Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: Učíme se z chyb a neúspěchů

| rubrika: Jak na to | 9. 1. 2013 | 3 komentáře
Dnes Reality show nenabízí happy end, ale věřím, že i tak budou příběhy o hledání investiční nemovitosti zajímavé. Máme jeden o urputném a nakonec neúspěšném smlouvání o cenu, příběhy o polopravdách v inzerátech a neprofesionálních makléřích, ale také zkušenost s docela zajímavou a ne příliš častou možností, jak přijít k bytu: totiž s výběrovým řízením na prodej bytů, organizovaným obcí.
Reality show: Učíme se z chyb a neúspěchů

Dan: Koupě unikla o vlásek

Mladý účastník Reality show Dan si chce koupit investiční byt na hypotéku. Jeho odhodlání ho přimělo, aby hledal byt sám a nečekal, až na něj v Reality show přijde řada. Absolvoval kurz investování do nemovitostí a pustil se do hledání. Byli jsme ovšem domluveni, že když něco zajímavého najde, ozve se a řekne si o podporu.

Dan prošel řadu bytů, než našel jeden, který ho zaujal. Jednalo se o byt 1 + kk o velikosti 20 m2 + 5 m² mezanin – stropy v bytě jsou cca 4,5 metru vysoko,  situovaná v prvním nadzemním podlaží s okny do vnitrobloku, před rekonstrukcí. Nejzajímavější na bytu byla jeho lokalita – ve velice pěkném činžovním domě pár metrů od Stromovky na Letné, v klidné a zelené ulici. Co se týče podlaží, světlosti a dispozic, nebylo to ovšem úplně ideální. Nabídková cena byla 1 380 000 Kč. Byt byl vhodný na investici z hlediska lokality a domu, pronajmout by se dal asi vždycky, abychom dosáhli na víc než pětiprocentní výnos. Ale chtěli jsme víc a rozhodli jsme se s Danem jednat a tlačit prodávající ke smysluplnější ceně. Náš cíl byl dostat se na 1 150 000 až 1 180 000 korun. Prodávající ale očividně nebyla nijak zásadně motivovaná slevovat – jednání se táhla snad tři měsíce. Přesto se nám podařilo postupně snižovat cenu až na 1 200 000 korun, pod tuto hranici už prodávající nebyla ochotna v žádném případě jít. Tedy – věřím, že kdybychom měli čas ještě aspoň jeden měsíc, dostali bychom se na cílovou úroveň, jenže nám nebylo přáno. Stalo se to, co se stává: někdo jiný byt za 1 200 000 koupil. Naše jednání sice nevedlo k úspěchu, ale škola to byla pro oba užitečná. A nové příležitosti už určitě čekají; byt stejně nebyl docela ideální, jako v Reality show třeba v případě Michala.

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Narodil se a žije v Praze. Absolvoval  Vysokou školu ekonomickou, dvouletý studijní program Honors Academia, studium oceňování a odhadů nemovitostí na Institutu Franka Dysona. Poslední dva roky podniká, věnuje se všemu kolem nemovitostí – zprostředkování prodeje, pronájmu a koupě nemovitostí, oceňování nemovitostí, pořádá kurzy investování do nemovitostí, řeší exekuce nemovitostí, publikuje články a sám investuje do realit.

Daniel Kotula je ženatý a má dvě děti.

Martin: Jedna podaná nabídka, jinak zatím bez úspěchu

Martin má hotovost a koupí chce peníze relativně bezpečně uložit a zhodnocovat, zároveň chce ale také pořídit byt, kam by se někdy v budoucnu – na stará kolena – mohl nastěhovat a v klidu dožít. Je možné, že s Martinem koupíme o něco větší nemovitost, než našich 25–30 m², u takové si ale nejsem jistý, jestli dokážeme dosáhnout čistého výnosu ve výši pěti procent – nepředbíhejme ale, uvidíme, jak se to vyvrbí.

► Městská část prodává byty

S Martinem jsme se rozhodli absolvovat několik výběrových řízení na prodej volných bytů do osobního vlastnictví, která vyhlásila Praha 6 – pro nepražské: Praha 6 je považovaná za prestižní lokalitu. Tip na výběrové řízení mi dal jeden z účastníků mého kurzu, ten tímhle způsobem koupi na Břevnově garsonku po rekonstrukci za 1,1 milionu korun. Perfektní cena. Ve výběrovém řízení se jednalo o desítky bytů v lokalitách Dejvic, Ruzyně, Veleslavína a Břevnova; ne všechny nemovitosti byly vhodné na investici, zaměřili jsme se na ty menší. Většina bytů byla také před kompletní rekonstrukcí, někdy v naprosto katastrofálním stavu.

Jak výběrové řízení fungovalo? Zájemce musel nabídnout cenu a složit jistinu ve výši 40 tisíc korun za každý byt, na který učinil nabídku, nejvyšší nabídka vyhrávala, každý z účastníků mohl vyhrát maximálně jeden byt. Úsměvné v té souvislosti je, že ve výsledních listinách se objevují až podezřele často stejná příjmení, jednou je to Irena Nováková, pak Pavel Novák, Vlastimil Novák – je to sice nejrozšířenější české příjmení (podle statistik Ministerstva vnitra je u nás téměř sto tisíc Nováků a Novákových), ale člověka nemůže nenapadnout, že jde spíš o něco jiného, totiž že asi máme zvláštní dar dokázat obejít jakákoli pravidla...

S Martinem jsme se dohodli na podání nabídky na byt 1 + kk v panelovém domě ve Vokovicích, v 6. nadzemním podlaží, o velikosti 21,4 m². Martin nabídl 750 tisíc korun. Byt byl vhodný na investici, kousek od nové stanice prodlouženého metra A, dům byl ve velice dobrém stavu, dispozice v pořádku, potenciální náklady na opravu také malé. Pokud by se nám byt podařilo vysoutěžit, pravděpodobně bychom dosahovali výnosnosti nad šest, snad i sedm procent. Naše nabídka však v konkurenci neobstála a byt vyhrál zájemce s nabídkou 1 022 000 korun. To je podle mého názoru cena neadekvátně vysoká. A podobné to bylo i u dalších bytů – možnost výhodné koupě v rámci výběrového řízení se zřejmě „proflákla“ a ceny se nakonec pohybují tak vysoko, že jejich úroveň už není nijak zvlášť lákavá

Grafika

Ceny bytů v Praze

Peníze.cz ve spolupráci s NewsLab připravily unikátní infografiku porovnávající ceny nových bytů v jednotlivých pražských městských částech. Na jedno kliknutí se dozvíte, kde je v Praze nejlevněji, kde nejdráž, a výši nájemného v českých městech, vývoj cen bytů v Česku a další. Mezi jinými interaktivními grafikami serveru Peníze.cz pak najdete mimo jiné vývoj cen bytů a nájmů v našich krajských městech.

Mezitím jsme s Martinem absolvovali prohlídky bytů, které jsme našli na inzertních portálech sreality.cz a bezrealitky.cz.

► Garsonka se špatnou dispozicí

Zaujala nás nabídka malého bytu o 26 m2 ve 3. nadzemním podlaží v Karlíně za 1,4 milionu. Lokalita je to na pronájem naprosto ideální, všude kolem business centra, další rostou jako houby po dešti, potenciálních nájemníků bude dostatek. Na fotkách bohužel nebylo vidět, že byt má „sociální zázemí“ zhruba o velikosti čtverečního metru: sprcha a WC byly v malé místnůstce, sprchová hadice nad WC, pod nohama pak odtokový kanálek. Někdo možná ocení úsporu času, když může mýt zároveň sebe a WC, nicméně považuji existenci takového člověka spíš za čistě hypotetickou. Škoda, že se o tom majitel nijak nezmínil v inzerátu, ušetřil by čas sobě, nám – a asi i dalším lidem...

Anketa

Šli byste ve městě bydlet do přízemí?

► Pěkný byt – jenže v podzemí

Byt 1+1 o 35m² v prestižních Dejvicích nabízel majitel za 1,7 milionu, podle inzerátu měl být v 1. patře. Dispozice bytu byla perfektní, lokalita také, dům ve velice dobrém stavu... Toho, kdo se nemovitostmi nějakou dobu zabývá ovšem nijak zvlášť nepřekvapí, že na místě makléřka nezamířila po schodech nahoru, ale opačným směrem. To už jsme věděli, že jde o ztracený čas. Byt byl v prvním nadzemním podlaží – a to s okny zhruba jen metr a půl nad terénem – z pohledu do dvora, z ulice byl v prvním podlaží pod zemí. To z něj okamžitě udělalo v našich očích nezajímavou nemovitost. Martin se ještě v rámci tréninku (a navíc člověk nikdy neví, jestli ho nečeká nějaké překvapení) snažil dostat z makléřky informace o výši poplatků, fungování domu a podobně – ale na většinu otázek se odpovědi nedočkal. Klasika.

Každopádně s Martinem jedeme dál a věřím v brzký úspěch.

Partneři – Partners!

Někdo dokáže vysázet milion a půl na dřevo. A někdo zase ne. Mezi účastníky Reality show (tak jako mezi lidmi obecně) převažují ti druzí. Přesto nejsou nijak diskvalifikováni – pokud je nediskvalifikují banky, tím, že jim odmítnou půjčit. Servis ve věcech finančních, hypotečních zejména přislíbila VIP konzultantka společnosti Partners Dana Míchalová. 

Pohled zpět: problémy s nájemníkem

Na konec dnešního dílu Reality show ještě pár informací o pronájmu bytu Jirky. Nájemníkovi přestali platit v práci a neměl dostatečnou rezervu, aby mohl pravidelně platit nájemné. První dva nájmy zaplatil řádně, třetí nájem jen částečně a čtvrtý vůbec. Celou dobu komunikoval a sám hlásil, že na nájemné nemá, a věc se snažil uvést do pořádku. Vzhledem k tomu, že před svým závazkem neutíkal, sám se ozval, že má problém, a sliboval, že v prosinci už nájemné zaplatí řádně, z výplaty v nové práci, vyšli jsme mu vstříc a netlačili na jeho odchod z nájmu. Dohodli jsme se následovně: pokud nezaplatí řádně prosincový nájem, odstěhuje se k 31. prosinci a my a budeme hledat nového nájemníka. Nadto jsme ho nechali podepsat ještě uznání dluhu (s rozhodčí doložkou, aby vymáhání šlo rychleji), kde byl stanoven splátkový kalendář na dlužnou částku. Kolem Vánoc Jiří hlásil, že nájemné za prosinec bylo zaplaceno, tak věřím, že vše se dostane zase zpátky do správných kolejí.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+8
Ano
Ne

Diskuze

10. 1. 2013 | 9:34 | expet na krize

Dovolím si poněkud nesouhlasit. Nájemník, který se hlásí je logicky socka. Proto byste měl mít ošetřenou jeho plat. neschopnost. Pokud ne, pak vina je na vaší straně -neschopnosti ji najít a mít ji vždy po ruce. více

9. 1. 2013 | 11:07 | Martin

To mate naprostou pravdu, ale podle meho ten posledni odstavec mj. rika, ze ho nasli. Nezaplatil, protoze prisel o praci - to se stat muze, ale neutikal, neschovaval se, priznal barvu a resil to. Z meho pohledu dobry... více

9. 1. 2013 | 6:58 | Aleš Müller

Klíčový problém investice do bytů představuje poslední odstavec. Není problém najít byt, je problém najít kvalitního nájemce. A to i v Praze. více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

OPEC, Přijetí přidělení a zřeknutí se úvěru, Faktoring, daňové odpočty, příspěvek zaměstnavatele, aleš poklop, doplňkové penzijní spoření, penzijní fondy, kampelička, mastercard standard, marcela střelcová, výběrová řízení, zákonné pojištění odpovědnosti za škodu při pracovním úrazu nebo nemoci z povolání, svatopluk němeček, letecké zájezdy, náhrada platu, mkreditka, personál

4E92435, 1SB4436, 3E92435, ZRI0479, 6B96967

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK