Kdo se chystá koupit byt v novostavbě, tomu se rozhodně vyplatí spíš podezíravost než důvěřivost. I selský rozum vám řekne, že zaplatit za byt, který ještě nestojí, je prostě riskantní. A je zřejmé, že nakreslit hezké vizualizace zvládne leckdo, postavit stovky bytů za miliony už tak jednoduché není.
Podle míry rizika, do nějž koupí bytu vstupujete, rozlišuji developery do tří skupin. Varoval jsem v minulém díle seriálu před první z nich: Chce developer stavět za vaše? Držte se dál. Dnes chci představit naopak nejbezpečnější způsob financování, které využívá bankovního úvěru, a také skupinu developerů, kteří se rozhodli půjčit si od soukromého investora.
Banka diktuje podmínky: Chrání sebe i vás
Jednoduše řečeno, banka chce mít jistotu, že to developer myslí vážně – a v tom má stejný zájem jako vy. Zřizuje speciální účet, ze kterého se bude výstavba financovat a který bude mít pod kontrolou až do samého konce projektu. Developerovi banka půjčí maximálně 70 procent zdrojů, zbytek musí vložit ze svého (do těchto 30 procent vlastních zdrojů se počítá i cena pozemků).
Další podmínka je vyčíslena také na 30 procent – tentokrát bytů prodaných ještě před začátkem výstavby. Jedná se o podepsané rezervační smlouvy s klienty, kteří zároveň získávají jistotu, že pokud developer nedosáhne limitu 30 procent a výstavbu bude muset zrušit, rezervační poplatek se jim bez problémů vrátí. Dokud tento předprodej není hotový, nesmí developer s klienty uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní.
Společnost může propadnout bance, ale byt dostaví
A do třetice, banka financuje stavbu vždy projektově: požaduje po developerovi, aby pro každý svůj projekt založil novou společnost, tzv. společnost zvláštního určení (SPV – special purpose vehicle). Na rozdíl od letadlového fungování prvního typu developerů, tady nepřebíráte rizika dalších, souběžných projektů a peníze se nepřelévají z jednoho do druhého. Když zkrachuje jiný projekt téže společnosti, na vaši novostavbu to nemá vliv.
Banka si celou výše uvedenou společnost bere do zástavy, včetně veškerého majetku, financí, všech pozemků, celé stavby a akcií. A to je na tom právě to nejlepší – jakmile by měl developer jakýkoli problém s výstavbou, banka projekt přebírá a sama ho dokončí. Vy tak máte vlastně absolutní jistotu, že se váš byt dostaví, protože ke krachu velkých bank v podstatě dojít nemůže. Jediné reálné nebezpečí je prodloužení výstavby o několik měsíců.
Vyšší sankce ve smlouvách? Cena za nižší riziko
Bankovní financování má jednu nevýhodu pro klienty – málo flexibilní smlouvy s vysokými sankcemi, které se na první pohled mohou zdát nevyvážené. Řeknu vám, proč to tak je. V minulosti se objevovali developeři, kteří 30procentní předprodej fingovali – přátele a známé nechali podepsat rezervační smlouvy s minimálními sankcemi, aby mohli začít stavět, tito falešní klienti od smluv brzo odstoupili. A jelikož banka sama s klienty nemluví a nemůže si je prověřovat, nemá jinou možnost, jak se pojistit, než přísnými smluvními podmínkami.
Buďte tedy připraveni na to, že sankce pro klienty bývají ve smlouvách s developery, kteří si půjčují od banky, vždy vyšší. A vyjednáváním není možné to změnit, protože tyto sankce má smluvně pojištěné přímo financující banka. Je to pochopitelné, protože vedle toho, že banka chce mít jistotu, že klienti developera jsou reální, nechce vyplatit svoje peníze na smluvních pokutách. Jde-li totiž o stovky bytů, náklady na smluvní pokuty jdou rychle do milionů.
Kupní cena: Pětinu předem, zbytek klidně do úschovy
Stojí-li za developerem financující banka, musíte obvykle zaplatit na začátku patnáct až dvacet procent, a to přímo na účet banky. Tento účet sice není vázaný, ale nemusíte se toho obávat, protože ho má po celou dobu pod kontrolou banka. Developer sám nemůže s penězi vůbec disponovat. Banka mu je uvolňuje za velmi přísných podmínek vždy až tehdy, když se skutečně prostaví. Teprve ve chvíli, kdy developer celý úvěr splatí a skončí zástava, může opět s tímto účtem disponovat sám.
Zbylých osmdesát procent kupní ceny můžete obvykle i složit do bezpečné úschovy, odkud se vyplatí až ve chvíli, kdy budete vlastníkem nemovitosti.
Horší než banka, lepší než „vlastní zdroje“ – soukromí investoři
Poslední možnost financování developerského projektu, s níž se můžete setkat, je úvěr od soukromého investora. Nestaví se sice za vaše peníze, ale osud celého projektu je v rukou společnosti, jejíž solventnost a důvěryhodnost budete z veřejných zdrojů ověřovat jen velmi těžce. Můžete se pokusit o kontrolu výkazů, zpráv a auditů, ale upřímně – na rozdíl od banky, kde se krachu opravdu obávat nemusíte, je to trochu ruská ruleta.
Sdílejte článek, než ho smažem