Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Investiční byt: Co se nikdy nevejde do kalkulačky výnosu

| rubrika: Seriál | 22. 4. 2015 | 14 komentářů
Nemovitosti přinášejí zisky a hodnoty, které se nedají nacpat do kalkulaček, přesto ovlivňují konečná rozhodnutí investorů. Čeho si váží úspěšní majitelé investičních bytů a čím se řídí, když vytvářejí své strategie?
Investiční byt: Co se nikdy nevejde do kalkulačky výnosu

Osobní vlastnictví hmatatelné věci, příležitost postarat se o svoji rodinu, děti nebo rodiče, možnost využít nemovitost k zajištění půjčky – to jsou argumenty, které nakonec často převáží ručičku vah na stranu investičního bytu.

Až dosud jsme na tyto váhy pokládali klasické investiční parametry, jako jsou výnos, návratnost nebo likvidita. Na závěr si přiznejme, že kalkulačky ani váhy nedělají investiční rozhodnutí. Dělají je lidé. A konzervativní investoři, kteří po nemovitostech sáhnou nejčastěji, zkrátka sázejí na jistotu.

Nemovitosti jsou skutečně v určitém smyslu slova „investice jako žádná jiná“ – neříkáme, že musejí být vaším jediným investičním počinem, ale do vašeho portfolia mohou rozhodně přinést zajímavé aspekty, které by vám jinak mohly chybět.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Investiční byt značky Ideál...

... podle Vladimíra Zuzáka:

  • zvolit ideální dispozice 2+kk nebo 2+1
  • lokalita Praha nebo Brno (rozvíjející se čtvrti)
  • 50 procnt vlastních zdrojů (minimum pro zajímavý výnos)
  • pákování výnosu hypotékou (s nízkou úrokovou sazbou)
  • vyhledávat příležitost k jednání o slevě z kupní ceny
  • dlouhodobý investiční horizont (žádné spekulace)
  • pronájem mladému páru za cca 10 000 Kč měsíčně
  • profesionální správa nemovitosti
  • výsledkem může být výnos kolem pěti procent ročně

Víc než jen kus papíru

Češi chtějí všechno vlastnit, píše se někdy s jistou dávkou opovržení. Jakkoli se může zdát přízemní toužit po hmatatelném vlastnictví, není na škodu zabývat se základními lidskými potřebami, pokud se rozhodujeme, do čeho investovat. Spousta lidí se dnes chová podobně jako jeden můj přítel, který měl odpovědět na otázku, co by si vzal s sebou na pustý ostrov. Kreditní kartu, zněla jeho odpověď.

Máte-li v investičním portfoliu jenom akcie, dluhopisy, případně drahé kovy nebo komodity uložené bůhvíkde (pokud vůbec), spoléháte se stejně jako můj přítel, že na pustém ostrově, respektive kdykoli v budoucnosti, bude vždy dostupný bankomat, fungující burza, spolehlivé bankovní instituce. Podstupujete tedy poměrně velké riziko spojené s politickou a finanční stabilitou. V momentě opravdu velkých krizí se budete imaginárních zlatých cihliček dožadovat stejně marně jako hodnoty akcií.

Nemovitost má zřejmou výhodu proto, že bez ohledu na vývoj cen na realitním trhu ji vždy můžete přímo použít k bydlení. Jedná se o skutečnou věc, budovu z panelů nebo cihel, která leží na konkrétním místě. Proto můžete kdykoli přijít a využít ji jako domov, i kdyby její hodnota byla v tu chvíli nízká. Banální, přitom extrémně důležité.

Bydlení pro vaši rodinu

Samotné vlastnictví by nebylo tolik lákavé, kdyby se nespojovalo s péčí o rodinu. Splácíte-li hypotéku na vlastní bydlení, může se samozřejmě zdát, že by to celé vyšlo skoro nastejno, kdybyste platili nájem. Každá již splacená nemovitost však významně zvyšuje životní standard celé rodiny – zejména životní start vypadá úplně jinak ve vlastním bytě, než když máte na krku hypotéku nebo pronájem.

Obvyklý scénář mnoha investorů je následující: Dnes koupí investiční byt, který budou financovat za pomoci hypoteční páky s LTV 50 % (tedy polovinu pokryjí ze svých zdrojů, polovinu úvěrem s nízkou úrokovou sazbou). Za patnáct až dvacet let bude celá kupní cena již splacená z pronájmu, dosáhli tedy stoprocentní návratnosti. Byt už není zatížen žádným závazkem a je možné ho buď dále pronajímat, nebo beze ztráty darovat.

Propojeno!

Darovat, nebo nechat zdědit?

Pokud jde o potomstvo či příbuzné, my doporučujeme dar. Ale myslete na zadní vrátka!

Ušetřte na hypotéce

Chcete kupovat byt? Chcete ho před pronajmutím rekonstruovat? A máte už hypotéku?

Šetříme s vámi.

Byt může posloužit jako štědrý dárek pro děti, které ho mohou využít pro vlastní bydlení, nebo dále inkasovat příjem z pronájmu. Zřejmě se nenajde v Česku žádné město, kde by se samotný pronájem jednoho bytu mohl stát plnohodnotným zdrojem příjmu, jako je tomu dnes třeba v centru Moskvy. Ale může se hodit jako kapesné při studiu nebo přilepšení rozpočtu mladé rodiny.

Investiční byt se může stát rovněž vítaným řešením různých krizových rodinných situací. Vzhledem k míře rozvodovosti je spíš pravděpodobné než vyloučené, že se bude dříve či později chtít jeden z partnerů vystěhovat. Ale byt můžou využít i rodiče investora – z důchodu so možná již nebudou moci dovolit bydlení v pronájmu.

Byt jako zástava

Hmatatelnou hodnotu nemovitostí si uvědomují rovněž banky, které oproti zástavě jsou ochotny půjčovat peníze. Jakmile se podařilo splatit úvěr, s nímž jste investiční byt koupili, otevírají se vám další možnosti, díky kterým se nemovitost stává velmi zajímavou součástí vašeho investičního portfolia.

Aniž byste investiční byt prodali, můžete ho využít k dalším investicím nebo podnikatelským aktivitám, pokud jej využijete znovu jako zástavu. Pákový efekt, s nímž cizí zdroje zvyšují vaše výnosy, tak budete moci uplatnit ve vícero různých oblastech, nejen na trhu s nemovitostmi. Zatímco různé banky mohou mít problém se zástavou různých typů akcií, cenných papírů nebo movitých věcí, oproti nemovitosti získáte úvěr na různé investiční záměry v podstatě vždy (jste-li bonitní).

Tento nepřímý zisk z investiční nemovitosti, kterou vlastníte, může být obrovský a může mít velké důsledky pro vaše podnikání i investiční strategie, přesto není možné ho žádnou kalkulačkou přesně vypočítat (stejně jako nelze zpeněžit funkci, kterou může vlastní byt splnit pro vaši rodinu).

V čem vidíte přidanou hodnotu investiční nemovitosti vy?

Investiční byt: kalkulačka

Chcete investovat? Spočítejte si, jak by to mohlo vypadat a jestli se vám konkrétní investice vůbec může vyplatit. Partnerem kalkulátoru zhodnocení je společnost Home Institute.

Možný výnos investičního bytu

Cena nemovitosti
0
m2
Nájem
1000
0
Hypoteční úvěr
%
0
let
0%
Další náklady
1000
0
1 rok5 let10 let
Hrubý výnos0 %00 %00 %0
Čistý výnos0 %00 %00 %0
  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+10
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

22. 4. 2015 9:56, lajos

"Mladý pane, viděl jste někdy důl, to je díra v zemi. Peněženku mi můžou vzít, kočár mi můžou vzít. Ale důl? Ten se může zasypat, zatopit, ale nikdo vám ho nemůže vzít!"

Reagovat

 

+17
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (14 komentářů)

18. 5. 2016 | 3:12 | tiffany

... někdy i v atraktivních venkovských regionech, na našem maloměstě je vidět stále více pražáků, nevidím v tom nic špatného. více

27. 5. 2015 | 14:00 | Míša

Mám garsonku jako investici na pronájem. Platí se mi tak hypotéka a ještě pár stovek zbývá. Nájemníka mám stejného 4roky a až se byt za 25 let splatí, odlifrujem tam dceru :) Podotýkám, že je mi 35let a byt, ve kterém bydlíme...více

24. 4. 2015 | 11:56 | Jan

Postřehl jsem v poslední době zajímavou záležitost. Firmy skupují levné byty v neatraktivních regionech a sestěhovávají tam seniory za levnějším nájemným. více

23. 4. 2015 | 21:55 | jindra

Šéf realitky samozřejmě potřebuje aby se kšefty hýbaly, tak nám vysvětlí, jak je pronájem nemovitosti zaručený podnikatelský ráj na zemi. Hotovost skoro nepotřebujete, máme přece "páku". Kdyby ho každý poslechl, kdo si bude...více

22. 4. 2015 | 13:26 | josef

Docela nizke vynosy, vzhledem k tomu, ze je zapocitano zhodnoceni nemovitosti o 2%. Zaroven chybi jakekoliv opravy, ktere by opravnovaly zapocitani tohoto 2% zhodnoceni. více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Fixace, Pákové produkty, Oběživo, daň z příjmů, banky, petr mach, lukáš kovanda, václav stárek, SSŽ, Alena Čechová, zálohy na daň, filip zachariáš, vladní pobídky, balíček, Birell, Samuel Huntington, Every Day The Same Dream, plynové vozíky

007S0JAK, 5C58511, 9A72529, 5C58511, 6C61932

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK