Zpřísnění definice stavební parcely, které zřejmě nastane od ledna 2016, jsme se na Peníze.cz věnovali nedávno v článku Chystáte se stavět? Některé parcely podraží až o pětinu. Vedle pozemků, na jejichž hranici jsou zavedeny inženýrské sítě, se změny dotknou i pozemků, které tvoří jeden funkční celek se stavbou (například zahrady). Zatímco dosud se daň z přidané hodnoty vyměřovala jen na parcely, na kterých je stavba postavena, nově se bude zkoumat, jak velká plocha převáděného pozemku slouží primárně hlavní stavbě.
Zatímco kupující, kteří jsou plátci DPH, tedy typicky developeři, si budou daň moci z kupní ceny odečíst, neplátci včetně otců a matek od rodin budou muset zaplatit příští rok za tyto parcely o pětinu víc. Týká se to ovšem vždy situací, kdy je prodávající plátcem DPH. Pokud budete kupovat pozemek od neplátce, kupní cena by se zvyšovat neměla.
Kupující, kterých se má nepříjemná novinka dotknout, tedy ti, kterým hrozí, že jim prodávající DPH připočte ke kupní ceně, začnou nyní usilovat o urychlený nákup ještě před zdražením. Zásadní bude otázka, jak daleko musíte být s prodejem nemovitosti 1. ledna 2016, aby vám DPH nepřipočetli.
Kdo začne řešit koupi pozemku hned, měl by stihnout za půl roku pohodlně vyřídit úplně všechno. Šibeniční termín si ovšem bude žádat pečlivost na všech frontách – klapnout musí dohoda o ceně i znění kupní smlouvy, ale také financování. Zejména pokud plánujete koupit pozemek na hypotéku, začněte včas zařizovat prescoring.
Zařídit si prescoring znamená v kostce zastavit se v bance, u které pravděpodobně budete žádat o hypotéku, a nechat si/se prověřit, jestli ji skutečně dostanete. Vyhnete se tím případným problémům v okamžiku, kdy už vás bude opravdu tlačit čas. Víc jsme se prescoringu věnovali v článku
Kupujeme byt: Vyberte takový, který se vám vejde do rozpočtu
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Čím blíž bude rozhodující datum, tím bude těžší se do termínu vejít se vším všudy, tedy včetně zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí.Novou daň z přidané hodnoty při prodeji pozemků zaplatí ten prodávající, který nestihne do konce roku 2015 ani jedno z následujícího:
Rozhodující bude pro placení DPH ta událost, která nastane dřív – těm, kteří budou chtít platit ještě cenu bez DPH, se musí podařit stihnout aspoň jedno. Každopádně jen podpis kupní smlouvy rozhodně stačit nebude. Nejbezpečnější je stihnout třetí možnost – zápis do katastru. Jenže to může po podpisu kupní smlouvy trvat ještě měsíc nebo i déle. A pokud si nenecháte dostatek času, katastr těžko popoženete.
Novelu zákona o dani z přidané hodnoty, která nyní zdražuje parcely, schválili poslanci loni na poslední chvíli. Těsně před Vánoci pak odložili její platnost na návrh Senátu na 1. leden 2016. A tak si nemůžeme být úplně jisti, jestli do konce roku nečekají novelu ještě další změny, které opět ovlivní situaci kupujících.
Standardní, bezpečný prodej nemovitosti počítá s takovým harmonogramem, kdy prodávající obdrží kupní cenu na účet až poté, co je zapsáno vlastnické právo nabyvatele (kupujícího) v katastru. A totéž platí rovněž o předání nemovitosti. Za dodržení těchto podmínek a při volbě bezpečného schovatele se nemusí kupující ani prodávající obávat, že by přišli o nemovitost nebo o peníze.
Výše uvedená pravidla, která 1. ledna rozhodnou o tom, kdo DPH zaplatí a kdo ne, ovšem mohou vést obě strany k nebezpečnému kličkování. Ve snaze ušetřit pětinu z kupní ceny – a tedy nemalou částku – budou hledat způsoby, jak se DPH vyhnout. Situace může navíc způsobit nepříjemné situace, kdy dojde k vzájemnému nátlaku mezi prodávajícím a kupujícím. S blížícím se Novým rokem mohou být strategie prodeje těchto parcel čím dál nebezpečnější.
První možnost, jak ušetřit DPH i těsně před koncem roku, je riziková především pro kupujícího. Lze očekávat tlak na brzkou platbu kupní ceny rovnou na účet prodávajícího – ihned po podpisu kupní smlouvy, nebo prostě do rozhodujícího data 31. prosince 2015.
Zatímco standardně se kupní cena skládá do úschovy a vyplácí se prodávajícímu až po zápisu v katastru, pro platbu DPH je v tomto případě určující připsání peněz na účet. Úschova bohužel nemá ve vztahu k DPH žádnou relevanci. Jenže pokud přistoupíte na platbu předem, riskujete, že si prodávající nechá peníze i parcelu. Přijít můžete ne o pětinu, ale přímo o celou kupní cenu.
Druhá možná cesta bude riziková naopak pro prodávajícího, je to brzké předání nemovitosti nabyvateli. Zde je riziko nižší zejména v případě, kdy nabyvatel složil kupní cenu do úschovy, jak je uvedeno výše. Prodávající má tedy jistotu, že mu budou peníze vyplaceny. Předání nemovitosti za takových podmínek je dohoda, na kterou je možné ve výjimečných případech a za předpokladu slušného a spolehlivého nabyvatele přistoupit.
Přesto může dojít například k tomu, že katastr vrátí nebo zamítne návrh na vklad, budete muset přepracovat smluvní dokumentaci a v nejhorším případě může ještě dojít k neshodám, které nakonec prodej znemožní a prodávající bude muset žádat nemovitost zpátky. To je nejhorší v případech, kdy už nabyvatel provedl na pozemku nějaké změny, které je potom velmi obtížné vzájemně vypořádat.
Chcete-li stihnout koupit včas parcelu, abyste nemuseli platit DPH, nemůžete si dovolit zdržení. Dbejte na profesionální přípravu smluvní dokumentace a návrhu na vklad do katastru nemovitostí – pokud vám totiž katastr návrh zamítne, nebo dokonce vrátí k přepracování, může se prodej protáhnout až o několik měsíců a vy budete muset nakonec DPH doplácet. Když spěcháte, zajistěte si raději dobrého právníka.
Chcete-li se vyhnout výše uvedeným rizikům a sporům mezi prodávajícím a kupujícím, věnujte se už během léta výběru vhodného pozemku s inženýrskými sítěmi na hranicích. Když v září nebo v říjnu podepíšete kupní smlouvu a podáte návrh na vklad do katastru, měli byste splnit do konce roku třetí podmínku a celý proces prodeje a koupě pozemku proběhne tak bezpečně, jako by žádné placení DPH ani nehrozilo.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
