Dobrá zpráva hned na začátek – ať už jste na tom finančně jakkoli, developer a většinou i banka mají stejně jako vy velký zájem na tom, abyste zvládli byt zaplatit. Ve většině případů se tedy můžete spolehnout, že pro to udělají všechno.
Při koupi novostavby ale v první řadě záleží na tom, v jaké fázi je developerský projekt. Když byt už stojí, všechno v zásadě funguje stejně jako při shánění peněz na koupi „použitého“ bytu. Dokud je ale byt jen na papíře nebo je rozestavěný, může být náročnější sehnat hypoteční úvěr. Existují ale také jiné možnosti financování než hypotéka.
Začněme ale počítat od toho, „co je doma“, tedy kolik peněz už máte. V podstatě můžou nastat tyhle okolnosti: 1. Nemáte nic, co by stálo za řeč, 2. něco už jste naspořili, případně 3. dokonce disponujete celou kupní cenou. Ale nepočítají se jenom peníze, velmi často lidé, kteří se chystají koupit novou nemovitost, mají nějakou jinou už v rukávě. Například při stěhování do nového většího bytu uvolňujete vlastní menší byt. Pro každou z možných kombinací se nabízí jiné řešení.
Máte celou kupní cenu? Kupte dva byty místo jednoho
Pojďme se nejdřív podívat na tu nejluxusnější variantu – celou kupní cenu bytu máte už teď na účtu. V tomto případě zdánlivě není co řešit. Přesto vás chci upozornit na zajímavou, spíš investiční příležitost. Hypoteční úroky jsou nyní tak nízko, že se nabízí velmi výhodná možnost naspořené peníze nejen utratit, ale navíc zhodnotit.
Hypotéku můžete využít jako takzvanou páku, koupit místo jednoho bytu dva a alespoň jeden z nich pronajmout. Oba byty klidně vybírejte v novostavbě – do dobře dopravně dostupných lokalit s parkovacím místem a moderní dispozicí můžete zvlášť ve velkých městech najít velmi spolehlivého nájemníka, klidně i mezi cizinci.
Z vlastních zdrojů uhraďte první splátky
Pokud jsem vás přesvědčil, budete nyní spadat do kategorie číslo dva – máte část vlastních zdrojů a zbytek si potřebujete půjčit. Každý developerský projekt má svůj splátkový kalendář. Na začátku se platí rezervační poplatek a potom většinou s podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní ještě záloha. Zbývající část kupní ceny je doplatek, který obvykle zaplatíte ještě před podpisem kupní smlouvy.
Vlastní zdroje se vyplatí použít pro rezervační poplatek a zálohu, a to ze dvou důvodů. Za prvé, bytová jednotka v té době ještě neexistuje a nelze ji zastavit proti hypotéce. Za druhé, dokud v nemovitosti nebydlíte (a možná ještě někde platíte nájem), nemusíte splácet žádné splátky ani úroky. To vám ulehčí nenarušit si měsíční rozpočet. Většinou však bývá možné se domluvit také na individuálním kalendáři splácení.
Nedají hypotéku? Sáhněte po družstevním bydlení
Speciální případ nastává tehdy, pokud máte nějaké vlastní peníze (řekněme zhruba třetinu ceny nemovitosti), ale dobře víte, že nejste dostatečně bonitní, aby vám banka dala hypotéku na zbytek kupní ceny. Proč? Tak třeba jste živnostník, svobodná matka nebo jste už přesáhli věkovou hranici pro hypotéku, případně máte nějaký byť malý záznam v registru dlužníků. V takovém případě sáhněte po družstevní novostavbě.
Družstevní bydlení se začalo opět stavět před několika lety za stejným účelem jako dříve – nabídnout bydlení i těm, kteří nemají na zaplacení celé kupní ceny. A jak to dnes funguje? Na začátku musíte zaplatit členský vklad ve výši zhruba třiceti procent ceny bytu. Nějaké finanční prostředky tedy přece jenom sehnat musíte. Potom však platíte jenom měsíční nájemné. A developer nebude posuzovat váš příjem ani věk.
Jakmile byt takto postupně splatíte, automaticky se převede do vašeho osobního vlastnictví, což je výhoda oproti starším bytům, kde může být problém získat povolení k převodu. Zatímco u hypotéky tedy po splacení dojde k výmazu zástavního práva, tady dojde k zápisu vašeho vlastnického práva do katastru.
Hledáte vhodný úvěr? Využijte služby developera
Vylučovací metodou jsme se nyní dostali k nejčastější možnosti, kdy alespoň část kupní ceny budete muset pokrýt z hypotečního úvěru nebo stavebního spoření. Možností už dnes existuje nesčetné množství, dost jich je i pro stoprocentní půjčku na nový byt.
Pro banky je velký rozdíl financovat novostavbu, která je teprve „na zelené louce“, oproti stavbě s už vymezenými bytovými jednotkami, nebo dokonce už zkolaudovanému bytovému domu. V počátečních fázích může banka – zejména pokud nejde o banku spolupracující na projektu – posuzovat i spolehlivost developera a žádat třeba důkazy, jestli je vlastníkem pozemku, má stavební povolení nebo jestli k domu bude patřit i přístupová cesta.
Jedna možnost, jak získat jednoduše úvěr už na první splátky, je zastavit jinou nemovitost. Pokud nemáte žádnou takovou, kterou byste mohli na začátku ručit, nabízejí se různé typy předhypotečních úvěrů, americká hypotéka nebo také klasická hypotéka s odloženým zástavním právem. V zásadě lze ovšem poradit jenom jedno: spolehněte se na finanční poradce, kteří znají všechny aktuální finanční produkty na trhu i vaši osobní situaci a dokážou doporučit to nejlepší řešení.
Určitou výhodu mají v případě novostaveb finanční poradci, jejichž služby vám poskytne developer. Developeři totiž mívají nadstandardní vztahy s bankami, a to zejména u těch projektů, kde banka financuje výstavbu. V tom případě obvykle právě ta nabízí klientům slevy a výhodné podmínky.
Sdílejte článek, než ho smažem