Podívejme se nejdřív na poptávku. Báchorky o nekonečné řadě zájemců slýcháme na českém realitním trhu pořád dokola. Co je na tom pravdy? Musím vás trochu zklamat: zatímco během ekonomické krize převyšovala nabídka poptávku, teď prodeje bytů v novostavbách už čtyři roky po sobě stoupají. Stručně a jasně: pokud neprodají byt vám, prodají ho brzy někomu jinému.
A co stovky prázdných nových bytů, namítnete mi. Jsou to projekty menších nebo začínajících developerů, kteří se nedokázali strefit do potřeb a přání svých cílových skupin. Typicky postavili příliš drahé bydlení ve špatné lokalitě nebo s nevyhovující dispozicí, ale kvůli vysokým nákladům nyní nemůžou jít s cenou dolů. A jejich prodeje stagnují. Šikovní developeři ale staví nové a nové projekty, které úspěšně rozprodávají.
Novostavby lze rozdělit do tří segmentů, které mají různé cílové skupiny kupujících. Rozlišují se pochopitelně podle ceny za metr čtvereční na levné byty, luxusní byty a největší segment, střední, tedy něco mezi.
do 35 tisíc za čtvereční metr
Začínáme na hranici toho, kdy je možné vůbec ještě projekt realizovat. Nízká cena obvykle znamená nepříliš lákavou lokalitu a levné materiály, například sádrokartonové příčky.
35–60 tisíc za čtvereční metr
Většina kupujících se pohybuje ve středním segmentu. Za tuto cenu je možné postavit kvalitní developerský projekt v dobré rezidenční lokalitě a vztahujeme k němu rady v tomto článku.
od 60 tisíc za čtvereční metr
Kategorii luxusního bydlení najdeme v podstatě pouze v Praze. Máte-li zájem o takové byty, doporučuji vám individuální konzultaci, protože se na ně vztahují speciální pravidla.
Situace na trhu vám jako kupujícímu úplně nehraje do karet, jak jsme bohužel museli výš potvrdit. Pojďme se vyrovnat s rozšířeným mýtem, že developeři mají na každém metru čtverečním vysoké marže. Platilo to před ekonomickou krizí, dneska už to pravda není. Marže se po odečtení všech nákladů pohybuje kolem patnácti až dvacíti procent. Je tedy zřejmé, že už pětiprocentní sleva by byla úspěch.
Možná jste i vy někde četli, že se dnes staví za cenu kolem 20 000 za metr čtvereční. A vaše novostavba se prodává dvakrát dráž, takže kam se ty peníze ztrácejí, kdy to není marže? Náklady developera jsou mnohem širší než čistě výstavba zajištěná stavební firmou.
Nejdražší položkou bývá pozemek – nezapomeňte, že dnes hotové novostavby stojí na pozemcích, které developer kupoval draze ještě před ekonomickou krizí. Do ceny za metr čtvereční se potom musí promítnout i personální náklady na zajištění celého projektu, úroková sazba banky, která zajistila financování úvěrem, nebo také náklady na marketing, abyste se o bytu vůbec dozvěděli.
Připravte se, že potkáte na realitním trhu developery, kteří nebudou jednání o slevě otevření. Máme tu velké developerské firmy zaměřené na výstavbu levných bytů, které nedávají slevy nikdy. A toto pravidlo dodržují o to striktněji, čím vyšší je po levných bytech poptávka. Ruku v ruce s neflexibilní cenou jde obvykle neochota zasahovat do smlouvy nebo upravovat podmínky prodeje.
Vedle striktní finanční politiky některých firem může určité omezení vyjednávacího prostoru znamenat také financující banka. Developeři, kteří využili k výstavbě úvěr, nejen peníze klientů, mají sice lepší šance, že projekt dokončí, ale i menší manévrovací prostor. Banka dbá jak na znění smluv s klienty, tak na dodržení určité minimální průměrné prodejní ceny za byt.
Přes to přese všechno jsou situace, kdy je možné s developerem o ceně jednat. I tady platí, že rychlost prodeje je někdy důležitější než vysoká cena. Máte-li tedy omezený rozpočet, ale můžete byt okamžitě koupit, vytipujte si fáze novostaveb, kdy developeři potřebují prodávat.
Vaše první příležitost je předprodej, kdy banka vyžaduje, aby developer prodal 25–30 procent bytů, než uvolní peníze z úvěru, aby mohla začít výstavba. Má-li být projekt za rok a půl dokončen a přitom je prodáno jen deset procent, dá možná developer přednost rychlému prodeji za nižší cenu. Druhá šance je v konečné fázi, kdy je zase potřeba úvěr doplatit.
I na developery můžete vyzkoušet postupy dobře známé z jednání s mobilními operátory. Seznamte se s nabídkovými cenami konkurence ve stejné nebo podobné lokalitě (a pro stejnou kategorii bytu) a použijte je jako argument. Buďte ovšem připraveni na to, že zdůvodnění vyšší ceny může mít své oprávnění, například vyšší kvalitu použitých materiálů.
Když jsem vám prozradil výše marží, je nyní asi zřejmé, že novostavby v Česku netrápí příliš vysoké ceny. Nabídkové ceny do velké míry již odpovídají nákladům a reálné prodejní ceně. Mnohem větším problémem je nízká kvalita některých novostaveb, a proto je důležitější dát si pozor, abyste získali dobrý byt za férových podmínek.
Rozlišujte proto mezi developery, zjišťujte si reference a čtěte o jejich praktikách v diskuzních fórech. Dejte si pozor na ty, kteří staví z nekvalitních materiálů nebo v nepřívětivých lokalitách. Horší než nevyjednat slevu je totiž koupit kvůli nižší ceně byt, který vám začne za chvíli padat na hlavu.
V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce.
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
