Tou nadějí je jednak nový občanský zákoník, jednak nedávné rozhodnutí Ústavního soudu, který se v podobném případě postavil za kupující. Nadále ale platí, že při koupi nemovitosti je třeba se maximálně chránit.
Až dosud byla běžná praxe, že zjištěný podvod nebo chyba v katastru znamenaly pro kupujícího povinnost vrátit nemovitost původnímu, právoplatnému majiteli. Strach z toho, že údaje uvedené v katastru nejsou pravdivé, tak naplňoval kupující minimálně do té míry, jak moc se naopak majitelé nemovitostí obávali, že o ně podobným způsobem přijdou.
Letošní rok přinesl důležité změny: nový občanský zákoník, ale rovněž nedávné rozhodnutí Ústavního soudu, které může sloužit jako důležité vodítko k interpretaci dobré víry kupujícího. Soud se postavil za ženu, která koupila dům s pozemkem od člověka, který ho nevlastnil, přestože byl jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí.
Po vašem domě se začnou procházet cizí lidé. Odmontují zámky, začnou vystěhovávat nábytek… Když je chcete vyhodit, dozvíte se, že „váš dům“ už není váš. V katastru nemovitostí byl přepsán na jiného majitele. Aniž byste o tom měli tušení!
Má za sebou kariéru obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské společnosti Finep. V roce 2013 se rozhodl postavit se na stranu kupujících a založil vlastní poradenskou společnost Home Institute. Vystudoval finance a ekonomii na Bankovním institutu VŠ a pořádá bezplatné kurzy pro kupující a investory do nemovitostí. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.
Česká poradenská společnost s ambicí měnit realitní trh ve prospěch kupujících, kteří dosud tahají za kratší konec provazu.
Home Institute poskytuje službu zastupování kupujících – provádí je procesem koupě bydlení a zajišťuje výhodné podmínky a férové jednání. Nebere si provizi z kupní ceny, ale dělí se s kupujícími o vyjednanou slevu.
Jako první na trhu Home Institute nabízí komplexní službu investiční byty, která zahrnuje výhodnou koupi i pečlivou správu nemovitosti. Využívají ji investoři, kteří chtějí časově nenáročnou investici bez starostí.
Zákonodárce se v novém občanském zákoníku rozhodl chránit dobrou víru kupujících a zároveň posílit informační povinnost katastru směrem k vlastníkům nemovitostí v případě, kdy probíhají jakékoli změny vlastnických práv.
O změnách v katastru má být vlastník informován hned následující den – poštou, e-mailem nebo v SMS zprávě – a má dvacetidenní lhůtu na to, aby se proti změnám odvolal. Toto ustanovení sice prodlužuje délku správního řízení, znamená ale vyšší ochranu vlastníka.
Kupující, který v dobré víře koupí nemovitost od prodávajícího, který je v katastru uveden jako vlastník, má být rovněž nově chráněn. Otázkou ale zatím zůstává, jakou podobu tato ochrana bude mít – neexistuje totiž ještě ustálená judikatura, proto je tolik důležité rozhodnutí Ústavního soudu.
Stalo se to ještě před tím, než nový občanský zákoník vstoupil v platnost. Žena si poctivě zkontrolovala zápis v katastru. Podle něj byl prodávající skutečně vlastníkem nemovitosti, v dobré víře od něj tedy nemovitost koupila. Jenže za dva roky se objevil nečekaný problém – ukázalo se, že prodávající dříve nabyl nemovitost neplatnou smlouvou. A původní vlastník požadoval zpátky svůj právoplatný majetek.
Okresní a krajský soud v Plzni i Nejvyšší soud se postavily za původního majitele, který žaloval prodávajícího i kupující. Ve svém rozhodování nijak nezohlednily dobrou víru ženy, která nemovitost koupila. To letos na jaře vyhodnotil Ústavní soud jako porušení práva na spravedlivý proces a rozsudky zrušil. K jeho rozhodnutí přispěla mimo jiné doba, po kterou žena dům již užívala, a částka investovaná do nemovitosti.
Nabývací tituly jsou přístupné ve sbírce listin katastrálního úřadu, kde o ně můžete požádat písemnou žádostí. Za každou započatou stránku běžné kopie ale zaplatíte podle sazebníku 20 Kč, za ověřenou kopii potom 50 Kč. Obsáhlé kupní smlouvy tedy mohou přijít draho zejména u nemovitostí, které často měnily majitele.
Ačkoli se tedy ochrana kupujících zvýšila, je dobré udělat při koupi nemovitosti maximum pro to, abyste podobným sporům předešli. Samozřejmostí je zkontrolovat zápis v katastru, po prodávajícím byste ale měli žádat také nabývací titul – jeho vlastní kupní smlouvu, která dosvědčuje, že je právoplatným vlastníkem. Tuto smlouvu je třeba nechat zkontrolovat právníkem.
Může se ale také stát, že sám prodávající koupil nemovitost od někoho, kdo nebyl vlastníkem. Ve skutečnosti je třeba prověřit nabývací tituly za posledních deset let, abyste si byli jisti, že nikdo nebude moci vaše vlastnictví u soudu napadnout. Deset let je totiž zákonná lhůta pro vydržení, kdy majetek přechází na toho, kdo ho v dobré víře užívá, přestože není vlastníkem.
Výše uvedený případ je jednou z celé řady komplikací, které mohou nastat při koupi nemovitosti vzhledem k tomu, že se vlastníkem nestáváte při podpisu kupní smlouvy, ale v momentě zápisu vlastnického práva do katastru.
Katastr například může shledat předložené listiny nedostatečné a žádat o opravu právních vad. Pro takové případy je dobré mít vždy v kupní smlouvě závazek k součinnosti, jinak vám hrozí, že se s prodávajícím neshodnete a k převodu vlastnického práva nedojde.
Dalším nebezpečím může být hrozící zpětvzetí ze strany prodávajícího. Abyste se tomu vyhynuli, měli byste být jako kupující vždy nejen účastníky, ale přímo navrhovateli žádosti o vklad do katastru. Bez vašeho souhlasu pak nebude možné žádost měnit nebo rušit.
Jak vidíte, v momentě podpisu kupní smlouvy ještě nemáte vlastnictví nemovitosti vůbec jisté. Znamená to pro vás, že byste nikdy po podpisu neměli posílat kupní cenu na účet prodávajícího ani realitky. Vždy využijte advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu, kde vyplacení finančních prostředků podmíníte zápisem vašeho vlastnického práva do katastru.
Do katastru byste se měli poprvé podívat ještě před podpisem rezervační smlouvy a zkontrolovat, jestli je prodávající zapsán jako vlastník a jestli na nemovitosti nejsou nějaké právní vady, jako je například exekuce. Pokud budete opatrní, zaplatíte poplatek za kopie nabývacích titulů za posledních deset let a necháte je zkontrolovat právníkem. Zcela určitě to proveďte s kupní smlouvou, díky které nabyl nemovitosti současný majitel.
Po podpisu kupní smlouvy podáváte společně s prodávajícím žádost o vklad nového vlastnického práva do katastru, zaplatíte za to tisíc korun a oba byste měli vystupovat jako navrhovatelé. Bezprostředně poté byste měli od katastru obdržet informaci o probíhajícím řízení a zkontrolovat si můžete, zda je vaše řízení v katastru zaznačeno jako takzvaná plomba, která znemožňuje další nakládání s nemovitostí.
Nakonec si musíte pohlídat doručení vyrozumění o povolení vkladu a zkontrolovat si, zda je vaše vlastnické právo už zapsáno v této veřejné evidenci. Pokud ano, stali jste se vlastníkem a vámi složená kupní cena může odejít z úschovy na účet prodávajícího.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
