Jakmile si vyberete byt v novostavbě, čeká vás brzy podpis rezervační smlouvy. Nezávazná rezervace je obvykle možná jen na několik dní, protože nové byty se prodávají velmi rychle. Developeři budou chtít stvrdit váš vážný zájem podpisem a také platbou rezervačního poplatku, respektive první části kupní ceny (ta se splácí u novostaveb postupně podle splátkového kalendáře).
Pořadí smluv, které vám developer předloží, bývá následující: rezervační smlouvu podepisujete, dokud je projekt ještě na papíře. V takovém případě zaplatíte rezervační poplatek ve výši zhruba padesátaž sto tisíc korun. Pokud se už staví, můžete podepsat rovnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kde se obě strany zavazují k uzavření kupní smlouvy, jakmile to bude možné. Zaplatíte minimálně dvacet až třicet procent ceny jako první splátku. Teprve je-li bytový dům už postaven, přistupuje se k podpisu smlouvy kupní.
Co když budu chtít změnu?
Kontrola smluv před jejich podpisem je naprosto nezbytná a samozřejmě máte právo žádat změny. Nicméně smluvní podmínky pro koupi bytu v novostavbě bývají často pevně dané. Když developer financuje výstavbu úvěrem, může mu v zásadnějších změnách ve smluvní dokumentaci bránit také jeho banka.
Zohledněte proto znění smluv a podmínky obchodu už při výběru developera. Splátkový kalendář, délka záruky nebo sankce se totiž můžou u různých firem výrazně lišit. Jakmile jednou podepíšete rezervaci, bude těžké domoci se férovějšího jednání, u konkurence přitom může být normou.
Součástí rezervační smlouvy by vždy měl být návrh předběžného znění smlouvy o smlouvě budoucí, stejně jako ta později musí obsahovat návrh smlouvy kupní. Od počátku byste tak měli být informováni o podmínkách transakce až do finálního převzetí bytu. V tomto článku se budeme zabývat všemi náležitostmi, které by se měly objevit jak ve smlouvě budoucí kupní (a jejím návrhu přiloženém ke smlouvě rezervační), tak ve finální kupní smlouvě. Mezi jednotlivými smlouvami tu proto neděláme velký rozdíl a mluvíme o „smlouvě“ obecně.
Počítejte s tím, že některé přílohy nutné později k platné kupní smlouvě ještě ve fázi projektu nebudou existovat, a nemůžou tedy být přílohou dřívějších smluv. Zejména prohlášení vlastníka vzniká až po dokončení hrubé stavby a zaměření celého objektu, proto bývá přiložené až ke kupní smlouvě.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Každá dobrá smlouva musí především odstranit veškeré pochybnosti o tom, co je předmětem převodu. O specifikaci bytu, který kupujete, se postarají dvě přílohy – katalogový list a schéma podlaží. Katalogový list na rozdíl od prohlášení vlastníka existuje již ve fázi projektu. Vyčteme z něj všechny parametry bytu, určuje jeho výměru, obsahuje také plánek a informaci, jaké příslušenství náleží k bytové jednotce (například balkon, terasa nebo předzahrádka).
Schéma podlaží vám potom řekne, kde přesně se bude vaše bytová jednotka nacházet – jaké to bude patro (podlaží), jestli bude byt hned vedle výtahu nebo v okrajové části budovy. Ve fázi projektu, kdy se nemůžete jít na byt podívat, protože ještě dům nestojí, je schéma podlaží klíčovým vodítkem pro specifikaci bytové jednotky.
Ve smlouvě rovněž musí být jasně určeno, co se stane s přilehlými pozemky – jestli zůstanou ve vlastnictví developera, přejdou do vašeho vlastnictví ve formě ideálního spoluvlastnického podílu, nebo třeba přejdou do vlastnictví a správy obce.
Každá rada drahá? U nás se neplatí! Odborníci z realitní poradny na Peníze.cz poradí zdarma, ať už kupujete nebo prodáváte.
Ve smlouvě nesmí chybět kupní cena. Pohlídejte si, aby bylo uvedené, jestli je částka včetně DPH nebo bez DPH a co se případně stane, pokud se v době, která ještě uplyne do převzetí bytu, změní sazba DPH. Smlouva by také měla uvádět všechny případy, kdy může dojít k dalším změnám v kupní ceně. Příkladem takové situace může být podstatně odlišná finální výměra bytu oproti katalogovému listu.
Včasná platba kupní ceny je hlavním závazkem kupujícího a součástí smluv by měl být splátkový kalendář, který zcela jasně určí, jak se bude postupně kupní cena splácet a v jakých termínech. Dejte si pozor na to, abyste nezaplatili 95 procent kupní ceny, dokud bytový dům vůbec nestojí. To je znamení rizikové výstavby.
Součástí smlouvy nebude jen splátkový kalendář. Důležitý bude i harmonogram klientských změn, kde se dozvíte, kdy si budete vybírat ze standardního vybavení (podlahy, obklady a podobně) a kdy případně můžete požádat o takzvané nadstandardy, jejichž ceník by rovněž měl být součástí už smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
Ať nemíří jen na vás
Každá smlouva je mix práv a povinností kupujícího a prodávajícího. A jejich vymahatelnost, jak známo, záleží na dohodnutých sankcích. Dejte si pozor, abyste nezjistili, že zatímco vy budete tvrdě postiženi za každý den zpoždění se splátkou kupní ceny, developer může beztrestně protahovat výstavbu.
Smlouva by zejména neměla být jednostranná v tom smyslu, že zatímco vy se zavazujete zaplatit, závazky developera zcela chybí. Jeho hlavní povinností je dokončit výstavbu, což by mělo být ve smlouvě uvedeno včetně data, do kdy se developer získá kolaudační souhlas povolující užívání bytové jednotky.
Dále se developer zavazuje po dokončení výstavby převést bytovou jednotku do vašeho vlastnictví, tedy podat návrh na vklad vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pořadí jednotlivých kroků zde bývá odlišné od koupě staršího bytu. Kupní cenu splácíte postupně a doplatíte ji většinou už před podpisem kupní smlouvy. V momentě, kdy dojde k podání návrhu na vklad do katastru, už obvykle můžete byt převzít, tedy nečekáte s převzetím ani s platbou na zápis vlastnického práva do katastru.
Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s širokým zázemím pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.
Zdarma provozuje odhad nemovitosti on-line, jako první realitní kancelář přišla se službou výměna nemovitosti.
Dalším důležitým závazkem developera je umožnit vám technickou prohlídku bytu, takzvanou předpřejímku, kdy můžete zjistit případné vady a nedodělky a žádat jejich nápravu. Další prohlídka, takzvaná přejímka pak probíhá při převzetí bytu. Podle smlouvy byste neměli být povinni byt převzít, pokud zjistíte vady a nedodělky bránící v užívání.
A nakonec je tu záruční lhůta – důležitá součást smlouvy, která může podstatně ovlivnit vaši volbu developerské společnosti. Ze zákona musíte dostat záruku dva roky od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, ale není problém najít společnosti, které vám dají dobrovolně záruku mnohem delší.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
