Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Daniel Kotula o Reality show: Dokážu, že investování do nemovitostí funguje

| rubrika: Rozhovor | 25. 2. 2012 | 12 komentářů
Daniel Kotula o Reality show: Dokážu, že investování do nemovitostí funguje
Reality show je úspěšný seriál o „drobném“ investování do nemovitostí krok za krokem. Proč se Daniel Kotula, jeho autor, rozhodl převést teorii do praxe a ukázat nám nákup investiční nemovitosti naživo? Můžete se dívat. Můžete fandit. Můžete to zažít na vlastní kůži!

Reality show je původně název cyklu článků o investicích do nemovitostí, který jste psal pro Peníze.cz. Jak vás napadlo udělat z Reality show opravdovou reality show?

Zhruba před dvěma měsíci jsem přemýšlel, o jakých tématech by šlo ještě psát a jak bych mohl na svoje články navázat. Říkal jsem si, že i přes konkrétní příklady byly zatím texty hodně teoretické, a proto by bylo zajímavé ukázat, jak nákup investiční nemovitosti funguje v praxi.

O co v Reality show půjde?

S účastníky, kteří se do Reality show přihlásí, budeme vybírat investiční nemovitost. Investiční znamená, že se nenakupuje jako vlastní bydlení, ale jako investice, která ponese zajímavý výnos. Jde prostě o alternativu běžných produktů finančního trhu, jako jsou podílové fondy či penzijní připojištění. Na konkrétních příkladech si ukážeme celý proces od hledání nemovitosti přes smlouvání o ceně, vyřizování kupních a nájemních smluv až po výběr vhodného nájemníka.

A jaká jsou základní kritéria investiční nemovitosti, kterou budete v Reality show vybírat?

Půjde o nemovitost v Praze, jejíž cena bude zhruba jeden a půl milionu korun. Obecně pro Prahu platí, že výnos z nájmu je nejvyšší u malých bytů. Když koupíte byt 3+1, tak za něj dáte tři miliony a za nájem dostanete jedenáct či dvanáct tisíc. A u malého bytu v ceně jeden a půl milionu budete mít nájemné sedm a půl tisíce. Celkový výnos je tedy opravdu vyšší u menších bytů. U těch větších bychom se k pěti procentům v žádném případě nepřiblížili. Jinde může být výhodnější investovat do velkých bytů, to je ale na delší rozhovor.

U nemovitosti, kterou pomůžete účastníkům koupit, bude výnos minimálně pět procent?

Přesně tak. Jsem přesvědčený, že budeme reálně dosahovat výnosu pět a půl až šest a půl procenta. Nechtěl jsem si na sebe ale uplést bič a slibovat, že výnos bude kolem osmi procent, když by se mi podařilo najít maximálně třeba šest. Určitě to ale bude víc než těch minimálních pět procent.

Jak to zatím vypadá s účastníky Reality show? Kolik se jich už přihlásilo?

Zatím se jich registrovalo dvanáct. Dá se ale čekat, že někteří asi ještě odpadnou. Ať už kvůli tomu, že nedomysleli, co to všechno bude obnášet, nebo na to zkrátka nebudou stačit po finanční stránce. Věřím, že nakonec bude alespoň šest až sedm účastníků, se kterými se do toho pustíme. Zájemci se ale můžou přihlásit ještě v následujících dnech, než se jejich počet definitivně uzavře.

A koho zatím v tom aktuálním tuctu máte?

Přihlásili se nám jak mladí, kterým je něco přes dvacet, tak i lidi takřka v důchodovém věku. Mezi účastníky Reality show jsou podnikatelé i lidé, které někdo zaměstnává, opravdová všehochuť – tucet netuctových lidí. A o to napínavější by to mohlo být pro čtenáře.

Proč se do Reality show přihlásili, jakou mají motivaci?

Všichni už delší dobu o koupi investiční nemovitosti přemýšleli, ale nevěděli jak na to. Mezi účastníky je například starší manželský pár. Oběma je již přes šedesát let, ale stále vydělávají. Žijou v nájemním bytě, i když mají dost prostředků, aby si koupili vlastní menší byt. Chtějí ale dál bydlet ve větším a menší byt zatím pronajímat, teprve kdyby jeden z nich mezi námi nebyl, druhý by se stěhoval do vlastního.

A co láká ty mladší?

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Narodil se a žije v Praze. Po absolvování gymnázia studoval několik vysokých škol žádnou však nedokončil. Pracoval v logistice a absolvoval při tom Vysokou školu ekonomickou, dvouletý studijní program Honors Academia, nyní dokončuje studium oceňování a odhadů nemovitostí na Institutu Franka Dysona.

Poslední dva roky podniká na volné noze, věnuje se všemu kolem nemovitostí – zprostředkování prodeje, pronájmu a koupě nemovitostí, oceňování nemovitostí, pořádá kurzy investování do nemovitostí, řeší exekuce nemovitostí, publikuje články a sám investuje do realit.

Daniel Kotula je ženatý a má dvě děti.

Je vidět, že hodně čtou Kiyosakiho, jsou namotivovaní a věří, že investice do nemovitosti představuje možnost dobrého výdělku. Někteří jsou opravdu hodně divocí a vidí v tom velké zisky, druzí jsou umírněnější a berou to spíš jako další alternativu k penzijnímu připojištění při zajišťování se na stáří.

Budou zájemci spíš investovat vlastní naspořené prostředky, nebo si musí vzít hypotéku?

Je to tak půl na půl. Mladší spíš hypotéku, starší už mají naspořeno.

Co vlastně budete mít z tohoto projektu vy?

Cílem je samozřejmě mediální pozornost. Dál dostanu autorské honoráře za jednotlivé články. Jinak na tom participovat nebudu. Určitě pro mě bude zadostiučinění, když dokážu, že investování do nemovitostí funguje, pokud to děláte správně.

V kolika fázích bude celý projekt probíhat?

Uděláme několik kol. Chci se vždycky naráz věnovat jen dvěma zájemcům, abychom měli na všechno dost času a klidu. Navíc by v Praze nebylo možné  v téhle kategorii bytů najít dostatek vhodných nemovitostí najednou. Dva měsíce si vyhradíme na výběr vhodného bytu, další měsíc na dolaďování kupních smluv a celkové financování, další měsíc můžeme hledat nájemníky a vyřizovat nájemní smlouvy a další potřebnou dokumentaci. Jedno kolo bude tedy trvat zhruba čtyři měsíce.

Co se pro zájemce, kteří chtějí investovat do nemovitosti, v posledních letech na realitním trhu nejvíce změnilo?

Kupní ceny jsou výrazně nižší, než byly v letech 2007–2008. Klesly ale taky ceny nájmů. A u objího se dá předpokládat, že půjdou ještě nějakou dobu dolů. Zásadní změna taky je, že lidi, kteří hledají nájem, daleko víc kalkulují s cenami poplatků a energií. Dřív se ptali jen na to, jaký budou platit nájem, a poplatky už je nezajímaly. To se teď změnilo. Nyní mají strop pro celkové náklady na bydlení včetně poplatků a energií, výše možného nájemného je tedy závislá na výši celkových nákladů.

Co lidé, kteří investují do nemovitostí, nejvíc podceňují?

Ti, kteří kupují pravidelně, samozřejmě už nic nepodceňují. Na trhu se už dostatečně orientují a ze svých předešlých chyb se poučili. Začátečníci dělají největší chybu v tom, že hledají za každou cenu nejlevnější nemovitosti. Neuvědomují si ale, že u těch je zpravidla nějaký háček. Může jít o špatný dům, rušnou ulici či další problémy, které se nemusí hned poznat. Nejvýhodnější naopak bývá najít předraženou nemovitost, která je v nabídce dlouho a nejsou už o ni žádní další zájemci. Pokud je ještě k tomu prodávající motivovaný, je možné vyjednat výraznou slevu, takže se ve finále můžeme s cenou dostat ještě níž než u těch nejlevnějších nabídek.

Jak bychom tedy při výběru nemovitosti měli postupovat?

Určitě je třeba projít minimálně pět až osm bytů, abyste si dokázali udělat obrázek, jaké byty jsou v tuto chvíli na trhu dostupné. Rozhodně se v tomto ohledu nevyplatí šetřit časem. Důležité je také použít selský rozum. Člověk si musí říct, co vlastně přesně chce. Určit si nějaká základní kritéria, kterých se bude při výběru držet. Jakou má mít byt rozlohu, zda záleží na tom, aby byla nemovitost blízko u metra, jestli má vliv, že je byt v přízemí či vyšším patře bez výtahu a tak dál.

Roste počet těch, kteří se zaměřují pouze na koupi celých činžovních domů?

Propojeno: vstup do Reality show!

Chcete na vlastní kůži zjistit, jestli převáží adrenalin, nebo jestli půjde spíš o trpělivé a soustředěné úsilí? Chcete si taky vyzkoušet investování do realit na ostro?

A pokud se chcete jen dívat, vydržte. Už brzy to na Peníze.cz začne!

O činžovní domy je stále zájem. Jde ale o úplně jinou kategorii investorů s jinými finančními možnostmi. Často už je nezaujme ani velmi výhodná možnost koupě bytu, protože pro ně prostě nemá smysl starat se v domě jen o jeden byt.

A neskoupili většinu činžáků v Praze cizinci?

To si nemyslím. Mezi kupujícími je rozhodně převaha Čechů. Ve druhé polovině devadesátých let tu sice činžovní domy hodně kupovali Italové a Rusové, v posledních letech je ale citelně zasáhla finanční krize. Dnes tedy nakupují především movití Češi, kteří se bojí, že by jejich peníze mohla poškodit inflace.

Kde se dají získat nemovitosti za výhodnou cenu?

Dřív to bylo v dražbách, ale to je již pasé. Dnes se rozhodně vyplatí, když natrefíte na člověka, který má velké dluhy a hrozí mu exekuce. V takovém případě je opravdu extrémně motivovaný, aby se své nemovitosti zbavil normálním prodejem. Určitě je také dobré informovat všechny známé, že chcete koupit byt. Není náhoda, že padesát procent nemovitostí při prodeji v Česku vůbec neprojde veřejnou nabídkou. Můžete najít zajímavé nemovitosti také na nabídkových portálech.

Období výhodných nákupů v dražbách nemovitostí je tedy opravdu za námi?

Je to způsobeno tím, že se téma dražeb nemovitostí hodně rozebíralo v médiích. Všude se psalo, že je možné koupit dům nebo byt za dvě třetiny skutečné hodnoty. Na dražbách se dnes lidé často předbíhají v nabídkách, takže se často stane, že nakonec pořídí nemovitost za stejnou, nebo dokonce ještě vyšší cenu, než je na běžném trhu. U nemovitostí z dražeb dlužníků navíc nebývá možná důkladná prohlídka a samotné předávání může být dost problematické či dramatické. Stav bytu je pak často velkým zklamáním. Na každé dražbě se dnes najdou taky spekulanti, kteří jen uměle nadsazují cenu nemovitosti, což je velký nešvar, se kterým se bohužel nedá nic dělat.

Jaký majitel nemovitosti je nejzajímavější pro zájemce, kteří chtějí smlouvat o ceně?

V celém procesu nákupu jde de facto o to, aby se podařilo najít vhodnou nemovitost s dostatečně motivovaným prodávajícím. Pokud tedy majitel potřebuje peníze co nejdřív, tak je možné s ním vyjednat velmi zajímavou cenu. Jde tedy o lidi, kteří mají nějaké dluhy, nebo o ty, kteří se třeba právě rozvádějí a chtějí se s expartnerem rychle majetkově vypořádat.

Řekněme, že už jsme si koupili vhodnou investiční nemovitost. Jak by měl probíhat výběr nájemníka?

Člověk by měl do nabídky přesně a bez zkrášlování popsat, jak celá nemovitost vypadá. Často se můžeme setkat například s tím, že majitelé předělali byt 1+1 na 2+kk a dopředu o tom neinformují. V takových případech se ale nabídka s poptávkou míjí. Zásadní je také zvolit správnou cenu, za kterou budeme chtít byt pronajímat. Pokud se vám to podaří, tak na ni kývne již některý z prvních tří zájemců. Člověk si musí budoucího nájemníka také dostatečně prověřit, aby například nenarazil na takzvaného nájemního turistu.

Co to znamená?

Anketa

Kolik bude nakonec účastníků Reality show? Tipněte si!

To je člověk, který se nastěhuje do nájemního bytu, několik měsíců platí nájem, ale pak přestane a počítá s tím, že ho tam majitel musí další tři měsíce nechat bydlet. Podle občanského zákoníka je totiž výpovědní lhůta tři měsíce a nejde s tím nic dělat. Doporučuji tedy prověření potencionálního nájemce v centrální evidenci exekucí. Dobrým řešením je také vyšší vratná kauce, klidně za cenu toho, že dáte nějakou slevu na nájmu.

Pokud si člověk kvůli této investici bere hypotéku, jaký by měl být výnos, aby se to vyplatilo?

V případě, že by si bral hypotéku na celou pořizovací cenu nemovitosti, tak minimálně 6,5 procenta.

Takže v tomto ohledu budou ti, kteří si kvůli účasti v Reality show berou hypotéku, poněkud na hraně.

Je možné, že budou přispívat v řádu stovek měsíčně a mít tak určité negativní cashflow. Samozřejmě jen po dobu, co budou splácet hypotéku. Na druhou stranu se určitě vyplatí doplácet na hypotéku třeba 500 korun po dobu 20 let. A pak mít svůj vlastní byt. To si ostatně může každý porovnat s tím, kdyby si stejnou dobu ukládal tyto peníze na spořicí účet. Jeho zisk rozhodně nebude takový. Navíc nemovitost drží hodnotu s inflací a zároveň dluh inflací degraduje, vyděláváte tedy dvakrát.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+4
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

25. 2. 2012 17:41, František Sousedík

Vážený pane Tůmo,
když už tedy budu měsíčně doplácet 500 Kč ke své investici, kolik platím na pojistkách a co vše je v nich pojištěno?
Jak budu zvedat nájemné o inflaci ve výši 200 % ročně, za stávající právní úpravy?

Reagovat

 

+7
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

25. 2. 2012 17:18

1 + 1, eďo, je byt o dvou oddělených místnostech, jedna z nich je kuchyň. 1 + kk je jedna místnost, v níž je kuchyňský kout.

Reagovat

 

-2
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (péťa 25. 02. 2012 16:58)

Další příspěvky v diskuzi (12 komentářů)

18. 1. 2013 | 7:16 | Rotoped

To že nedokončil vysokou školu nesvědčí naproto ničemu. Znám spoustu lidí co nemají ani maturitu a vydělávájí statisíce. Vážený pane, vaš finanční úspěch nezávisí na školském vzdělání. Mě nikdy o penězích na škole neučili,...více

27. 2. 2012 | 10:41

S těmi školami – a co by ne. Kolik inovátorů a byznysmenů ze škol utíkalo? více

27. 2. 2012 | 8:39 | Belfín

Jenom dvě poznámky na okraj. Myslím, že na reality show je nejzábavnější to, že nevíte, jak dopadne. Rozhádají se v té vile nebo ne? Vydrží ten měsíc spolu bydlet ve výkladní skříni nebo to vzdají? Pokud jde tvůrce do celé...více

26. 2. 2012 | 21:32 | Daniel Kotula

U 2+kk je velikost místnosti, která je kk taková, aby se tam pohodlně kromě kuchyně věšel také obývací pokoj. Z mé zkušenosti takový pokoj musí mít minimálně 20m2, spíše více. Pohodlně se vejde kuchyň a obývací pokoj do místnosti...více

26. 2. 2012 | 17:35 | Jiný Petr

Měl jsem kdysi byt. Pokoj a kuchyň. Kuchyň měla normálně dveře, okno a všechno vybavení. 1+1 to ale nebylo, protože plocha kuchyně byla těsně pod 7 m čtverečních, což byla prý jakási mezní hranice. více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

E-business, Exkluzivita, Věnové pojištění, andrej babiš, pavel bělobrádek, miroslav uďan, václav stárek, restaurace, Finanční trh, transparentní účet, goldman sachs group, česká ekonomika, Gerard Casey, dolarový milionář, Marek Zeman, Zákon o dani silniční, jednorázové vyrovnání, pěstounská péče

2SC5461, 5A62995, 2AF7662, 3AF9208, 2AF6202

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK