Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Vyměnit starou za novou? S nemovitostmi je to složitější

| rubrika: Když se řekne | 17. 2. 2016
Mnohdy je logisticky náročnější vyměnit jednu nemovitost za jinou než jít poprvé z pronájmu do vlastního. Je lepší prodat a koupit, nebo zvolit směnnou smlouvu.
Vyměnit starou za novou? S nemovitostmi je to složitější

Zadání je jednoduché. Jednu nemovitost chcete prodat, jinou koupit. Je vlastně jedno, jestli ta nová bude větší nebo menší, levnější nebo dražší, jestli bude v lepší, horší nebo prostě jen jiné lokalitě. Zkrátka, peníze z prodeje první nemovitosti chcete využít na koupi jiné.

V tom šťastnějším případě vám nevázne na staré nemovitosti žádný úvěr. Peníze z jejího prodeje použijete na nové bydlení.

Jenže zdaleka ne každý má to štěstí. Častěji jsou věci složitější. Příklad: Svůj první byt jste kupovali před lety za tři miliony korun. Které jste samozřejmě celé neměli. Ještě dneska musíte splatit 1,5 milionu korun z hypotéky. A protože se chcete stěhovat do většího, další dva miliony potřebujete ještě půjčit navíc, abyste dosáhli na nový byt za pět milionů korun.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Z výměny staré za novou se najednou stává poměrně náročná matematika – a to mluvíme zatím jenom o penězích. Možná jste zdědili domeček na venkově, který chcete vyměnit za nový byt, ale zatím bydlíte v nájmu. Máte štěstí. Ale pokud chcete měnit nemovitost, ve které právě bydlíte, musíte myslet na to, abyste měli pořád střechu nad hlavou. Zvládnete všechno načasovat tak, abyste nepotřebovali v mezičase žádné náhradní bydlení?

Navíc si musíte dát pozor, aby vás výměnou za hladký průběh transakce někde neoškubali. Čím víc spěcháte a čím víc podmínek se musí sejít, tím spíš jste ochotni dělat cenové kompromisy. A to by byla – zvlášť teď, kdy to na trhu s nemovitostmi žije – chyba. Zejména při prodeji stávající nemovitosti si nechejte udělat skutečně tržní odhad a neustupujte z ceny, není-li to nutné.

A co daně?

Na daních v případě směny nemovitosti neušetříte. Ačkoli si předáte třeba jen doplatek ve výši několik set tisíc, čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí se bude platit dvakrát – za každé nabytí zvlášť. A počítat se bude z celé směrné hodnoty nemovitosti, jak uvádí Ministerstvo financí [pdf]. Cena sjednaná bude v tomto případě u obou nemovitostí odhad plus případný doplatek, na kterém jste se dohodli. Dřív byla směna výhodnější, platila se daň jen z převodu dražší nemovitosti, nový občanský zákoník ale všechno změnil.

S výší daně poradí dopředu naše kalkulačka:

Rozšířená verze kalkulačky

Směna nemovitosti vyjde málokdy

V mnoha ohledech se může zdát jako ideální možnost směnná smlouva.

Směna je právní vztah, kde si účastníci směňují věc za věc. Obě strany jsou tedy prodávajícím i kupujícím. Věc za věc znamená, že se nemovitosti nemusejí převádět v peněžitou částku, doplácí se jen rozdíl v tržní ceně. Obvyklou cenu obou nemovitostí by měl stanovit odhad – vždycky je lepší volit raději odhad tržní než se spokojit s administrativní cenou, která bývá nižší. Ceny a jejich rozdíl se uvádějí ve smlouvě, posudky mohu být přílohou smlouvy.

Překážkou není ani hypotéka u jedné ze směňovaných nemovitostí, pokud vám ovšem „vyjde odhad“. Aby banka uvolnila nemovitost ze zástavy, musíte nabídnout jako adekvátní náhradu takovou nemovitost, jejíž takzvaná zadlužitelná cena (podle bankovního odhadu) dostačuje jako adekvátní zajištění. Záleží pochopitelně na výši zůstatku hypotéky. Jakmile je pak zapsáno zástavní právo na novou nemovitost, banka vyváže tu starou.

Jenže to má jeden háček: musíte najít takového kupujícího, který zároveň bude mít zájem koupit vaši stávající nemovitost. A to bývá nadlidských úkol. Některé realitní servery nabízejí rubriku směna, ale je zřejmé, že zájemce o „byt 3+kk v Ostravě výměnou za chalupu v jižních Čechách“ budete hledat podstatně déle, než když jedno nabídnete a druhé poptáte zvlášť. Na vhodného zájemce můžete čekat i roky.

Směna se může spíš podařit, pokud najdete zájemce přes osobní kontakty, v rodině nebo třeba mezi sousedy. Nejčastěji proto směny probíhají v tomtéž bytovém domě, kde se mění větší za menší a naopak. Vůbec nejjednodušší je směna v případě bytů, které patří ke stejnému družstvu – dochází jen k převodu členských práv a povinností, bez čekání a poplatků. V případě osobního vlastnictví vložíte směnnou smlouvu společně s návrhem na vklad na katastr a k převodu vlastnických práv dojde ve standardní lhůtě, stejně jako v případě podpisu kupních smluv.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v největší české developerské skupině Finep. Dnes je generálním ředitelem a jednatelem pražské realitní kanceláře MAXIMA REALITY. Pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích a zasazuje se o vyšší kvalitu služeb, přísnější regulaci a férovější jednání na českém realitním trhu.

Prodat a koupit. A nedostat se pod tlak

Nestane-li se zázrak, budete se muset spokojit s tím, že váš kupující bude jiná osoba než váš prodávající. Vy osobně sice měníte starou nemovitost za novou, ale nejedná se o směnu. Je to spíše sousledný prodej a koupě, které je třeba dobře načasovat.

I tady je možnost ulehčit si trochu život, nejste-li fanoušci složité logistiky. Chcete-li se vyhnout náhradnímu bydlení (u tchyně, na ubytovně, na chalupě) a odmítáte prodej pod cenou kvůli časovému tlaku, můžete využít na českém trhu poměrně novou nabídku překlenovacích úvěrů. Díky nim budete moci obrátit výměnu naruby. Místo čekání na prodej nejdřív koupíte nemovitost, která se vám nejvíce líbí, a rovnou se nastěhujete.

Abyste mohli nejdřív koupit, potřebujete si půjčit celou částku, jejíž velkou část splatíte ihned po prodeji stávající nemovitosti. Zbývající část kupní ceny – stěhujete-li se do dražšího – můžete po splacení krátkodobého překlenovacího úvěru pokrýt hypotékou. Velká výhoda je, že nebudete vydíratelní, protože se vyhnete časovému stresu, tlaku na výplatu peněz a i přestěhování. Dobře si ale spočítejte, jestli na tom vyděláte – ať už díky vyšší prodejní ceně nemovitosti, nebo úspoře za nájem v dočasném bydlení. Záleží na podmínkách úvěru.

Vaše rizika může ještě snížit, pokud zároveň svěříte prodej renomované realitní kanceláři, která dokáže zajistit, že nemovitost bude prodaná včas a za skutečně výhodnou cenu. Krátkodobý úvěr totiž znamená rovněž závazek, že se vám podaří prodat a splatit v řádném termínu. I realitní kancelář ovšem musíte hlídat – pokud neposílají pravidelné reporty o tom, jak se vyvíjí zájem o vaši nemovitost, dost možná byste se měli poohlédnout po jiné kanceláři, dřív než bude pozdě.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+16
Ano
Ne

Diskuze

Žádný komentář nebyl vložen.

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Subvence, Minimální základ daně, Hrubý výnos, sleva, banky, vodafone, fintech, eet, obchodní společnost, internetové oddělení, portál, pricing, osobní menu, Albert Humphrey, úřad státní sociální podpory, sankční poplatky, Amortizace, doba vyřízení

1SN9140, 1SN9141, 4Z35122, 5M65853, 5M65853

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK