o vydání územního rozhodnutí či stavebního povolení a k zamýšlené výstavbě. I toto by vám mělo významným způsobem zjednodušit následnou stavbu.

Vedle faktických vad je třeba věnovat pozornost i vadám právním, kde je téměř nutné seznámit se zejména se zápisem v katastru nemovitostí. I když ani z tohoto registru nemusí být všechny právní vady patrné. Z katastru nemovitostí můžete s jistotou zjistit smluvně zřízená zástavní práva, smluvně zřízená věcná břemena, omezení vlastnických právvyplývajících ze spoluvlastnictví věci či skutečnosti, že v současnosti evidované právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou, tzv. plomba.

V katastru nemovitostí by také měla být zpravidla z úřední povinnosti zaznamenána zástavní práva vzniklá ze zákona, věcná břemena zřízená na základě zákona či ta, která vznikla vydržením a současně také jakákoli věcná práva, která vznikla na základě rozhodnutí soudu či jiného orgánu.

Na druhou stranu je však nutné dodat, že v katastru nemovitostí nejsou evidovány nájemní smlouvy, ani smlouvy o zřízení jiných užívacích práv, která nejsou věcnými právy, a zjištění jejich existence může být rovněž problematické. Stejně tak je obtížně zjistitelná problematika nedořešených restitučních vztahů, a v určité fázi řízení rovněž fakt, že nemovitost může být postižena výkonem soudního či správního rozhodnutí nebo exekuce.

Vady a nabývání domu či bytu

S vadami popsanými u pozemku se mohou setkat i ti, kteří kupují byt v bytovém domě. A to v případě práv k pozemku pod budovou, jehož se jako nabyvatelé bytu či domu stanou přinejmenším podílovými vlastníky.

U faktických vad bytu či domu je nutné rozlišovat mezi novostavbou a nemovitostí postavenou již před delší dobou.V případě novostavby půjde nejčastěji o vady způsobené standardními procesy souvisejícími s výstavbou. Tyto vady by nemělo být příliš problematické odstranit za pomoci záruky, kterou by měl dodavatel nemovitosti poskytnout. V praxi se nejčastěji bude jednat o záruku vyplývající z kupní smlouvy na nemovitostv režimu občanského zákoníku. Pokud jde o vady zjevné nebo o vady, které lze zjistit z příslušné evidence nemovitostí, nelze uplatňovat nárok z odpovědnosti za vady, ledaže zhotovitel či prodávající výslovně ujistil, že věc je bez jakýchkoli vad. Ze zákona je záruční doba dva roky. Doporučuje se ale záruku a její délku výslovně sjednat v kupní smlouvě.

Pokud je smlouva uzavřena v režimu obchodního zákoníku, tedy mezi podnikateli při realizaci jejich podnikatelské činnosti, či si strany pro úpravu vzájemných vztahů obchodní zákoník zvolily, a záruka není smluvena, odpovídá zhotovitel ze zákona (na rozdíl od smluvené záruky, kdy není rozhodné, kdy vada vznikla) jen za ty vady, které měla nemovitost v době předání a za vady způsobené porušením povinnosti zhotovitele či prodávajícího, a to vše po dobu pěti let. Pokud je sjednána záruka ve smlouvě, nelze využít pětileté lhůty pro uplatnění vad týkající zákonné odpovědnosti a platí místo zákonem stanovené lhůty pro uplatnění vad, smluvená záruční lhůta. To i pokud je sjednána na dobu kratší než pět let.

Jinak je tomu u domů či bytů starších. V takových případech je nutné důkladně prověřit celkový stav nemovitosti s ohledem na její pravděpodobné opotřebení a případně také zohlednit náklady na očekávané úpravy v kupní ceně, kterou budete ochotni akceptovat. Ale i v případě, kdy kupujete starší dům či byt, odpovídá prodávající za vady, pokud není ve smlouvě výslovně uvedeno, že kupující přebírá do svého vlastnictví nemovitost ve stavu, jak stojí a leží, tj. ve stavu v jakém se v době koupě nachází.

Nejvhodnější je provést prověření faktického stavu nemovitosti spolu s odborníkem, což znamená osobou pracující jako technický dozor, stavbyvedoucí, stavební inženýr apod.

Pokud jde o právní vady nemovitosti, lze se setkat s typově stejnými věcnými či závazkovými právy jako v případě pozemku.

Při koupi bytuje převáděn nejen spoluvlastnický podíl na pozemku pod budovou, ale i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, v níž se byt nachází. I na tomto místě je třeba doporučit, abyste se nezaměřili při prověřování faktického či právního stavu nemovitosti pouze na bytovou jednotku jako takovou. Vhodné je seznámit se současně se stanovami společenství vlastníků jednotek v domě, kterými budete po nabytí bytové jednotky rovněž vázáni a z nichž pro vás může vyplývat celá řada povinností. Mezi ně lze řadit třeba povinnost přispívat do fondu oprav domu.

Jako speciální kategorii bytů s odlišnostmi při jejich nabývání je třeba označit byty družstevní, u nichž se fakticky nejedná o převod vlastnického práva k nemovitosti, ale o převod členských práv a povinností. Nejvýznamnějším právem je právo užívání některé z bytových jednotek ve vlastnictví bytového družstva, kterého se stanete členem. Podíly v družstvu jsou nejčastěji nabývány s tím, že po určité době dojde k převodu vlastnického práva k užívanému družstevnímu bytu z bytového družstva na člena družstva. Proto je také žádoucí při převodu členských práv a povinností prověřit nejen majetkovou situaci a obsah stanov bytového družstva, ale zároveň faktický a právní stav bytu ve vlastnictví dotčeného družstva.

Připraveno advokátní kanceláří Gürlich&Co.
  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+11
Ano
Ne

Diskuze

Žádný komentář nebyl vložen.

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Teorie výnosových křivek, Bezriziková aktiva, Amortizace, matteo renzi, petr mach, petr fiala, zbyněk stanjura, euro, šifrovaná komunikace, oznamovací povinnost, bezpečnostní testy, ABB, safe heaven, Český inkasní kapitál, Markéta Novotná, nevyžádané telefonáty, uzavření hypotéky, měnová unie

R3500000, 4E15503, 2ST4090, 4U00359, 1AZ8858

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK