Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reality show: Nefunkční společenství vlastníků zruinuje vaši investici

| rubrika: Jak na to | 15. 11. 2011 | 9 komentářů
Reality show: Nefunkční společenství vlastníků zruinuje vaši investici
Kupujete byt. Sám o sobě je skvělý. Cena je báječná, okolí půvabné okolí a dostupné jsou i všecky služby, které byste mohli vy nebo váš nájemník chtít využít. Pořád tu ale může být důvod, proč do koupě nejít: ten byt prostě není ve správném domě.

Co je to správný dům? Správný dům je jednak kvalitní a dobře udržovaná stavba, ale to samo o sobě nestačí. Důležité také je, aby v něm fungovaly alespoň korektní vztahy mezi nájemníky, a zejména mezi vlastníky. Když se totiž společní vlastníci nedokážou na ničem dohodnout, i dosud dobře udržovaná stavba začne brzy chátrat, v domě zavládne nepořádek – a vaše investice bude tratit na hodnotě. Pokud ve svém bytě budete chtít bydlet sami, nebude se vám tu dobře žít, pokud plánujete byt pronajímat, těžko budete shánět dobré nájemníky.

Co tedy před koupí bytu prověřit, co nezanedbat, s čím počítat?

Stav stavby

Začneme samotnou stavbou. Jako potenciální budoucí majitel bytu v domě máte právo nechat si všechno ukázat a vysvětlit. Určitě se při tom občas vyskytnou zádrhele, třebas že nebude k nalezení klíč od půdy. Buďte trpěliví, ale všímejte si i takových drobností, mohou totiž ledacos vypovídat o fungování domu jako lidského společenství.

► Střecha

Stav střechy patří mezi nejdůležitější věci vůbec. Než se pokoušet opravovat starou střechu připomínající cedník, je často lepší nechat udělat novou. Obojí ovšem bývá finančně dost náročné. Pokud je střecha ve špatném stavu delší dobu, je dost pravděpodobné, že bude potřeba vyměnit i krovy, to je však obrovská investice, na kterou dům nemusí mít dostatek peněz. Nebo mu pak nezbude na další nutné opravy a investice. Každopádně: dlouhodobě zanedbaná střecha vysílá varovný signál, že je cosi shnilého v domě dotyčném. A nemusí to být jen zmíněné krovy.

► Sklepy

Další důležitým poznávacím znamením dobře udržovaného domu jsou dobré sklepy. Vlhké sklepy vypovídají o špatné izolaci domu. To znamená další nemalé náklady. Pokud se se špatnou izolací nic nedělá, znamená to jednak, že sklepy nemohou plnit svoji skladovací funkci – všechno v nich brzy podlehne hnilobě –, ale také to, že se domem bude šířit plíseň. Pokud byste v bytě měli plastová nebo i dobře těsnící dřevěná okna (což jinak mívá spíš výhody), boj s plísněmi by byl prakticky nepřetržitý.

► Vnitřní infrastruktura

Naprosto běžné by v dnešní době měly být nové stoupačky na vodu a kanalizační trubky, kromě toho však některé domy potřebují nové rozvody plynu, výměnu elektrorozvodů na chodbách, rozvody topení, nový kotel nebo modernizaci výtahu.

► Fasáda a okna

Na první pohled nás u domu zaujme fasáda, my jí ovšem věnujeme až pohled poslední. Tak to totiž má být. Pokud máme děravou střechu, mokré sklepy či nefungující stoupačky, tak je nám opravená fasáda k ničemu. Ve správně fungujícím domě si to uvědomují a do fasády investují až naposledy.

Až se staneme majitelem bytu, na všech nákladech na údržbu a opravy domu se začneme podílet. Každý měsíc budeme přispívat do takzvaného fondu oprav. Kolik se přispívá, na tom se usnáší schůze společenství jednotek, případně bytového družstva, je-li dům družstevní. Jednotliví majitelé (družstevníci) přispívají částkou podle velikosti svého bytu v poměru k velikosti všech bytů v domě. Pokud koupíme byt v neudržovaném domě, dřív nebo později budeme muset nastřádat peníze do fondu oprav, abychom dům mohli postupně opravovat: s koupí bytu tedy přebíráme i finanční závazky do budoucna.

Reality show na Peníze.cz

Reality show

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

Stav společenství

Společenství vlastníků jednotek nebo družstevníků funguje (či nefunguje) jako každé jiné lidské společenství. Tedy v závislosti na tom, kdo ho tvoří. A lidé jsou různí. Je potřeba si uvědomit, že budeme jen jedním z více hlasů. A snadno se nám může stát, že společenství se dohodne jinak, než by se líbilo právě nám. Jste připraveni na následující černé scénáře?

  • Dům seniorů
    Většina obyvatel domu je vysoce spořivá. Dost možná je jich valná část v důchodovém věku a počítají každou korunu. Vcelku přirozeně nechtějí platit vysoké částky do fondu oprav a nastaví platby velice nízko. Můžeme mít pochopení, může nám to být i na první pohled sympatické – ani my nemusíme platit moc. Ale v pořádku to není. Ve fondu prostě nebude dost peněz na nezbytné opravy a dům začne brzy chátrat. Investici do bytu v takovém domě si rozmyslete radši čtyřikrát: s malým podílem na rozhodování nic nezměníte a budete muset sledovat, jak hodnota vaší investice pomalu klesá.
  • Na válečné stezce
    Společenství vlastníků či družstvo je rozhádané, mezi jeho členy vládne řevnivost a konflikty. Znamená to dvě věci: nikdy se nic nerozhodne. A ještě se po vás bude chtít, abyste spory pískali. Někdy se v tom dá lavírovat a nenápadně usměrňovat věci k dobrému, ale je to spíš sport pro speciální povahy, kterým permanentní psychologická válka vyhovuje. Pro běžného člověka je žití v takových podmínkách frustrující.
  • Ve spárech developerových
    U novostaveb se můžete setkat s tím, že společenství vlastníků uzavřelo dlouhodobě nevýhodné kontrakty – nevypověditelné smlouvy se správou nemovitostí, bezpečnostní agenturou, úklidovou službou a podobně. Vaši sousedé jsou v tom nevinně. Společenství vlastníků se totiž musí ustavit v okamžiku, kdy jsou vlastníci tři. Takže si to představte takto: dva byty jsou prodané, deset bytů vlastní developer. Ustavuje se společenství vlastníků a developer poměrem hlasů odpovídajících ploše desíti bytů proti hlasům odpovídajícím ploše dvou bytů vybírá poskytovatele zmíněných služeb a uzavírá s ním smlouvu. Poskytovatel služeb je samozřejmě developer sám nebo firma nějak s ním spřízněná.

Propojeno: developerské rejdy

Nejenom, že developer může ostatním vlastníkům bytů v domě leckdy nadiktovat podmínky pro další život. Může také nasekat dluhy, které vy, respektive vaše společenství vlastníků jednotek, budete muset zaplatit. Podrobněji v článku Světlany Ryskové:
Kupujete nový byt? Dejte si pozor na „souseda“ developera

  • Mexičtí venkované a Calvera
    Zvolení představitelé družstva nebo společenství vlastníků jednotek si vyplácejí za práci vyšší odměny, než je zdrávo, na opravy tedy už moc peněz nezbývá. Přestože obyvatelé domu mezi čtyřma očima do jednoho řeknou, že s výší odměn nesouhlasí, na schůzi otevřeně nikdo nikdy neprotestuje a ani protestovat nebude. Nepočítejte s tím, že se něco změní, snad kdybyste měli charisma a výmluvnost Fidela Castra před padesáti lety, povedlo by se vám na schůzi provést revoluci...
  • Bafuňáři: kapříci připlavali
    Zvolení představitelé družstva nebo společenství vlastníků organizují výběrová řízení a vítězné nabídky bývají předražené o desítky procent. Výtah stojí jeden a půl milionu místo milionu, fasáda šest set tisíc místo tří set. Někdo tady hraje malou domů a po vás se chce, abyste to platili.
  • Defraudant
    Nejhorší možný scénář je scénář se zpronevěřeným fondem oprav. Ačkoliv by v něm měly být uložené postupně naspořené peníze, může se stát, že je konto najednou prázdné.

Informujte se! V papírech a u paní Vomáčkové

Jako budoucí kupující máme právo na informace o hospodaření společenství vlastníků jednotek nebo družstva. Můžeme žádat výroční zprávu o hospodaření za uplynulý rok, kde budeme hledat zejména

Anketa

Jaké máte zkušenosti s kolektivním rozhodováním společenství vlastníků nebo bytového družstva?

  • stav závazků – nezaplacené došlé faktury
  • stav úvěrů
  • stav pohledávek – nezaplacené zálohy / dluhy od obyvatel domu
  • zůstatek na účtu a v pokladně

Nejlepší zdroj informací o fungování domu však jsou jeho obyvatelé. Zaklepat na dveře potenciálního souseda nebo si na někoho počkat před domem, to jsou kroky, které bychom nikdy neměli opomenout. Ideální je natrefit na staršího obyvatele domu, který zpravidla má všechny informace, má v malíčku historii domu i vztahy mezi jeho obyvateli – a v neposlední řadě má zároveň čas a chuť se s vámi o ně podělit. Dozvíte se o všech lidech v domě, jak funguje družstvo nebo společenství vlastníků, kdo jak kdy co a za kolik v domě koupil. A také (případně: a hlavně) o všech problémech, které vám prodávající neřekne – buďto že nechce říci, nebo o nich ani neví. V praxi jsem si mnohokrát ověřil, že jeden takový rozhovor vám leckdy objasní mnohem víc než důmyslné pátrání či vyptávání se u majitele. A navíc – dům není jenom stavba, dům je taky společenství lidí, a tak je na místě stát se členem toho společenství. Tohle může být dobrý začátek k minimálně korektním sousedským vztahům...

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+33
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

20. 11. 2011 18:37, parabola

Jen ten předseda nesmí být ženská, málokterá to ustojí. Jsem toho příkladem, a je jedno, že jsem dům s téměř 70 byty dotáhla k privatizaci, úvěr se státní dotací ( celkem 3,2 mega dotací) na regeneraci a další na výtahy má minimální navýšení a dům ani byty nejsou v zástavě )záruka ČMZRB). Musela jsem utéct, skončila bych na psychině, byla jsem na to vlastně sama, když odešel můj jediný makající spolupracovník. Dnes se sice pár statečných snaží, ale moc tomu nehoví, pořád ještě konzultují se mnou. Štve mě to, jediný poškozený jsem já! Kdybych mohla věci vrátit... ale družstvo není řešením, jsem vlastník nevolník, i když se to předsedovi nelíbí - tam to jede ještě socialisticky, plať a drž ústa! Nikdo se o nic nestará, je stav bezvládí, do vzniku společenství chybí půl procenta a bohužel, tenhle dům nemá zrovna dobré vlastníky. Ideální řešení neexistuje, lidé neumějí nakládat se svým vlastnictvím, mají práva, ale nechtějí převzít povinnosti. Ten socializmus je zřejmě v mnoha z nich.Ovce, které raději nechají nakládat se svým majetkem jiné!!!

Reagovat

 

+22
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

15. 11. 2011 12:36, Petr

Proto jsem vždy dávta přednost družstevnímu bydlení a byl jsem spokojený. Panelák s byty v OV je tragédie, obzvlášť, když pár dementních důchodců vetuje úplně všechno.

Reagovat

 

-9
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (9 komentářů)

4. 8. 2014 | 7:27 | danka01

Dobrý den Chtěla jsem se zeptat,platím fond oprav 2600,-(jsem majitelka bytu) a dostala jsem se do finanční krize ,jsem na rodičovském příspěvku a samoživitelka .Momentálně nemám z čeho zaplatit takovou částku peněz,jak...více

26. 1. 2014 | 19:12 | esmeralda kopecká

souhlasím s paní,koupila jsem byt v ov který původně byl družstva mladých,všichni družstevníci byty odkoupili,já jsem ho koupila už když byl byt odkoupen,ale stále jej spravovalo DM,které šlo do 90milionového dluhu,převzala...více

29. 5. 2012 | 5:05 | IK

Souhlasím s větami v závěru, jen bych upřesnila umí nakládat se svým majetkem - tedy tím co je za jejich dvěřmi, ale to co je před nimi to se jich netýká. více

19. 12. 2011 | 18:48 | Petr Mikulů

Zajímavé :) více

20. 11. 2011 | 18:37 | parabola

Jen ten předseda nesmí být ženská, málokterá to ustojí. Jsem toho příkladem, a je jedno, že jsem dům s téměř 70 byty dotáhla k privatizaci, úvěr se státní dotací ( celkem 3,2 mega dotací) na regeneraci a další na výtahy...více

Čtenáři také navštívili

20. 9. 2011 |  | 4 komentáře

Kupujete nový byt? Dejte si pozor na „souseda“ developera!

Koupili jste byt? Dávejte pozor, s kým jste ve společenství vlastníků bytových jednotek. Developeři zůstávají dlouho vlastníky neprodaných bytů, někdy však „zapomínají“ platit jejich provoz a přispívat...

10. 8. 2011 |  | 8 komentářů

Reality show: Do jakých nemovitostí investovat

Ke koupi jsou v Česku desítky tisíc nemovitostí. K investování se jich však hodí jen málo. Jak se v nabídkách neutopit a volit správně? Není to jednoduché, přesto jsou v Česku stovky, možná tisíce lidí,...

17. 3. 2010 |  | 4 komentáře

Na koho si dát v Česku pozor při koupi nové nemovitosti

Mezi prodejci nových bytů jsou i nyní developeři, kteří se neohlížejí na kvalitu odvedené práce. Koupit si nový byt či dům, zvláště v Praze, sice bude letos zajímavější než dříve, je ale třeba si ohlídat...

11. 3. 2010 |

Jak nenaletět na „výhodné“ nabídky na koupi nového bytu

Zájem o nové byty klesl a developeři lákají spotřebitele na různé akční slevy a bonusy. Když si však budete vybírat v jejich nabídkách, dávejte dobrý pozor, za kolik a jakých metrů čtverečních bytu budete...

4. 4. 2008 |  | 7 komentářů

Co si ohlídat při koupi nového bytu

Lidé bez zkušeností si vybírají nové bydlení hlavně podle tří kritérií: ceny, lokality a podle toho, jak bude byt vybavený. Na řadu dalších důležitých věcí přitom nemyslí. Poradíme, na co si dát pozor.

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

důchodové pojištění, dpč, osoba bez zdanitelných příjmů, správa sociálního zabezpečení, zaměstnání, antivirový software, zajišťovny, Notional Defined Contribution, Doe Jones, zdeněk holeček, Ericsson, zamětnavatel, IKS fond fondů, standardní zdravotní péče, zákon grafu, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění online, nejlevnější povinné ručení, půjčka bez doložení příjmů

2C87737, 2J49339, 5C33858, 2J49339, XXX99999

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.