Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: První nadějná nemovitost na obzoru!

| rubrika: Hra | 16. 4. 2012 | 1 komentář
Reality show: První nadějná nemovitost na obzoru!
Od posledního reportu z pátrání po správných bytech se toho odehrálo nemálo. Daniel Kotula navštívil s Michalem a Jiřím dohromady na osm bytů. O některých návštěvách podáváme zprávu. Jeden byt už by tu třeba mohl být... A redakce se mezitím zašla podívat na Danielův kurz investování do realit.

S každým z účastníků Reality showDaniel Kotula v plánu navštívit zhruba osm až deset bytů. Samozřejmě bychom mohli postupovat tak, že vybere správnou investiční nemovitost sám. S tím, že zájemce si ji prohlédne, nechá si povykládat o jejích přednostech i nedostatcích a pak kývne nebo zavrtí hlavou. Jenže to bychom přišli o to nejdůležitější: o zkušenosti. Koupit výnosnou investiční nemovitost je totiž jen půlka plánu –.

Tou druhou půlkou je naučit se v realitách chodit. Naučit se rozpoznat stav nemovitosti, dokázat posoudit její okolí, rozvážit, zda o tuto lokalitu bude stát dostatečný počet nájemníků – jestli má dobrou dopravní dostupnost, jestli jsou v okolí možnosti zaměstnání a podobně. A pak to skoro nejdůležitější: naučit se aspoň trochu orientovat v psychologii a motivech prodávajících. Z minulých návštěv si zřejmě pamatujete, že cena většiny nabízených bytů byla značně nadsazená. Tedy oproti reálným tržním cenám. Příčiny mohou být různé. Pokud mezi ně patří to, že prodávající nemovitost pořídil v době, kdy byly ceny nemovitostí na vrcholu, bude pro nás téměř nemožné stlačit cenu na dnešní úroveň, nebo dokonce pod ni – prodávající zkrátka nebude chtít tratit. Navštívili jsme ale také byt, který prodávající zdědili: neinvestovali tedy do něj vlastní peníze a dost pravděpodobně by se s nimi dala vyjednat zajímavá cena.

Partneři – Partners!

Někdo dokáže vysázet milion a půl na dřevo. A někdo zase ne. Mezi účastníky Reality show (tak jako mezi lidmi obecně) převažují ti druzí. Přesto nejsou nijak diskvalifikováni – pokud je nediskvalifikují banky, tím, že jim odmítnou půjčit. Servis ve věcech finančních, hypotečních zejména přislíbila VIP konzultantka společnosti Partners Dana Míchalová. 

Michal: ani ťuk

Z bytů, do kterých se vypravili Daniel s Michalem v uplynulých čtrnácti dnech, nic nekouká. V nabídce vypadaly nadějně, při návštěvě se ale ukázalo, že veškeré naděje byly plané.

► V domě hrůzy

Břevnov je krásná a vyhledávaná lokalita. Byt s plochou 34 čtverečných metrů byl sice trochu nad limitem, který jsme si pro nákup stanovili, realitka inzerovala cenu devadesát tisíc přes milion a půl, na druhou stranu se byt prodával s nájemníky, kteří za něj měsíčně platí 8500 plus poplatky. Vyšší nájem by tedy brzy mohl vyšší cenu kompenzovat; a dost možná by byla dostupná i sleva pod milion a půl. Do vyjednávání jsme se ale po prohlídce neměli chuť pouštět.

Jak to viděl cítil Michal

Po vstupu do domu jsem byl nepříjemně překvapený zápachem. Typickým zápachem starých a vlhkých sklepů. Makléř upozornil, že dům prochází rekonstrukcí a na chodbách to bylo vidět. Elektrické kabely visící ze zdí, část stěn obložena sádrokartonem. Na stěnách chodeb bylo patrné, že v minulosti praskly stoupačky nebo odpady. Byly tam ještě fleky na zdech. Společné uzamykatelné verandy na chodbách byly plné harampádí. Přes sklo bylo vidět, že tam nájemníci odkládají všechno možné.

Již před dveřmi bytu bylo cítit, že tu bydlí kuřáci – po vstupu potvrzeno. Byt působil trošku stísněně. Nájemníci měli otevřené okno a bylo moc dobře slyšet, jak velký hluk jde z ulice. 

Z inzerovaného druhého patra bez výtahu se totiž vyklubalo patro třetí (!). Adresa sice signalizovala tichou ulici, jenže byt do téhle tiché ulice vůbec nebyl orientovaný, okna nabízí výhled na magistrálu vyvádějící z města značnou část provozu (!). A to pak samozřejmě nejde jen o výhled, ale o hluk a zplodiny.

Byt navíc nevyhovuje ani dispozičně, do maličké kuchyně se putuje několik metrů dlouhou chodbou, na toaletu a do koupelny se musí přes obývací pokoj.

Zmiňovaní nájemníci – kteří ani nevěděli, že se byt prodává (!) nám potvrdili, co jsme tušili: hlavní nevýhody bytu jsou hluk a schody. Vystoupat do třetího patra – je jim kolem padesáti – je prostě už dost namáhavé.

A i kdybychom o bytě třeba uvažovali, stačilo z něj zase vyjít na chodbu, aby nás tyhle úvahy zas rychle přešly. Tenhle dům nám prostě nevoněl: v patře chodby zapáchaly cigaretovým kouřem, níž potom plísněmi ze sklepů. Na dům roky nikdo ani nesáhl, teď je rozjednaný úvěr na rekonstrukce.

O co víc jsme se na tenhle byt těšili, o to větší bylo naše zklamání.

► Půl roku v rámusu, půl ve tmě

Jak to viděl Michal

Už první dojem nebyl moc dobrý. Okolí domu nebylo moc udržované a působilo špinavě. Druhý dojem to nespravil: vstupní dveře do domu byly už postarší, neudržované, oblepené samolepkami a uvnitř jsem si všiml cedulek, které vyzývaly obyvatele, aby zamykali dveře, že se tu potulují cizí lidé. I bez tohohle vysvětlení jsem měl pocit, že okolí domu není bezpečné, což ostatně potvrdily i mříže na oknech navštíveného bytu. Dispozice bytu byla přitom jinak dobrá...

Strašnický byt o 30 metrech čtverečných lákal nízkou cenou. Co ale také prodávajícím zbývá: velkou výhodu má byt jen jednu: výbornou dopravní dostupnost, jinak už je to minus na minus. Stav bytu samotného je podprůměrný, především je ale byt umístěný ve zvýšeném přízemí a z ulice je do něj docela hezky vidět. To by zřejmě vyhovovalo jen výjimečně společenským nájemníkům, jací se dneska shánějí těžko. Kromě zvídavých pohledů do bytu proniká z ulice pořádný rámus. Nutné je ocenit výkon makléřky, která velice přesvědčivě vysvětlovala, že před okny roste opadavý keř, který brzy obroste listím, takže v létě bude slyšet hukot aut méně. Po prohlídce jsme se shodli, že na tom určitě něco bude, ale že keř má také – doslova – svoji stinnou stránku. Tedy že do bytu v létě nepronikne ani hluk, ale ani světlo.

Tahle nemovitost prostě nebude patřit k favoritům.

Anketa

Jaké máte zkušenosti s realitními makléři?

Makléřina těžká dřina

Návštěvy obou bytů měly jednu věc společnou. Na vlastní oči jsme mohli vidět profesionální makléře hrubě chybovat. U prvního bytu to bylo například špatně inzerované patro nebo fakt, že nájemníci neměli ponětí, že by výhledově měli měnit pana domácího. Ve druhém bytě to zase byla scénka s keřem, ta by se ovšem dala ještě vypilovat. Nabízíme inspiraci: nejenomže v létě se keř před domem obalí listím a poskytne tak úlevu od hluku, ale třeba o Velikonoce, když půlka Prahy vycestuje na venkov a nikdo se nehoní do práce, je byt úplně tichý a klidný...

Michal se svěřil, že z připravenosti makléřů je poněkud rozčarovaný. Má jisté zkušenosti s jejich prací i ze zahraničí a říká, že srovnávat je prakticky nemožné. A tak jsme se domluvili, že jednu z dalších zpráv o Reality show věnujeme právě českým realitním makléřům a makléřkám.

Jiří: Máme favorita

Výpravy Daniela s Jiřím už mají první nadějný výsledek. Napřed se ale podíváme na další ukázku nepříliš zvládnuté makléřiny.

► Staré foto nerezaví

Jak to viděl Jiří

Možná byl i makléř sám překvapený, když nás uvedl do místnosti, ve které se tísnily – celý byt má třicet metrů! – tři postele. Byt měl podle něj být prázdný, zatím v něm ale ještě pořád přebývají ukrajinští nájemníci. (Ti zřejmě nemají zvláštní zájem na jeho údržbě, a tak byl vzduch „ovoněn“ odérem nepříliš uklízeného záchodu.) To by se zřejmě profesionálovi stát nemělo. Čekal bych od něj i to, že sám zmíní, že byt přímo sousedí s restaurací – a případně nás i ujistí, že sousedství nemá na bydlení negativní dopady.

  

Na fotkách vypadal byt lákavě, ostatní parametry byly taky příznivé: 30 čtverečných metrů za 1,4 milionu, šikovná ulice ve Strašnicích, udržovaný dům. Jak se ale ukázalo při návštěvě, fotografie měly spíš historickou než aktuálně vypovídací hodnotu. Od doby, kdy vznikaly, uplynul nějaký ten pátek a byt mezitím obývali nájemníci z Ukrajiny.

Rekonstrukce by se samozřejmě dala udělat – investice do ní by se však musela zohlednit v kupní ceně, se kterou by prodávající musel jít dolů. Bylo tu ale ještě jedno významné minus: byt byl ve zvýšeném přízemí, okno jen metr šedesát nad ulicí. Než shánět nájemníka exhibicionistu, raději jsme se rozhodli pátrat dál po lepším bytě. Škoda.

► Hvězda na Praze 4

Tak tohle byl jasný favorit. 1+1 v dobrém stavu. Sice také zvýšené přízemí, jenže o dost víc zvýšené než v minulém bytě: okna aspoň tři metry nad zemí. Dobrý dům, dobrá lokalita, klidná, kousek od metra. Další informace si zatím necháme pro sebe, aby nám byt někdo ze čtenářů nevyfouknul. Příští týden si dáme druhé kolo prohlídky, které se kromě Jiřího zúčastní i jeho paní (a spoluinvestorka), a prozkoumáme dokumentaci k bytu, kterou jsme si vyžádali. A začneme jednat o ceně.  Ta, za kterou nemovitost nabízejí, totiž není realistická – svědčí o tom ostatně to, že se byt inzeruje už několik dlouhých měsíců. Vzhledem k tomu by tedy vyjednávání o slevě mohlo přinést nejen zvýšenou hladinu adrenalinu, ale snad i úspěch. 

Na kurzu investování Dana Kotuly

Účastníci naší Reality show dostali pozvánku na kurz investování do nemovitostí, který pořádá Dan Kotula, náš průvodce světem realit. Jak to na takovém kurzu chodí?

Vlastně je to na první pohled docela obyčejný kurz. Školicí místnost nebo chcete-li třeba třída, stoly uspořádané do oválu, vepředu tabule. Na stolech připravená voda a podklady v plastových deskách. Nic výjimečného. Ani třináct lidí – z Reality show je jich zhruba polovina –, kteří v místnosti zasedli, nevypadá na první pohled nijak výjimečně. A přece v něčem výjimeční jsou: nechtějí jen čekat, co na ně život přichystá, ale chtějí s ním něco podniknout. Nebo už s ním něco podnikají a přišli si pro nové zkušenosti. Ostatně při úvodním představování nejčastěji znělo Jsem tu proto, že nechci dělat chyby.

Začátečnická chyba Dana Kotuly? Hledal jsem nejlevnější!

Dan Kotula a jeho kurz

Na kurzu investování do nemovitostí

Chybu může udělat každý, zvlášť když začíná opravdu na vlastní pěst. Existuje celá řada populárních publikací, které se zabývají investicemi do nemovitostí, většina účastníků kurzu ostatně „má načteno“. Jenže reálné zkušenosti nepředává nikdo. Rady z těch nejpopulárnějších, jejichž autorem je Robert Kiyosaki, jsou například v českém prostředí obtížně uplatnitelné, jednak jsou spíš obecné, jednak vycházejí z podmínek amerického realitního trhu, který se od českého pořádně liší.

Jakou chybu udělal v začátcích Daniel Kotula? „Hledal jsem nejlevnější nemovitosti. Ty ovšem málokdy bývají skutečně kvalitní. Lepší strategie je hledat drahou nemovitost, přesněji řečeno předraženou.“ U předražené nemovitosti totiž má kupec silnější vyjednávací pozici: taková nemovitost zůstává dlouho inzerovaná, vypadá to, že nakonec zůstane na ocet, a pokud má majitel silnou motivaci prodat, tedy pokud potřebuje peníze, můžeme se vyjednáváním dostat až na cenu výhodnou. Podstatné je také vědět, jak nakupující konstruují nabídkovou cenu: nevymýšlejí ji s ohledem na reálné tržní ceny, ale s ohledem na to, co vidí v nabídkách. A tam bývají ceny značně přemrštěné.

Učí se každý od každého

Obsah kurzu

  • Jak najít vhodné nemovitosti se slevou 10–30 procent
  • Určení tržní ceny a oceňování
  • Jak funguje nemovitostní trh
  • Financování nákupu nemovitosti
  • Do jakých nemovitostí investovat
  • Specifika investování do nemovitostí
  • Stanovení správné výše nájmu
  • Daňové aspekty

Informace o příštích kurzech hledejte na webu Učitel financí.

Mnohé z toho, co na semináři zazní, můžou čtenáři Peníze.cz znát ze série článků Reality show, která na našem serveru vycházela loni. Co však články nedokážou zprostředkovat, to je osobní setkání a možnost ptát se na konkrétní příklady. A především v reálu se setkat s dalšími lidmi, které zajímá to samé, co zajímá vás, a kteří už mnohdy mají své zkušenosti. Na kurzu, kam jsme se zašli podívat my, tak kromě těch, kteří o nemovitostech teprve přemýšlejí, byli i ti, kteří už jsou „v oboru“ dávno zavedení. Úspěšný investor z Ústí si přišel poslechnout zkušenosti jiných, ale sám pátral po informacích a zkušenostech s nákupem nemovitostí ve vynucených dražbách. Díky majitelce domu v Plzni jsme se zase dozvěděli podrobnosti o realitním trhu v západočeské metropoli. Zkrátka interakce a pružné přizpůsobení se zkušenostem a zájmům účastníků kurzu, to je to, co nikdy z žádné knížky nedostanete. I kdyby nakrásně na trhu nějaká byla.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-4
Ano
Ne

Diskuze

19. 4. 2012 | 9:59 | Fany

Toto je zajímavý seriál. Myšlenka vydělávat peníze formou pronájmů nemovitostí je všeobecně známá a podle mého názoru, v praxi dost uplatňována. Jen se s tím nikdo nechlubí, nikdo nejde s kůží na trh. Proto je Váš počin,...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Deetatizace, Reálný domácí produkt, Práce, jan raška, andrej babiš, zbyněk stanjura, martin stára, vladimír vaňo, obchody s měnou, výplaty, poškozená bankovka, rozhodčí nález, snížení platů, černé pondělí, korunové fondy, cena zájezdu, kniha návštěv, devizové kurzy

5AA2278, KTH6989, 3AJ6375, 3AJ6375, 3AJ6375

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK