Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: Investiční byt má i Michal, jedeme dál

| rubrika: Jak na to | 14. 11. 2012 | 25 komentářů
Po odmlce jsme zpátky s dalším dílem Reality show. Seriálu o nakupování investičních nemovitostí. Konec teoretizování, vzhůru do praxe.
Reality show: Investiční byt má i Michal, jedeme dál

Tato investice bude patřit dlouho k mým nejoblíbenějším, důvodů je několik. S Michalem byla perfektní spolupráce, věc si řádně promyslel a přesně věděl, co chce. Dále jsme našli nemovitost minimálně o cirka pět až deset procent podhodnocenou, na perfektním místě z hlediska pronájmu, v dobré ulici, ve stavu po rekonstrukci, vkusně zařízený a i s platícím bezproblémovým nájemníkem. Obvykle se na transakci najde alespoň jedna chyba, zde to má všechna nej – nepředpokládám, že by se to podařilo u dalších investic.

Co je to za nemovitost?

Jedná se o byt 1+kk o velikosti 28m2 ve 3. patře domu v klidné ulici na Pankráci. Ulice patří k těm nejlepším v lokalitě, je klidná, široká a zelená – uprostřed ulice máme minipark. Byt je navíc jen kousek od metra a rychle se rozvíjejícího executive centra, pokud bychom potřebovali nájemníka (zatím nepotřebujeme, máme spolehlivě platícího), potenciálních zájemců by byla spousta. Dům je navíc dobře spravovaný: nová střecha, stoupačky, čisté a suché sklepy, udržované společné prostory a hezká fasáda, žádné dluhy a minimální fond oprav.

I dispozičně je byt bezproblémový: má dostatečně velkou koupelnu s toaletou, přístupnou z chodby, dále velký pokoj s kuchyňským koutem, také přístupný z chodby. Vše po rekonstrukci a vkusně vybaveno, stačilo jen předat klíče. Cena 1 372 000 korun.

Partneři – Partners!

Někdo dokáže vysázet milion a půl na dřevo. A někdo zase ne. Mezi účastníky Reality show (tak jako mezi lidmi obecně) převažují ti druzí. Přesto nejsou nijak diskvalifikováni – pokud je nediskvalifikují banky, tím, že jim odmítnou půjčit. Servis ve věcech finančních, hypotečních zejména přislíbila VIP konzultantka společnosti Partners Dana Míchalová. 

Jak jsme byt našli a jak probíhal převod

Byt jsme viděli nejdříve inzerovat na sReality.cz za cirka milion a sto tisíc, až jsem si říkal, že je zbytečné na inzerát volat, že zde bude spousty zájemců, nakonec jsme ale neodolali a zavolali. Byli jsme ten den ovšem asi dvacátí, takže jsme na zakázku hned zapomněli. Zhruba o měsíc později se nemovitost znovu objevila v inzerci, tentokrát za vyšší cenu cenu, měli jsme štěstí, že tentokrát jsme si jí všimli mezi prvními. Hned ten den jsme se objednali na prohlídku a hned večer se rozhodli si byt rezervovat. Co jsme všechno prozkoumali, než jsme řekli své ano:

  • Nájemní smlouvu – zda není na dobu neurčitou za nevýhodných podmínek
  • Výsledovku a rozvahu společenství vlastníků jednotek – jestli dům není zadlužený, jaké má úspory
  • List vlastnictví – zda na něm nenajdeme omezení vlastnického práva
  • Absolvovali jsme také rozhovor s obyvatelem domu, odchytli jsme před vchodem staršího souseda v důchodovém věku a ověřili si, zda nemá nějaké závažné negativní zprávy o fungování domu

V návrhu rezervační smlouvy, kterou jsme si nechali poslat, jsme ale museli prosadit několik důležitých změn:

  • Rezervační smlouva byla dvoustranná (jen mezi zájemcem a realitní kanceláří, bez nutnosti podpisu vlastníků), smlouvu jsme doplnili o třetí stranu, tedy vlastníky, aby byla nejen realitní kancelář zavázaná obchod zprostředkovat, ale aby se i vlastníci zavázali nemovitost prodat Michalovi.
  • Rezervace nebyla součástí kupní ceny, kupní cenu jsme navýšili na konečných 1 372 000 korun. To jsme udělali kvůli hypotéce, abychom případně zvýšili zástavní hodnotu a nemuseli využít příliš hotovosti.
  • Zasadili jsme se o zanesení pokut pro prodávající a realitní kancelář, pokud nedodrží ustanovení o smlouvě. V návrhu předtím byly jen případně pokuty pro Michala, což je nevyvážené.
  • Upravili jsme technické detaily, data podpisu kupní smlouvy a podobně.

Postřehy hypoteční rádkyně

Jak to viděla Dana Míchalová, VIP poradkyně Partners
Dana Míchalová

Odhad nemovitosti: terno

Odhad ceny nemovitosti se prováděl od stolu – banka má svoje cenové mapy a na jejich základě a na základě informací o nemovitosti může být ochotná stanovit cenu bez návštěvy nemovitosti. Jak podotýká Dana Míchalová, většinou je takový odhad podhodnocený, banka si kryje záda. Pokud tentokrát vyšel vyšší, je to klika, neušetřili jsme jen čas.

Ochotný makléř: taky terno

Daniel sice říká, že makléřka „hudrovala“, podle Dany Míchalové to ale zcela vyvažuje její ochota – veškeré jednání s katastrem bylo v její režii. Čímž poradkyně myslí nejen to, že se postarala o provedení zápisů, ale také je zaplatila – a to určitě není český standard.

Makléřka z nás byla trošku nešťastná a hudrovala, že kdyby věděla, kolik s námi bude práce, nemovitost by dala někomu jinému. Prosazované věci jsou však oprávněné a kvalitní zprostředkovatelé je berou jako samozřejmost.

Michal mezitím kontaktoval hypoteční poradkyni Partners Danu Míchalovou a zažádali o hypoteční úvěr na 90 procent kupní ceny nemovitosti, odhad nemovitosti vyšel vyšší, než byla kupní cena nemovitosti, tudíž se nevyskytl žádný zásadní problém (kromě některých smluvních podmínek banky, které jsou ve vztahu ke klientům mimořádně nevyrovnané – české banky ale na své základní podmínky nenechají sáhnout). Proces podpisu smluv vypadal následovně:

  • rezervační smlouva
  • cca o měsíc později, smlouva o úvěru a zástavní smlouva
  • o pár dní později kupní smlouva
  • na katastr se vložila nejdříve zástavní smlouva, o den později kupní smlouva
  • za další měsíc byl byt převeden i na katastru.

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Narodil se a žije v Praze. Absolvoval  Vysokou školu ekonomickou, dvouletý studijní program Honors Academia, studium oceňování a odhadů nemovitostí na Institutu Franka Dysona. Poslední dva roky podniká, věnuje se všemu kolem nemovitostí – zprostředkování prodeje, pronájmu a koupě nemovitostí, oceňování nemovitostí, pořádá kurzy investování do nemovitostí, řeší exekuce nemovitostí, publikuje články a sám investuje do realit.

Daniel Kotula je ženatý a má dvě děti.

Účtování

A jak to celé dopadlo po finanční stránce?

  • Kupní cena nemovitosti: 1 372 700 korun
  • Hypotéka: 1 241 430 korun
  • Vlastní zdroje: 131 270 korun

Nájemné v bytě dosud bylo 8500 korun včetně poplatků a energií, pro tuto oblast a kvalitu bytu to je však málo, věděla to i nájemnice, domluvili jsme se s ní na zvýšení nájemného (včetně všech nákladů) na 9190 korun.

Byt má následující náklady

  • Fond oprav 380 Kč
  • Správa domu 80 Kč
  • Pojištění domu 54 Kč
  • Odpad 92  Kč
  • Společná elektřina 23 Kč
  • Celkem 629 Kč

Dál je třeba připočíst náklady na elektřinu a plyn v celkové výši 1300 Kč

Z toho plyne, že čistý výnos pro Michala je 9190 minus 1300 minus 629 = 7261 korun měsíčně.

Hypotéku Michal uzavřel se splatností 30 let a měsíční splátku hradí ve výši 5745 korun měsíčně. Každý měsíc mu zbude 1516 Kč.

To znamená, že nájemník zaplatí celou hypotéku a Michalovi ještě zbývají peníze. Dál se každý měsíc platí část jistiny dluhu. Pokud budou stabilní úrokové míry, hodnota nemovitostí a cena nájmu bude stagnovat, inflace bude mizivá, kolik Michal získal touto transakcí za 30 let?

30 let × 12 měsíců × 1516 měsíčně = 545 760 Kč + nemovitost v hodnotě 1 372 700, Odečtěme vlastní zdroje – 131 270 korun. Výsledek? 1 787 190 korun.

Výnosy

Podle mého názoru žádný z důchodových systémů nepřinese takové zhodnocení. Peníze jsou navíc uložené v reálném aktivu, které by dlouhodobého hlediska mělo být chráněno před inflací.

Na začátku Reality show jsme si předsevzali, že výnosnost musí být alespoň pět procent, u Michala to vypadá následovně

Výnosové procento vzhledem ke kupní ceně nemovitosti

12 × čistý výnos za měsíc 7261 = roční výnos 87 132 korun

Roční výnos 87 132 korun : kupní cena nemovitosti 1 372 700 korun = 6,35 %.

Výnosové procento vzhledem k vlastním zdrojům

12 × zůstatek cashflow za měsíc 1 516 korun = roční zůstatek cashflow 18 192 korun

roční zůstatek cashflow 18 192 korun : vlastní vložené zdroje 131 270 korun = 13,86 %!

Takže co dodat? Hurá na další byty s účastníky Reality show. Překonat tuhle laťku sice bude obtížné, ale třeba nám štěstí bude přát. Těším se příště.

Příště: Zpráva o neúspěšném vyjednávání investora Dana – škoda, bylo zaděláno na další úspěch, zážitky investora Jirky z hledání bytu...

Právní servis Reality show

Advokátní kancelář Mgr. Sofie Pondikasové se vedle dalších oblastí specializuje na právní vztahy k nemovitostem.

Dlouhodobě spolupracuje s řadou realitních kanceláří, kterým zajišťuje komplexní servis – od kupních smluv, přes advokátní úschovu, ověřování podpisů až po jednání s katastrálními úřady. Po úspěšném převodu bytu či nebytového prostoru připraví také nájemní smlouvy či poradí v otázkách správy domu. 

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+10
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

14. 11. 2012 17:55, Fredy

Jo, jo .... a ještě mu může také byt vyhořet, nastěhovat se vedle nějaká prostitutka, může tam vypuknout cholera, spadnout letadlo, KSČM si tam může vybudovat kanceláře ...... prostě mnoho jste toho zapomněl.

Jo a jeden diskutér, tuším Jezevec, má utkvělou představu že každý nájemník, byť jen přechodný, si musí zákonitě kupovat byt na hypotéku.

Tak nevím, jsou to reakce z blbosti, nebo ze závisti?

Reagovat

 

+7
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Realitní server 14. 11. 2012 15:33)

Další příspěvky v diskuzi (25 komentářů)

8. 7. 2013 | 0:31 | M

Ahoj, musim rict, ze i mne zarazily kupecke pocty, ktere tu vidim. Nejen, ze je zde opomenuto nutne pojisteni nemovitosti, neni odectena dan z prijmu, dan z nemovitosti, naklady na nutne opravy a mnoho dalsich faktoru, ktere...více

6. 1. 2013 | 11:34

Proč na Remax? A vůbec. více

6. 1. 2013 | 8:31

Přesně tak. Letmo jsem to hodil do kalkulačky a vyšlo mi, že pan Michal nejen nezaplatí žádnou daň, ani sociální a zdravotní pojištění (pokud použije §9 zákona od DZP), ale naopak se s pronájmem dostane do ztráty. Pokud je...více

27. 12. 2012 | 14:52

Vypadá to,že asi nevlastníte byt k pronájmu, nepodnikáte v nemovitostech a neovládáte finanční matematiku. Náklady možná budou vyšší, když byt bude třeba 1 měsíc neobsazen, nebo při nějaké události, škodě, zničení atd. Ale...více

22. 11. 2012 | 12:50 | Honza

Článek je velice zajímavý a inspirující pro potenciální investory, nicméně uváděný ročný výnos přes 6% se bude muset asi ponížit o v článku neuvedené náklady typu náklady na vytápění bytu a spojené s vodou. Jinak, negativní...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Akciový trh, Depozitum, Běžná cena, petr fiala, e-shopy, daň z příjmů, paušální daň, referendum, ústavní činitel, předpis, péče na lůžku, DB (defined benefit), CETV, Erasmus, platidla, 586/1992 Sb., dědická daň, Peníze jako dluh

PETRA275, 2SA3290, 2SY0203, 4M49896, 4M49896

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK