Reality show: Nefunkční společenství vlastníků zruinuje vaši investici

Co je to správný dům? Správný dům je jednak kvalitní a dobře udržovaná stavba, ale to samo o sobě nestačí. Důležité také je, aby v něm fungovaly alespoň korektní vztahy mezi nájemníky, a zejména mezi vlastníky. Když se totiž společní vlastníci nedokážou na ničem dohodnout, i dosud dobře udržovaná stavba začne brzy chátrat, v domě zavládne nepořádek – a vaše investice bude tratit na hodnotě. Pokud ve svém bytě budete chtít bydlet sami, nebude se vám tu dobře žít, pokud plánujete byt pronajímat, těžko budete shánět dobré nájemníky.

Co tedy před koupí bytu prověřit, co nezanedbat, s čím počítat?

Stav stavby

Začneme samotnou stavbou. Jako potenciální budoucí majitel bytu v domě máte právo nechat si všechno ukázat a vysvětlit. Určitě se při tom občas vyskytnou zádrhele, třebas že nebude k nalezení klíč od půdy. Buďte trpěliví, ale všímejte si i takových drobností, mohou totiž ledacos vypovídat o fungování domu jako lidského společenství.

► Střecha

Stav střechy patří mezi nejdůležitější věci vůbec. Než se pokoušet opravovat starou střechu připomínající cedník, je často lepší nechat udělat novou. Obojí ovšem bývá finančně dost náročné. Pokud je střecha ve špatném stavu delší dobu, je dost pravděpodobné, že bude potřeba vyměnit i krovy, to je však obrovská investice, na kterou dům nemusí mít dostatek peněz. Nebo mu pak nezbude na další nutné opravy a investice. Každopádně: dlouhodobě zanedbaná střecha vysílá varovný signál, že je cosi shnilého v domě dotyčném. A nemusí to být jen zmíněné krovy.

► Sklepy

Další důležitým poznávacím znamením dobře udržovaného domu jsou dobré sklepy. Vlhké sklepy vypovídají o špatné izolaci domu. To znamená další nemalé náklady. Pokud se se špatnou izolací nic nedělá, znamená to jednak, že sklepy nemohou plnit svoji skladovací funkci – všechno v nich brzy podlehne hnilobě –, ale také to, že se domem bude šířit plíseň. Pokud byste v bytě měli plastová nebo i dobře těsnící dřevěná okna (což jinak mívá spíš výhody), boj s plísněmi by byl prakticky nepřetržitý.

► Vnitřní infrastruktura

Naprosto běžné by v dnešní době měly být nové stoupačky na vodu a kanalizační trubky, kromě toho však některé domy potřebují nové rozvody plynu, výměnu elektrorozvodů na chodbách, rozvody topení, nový kotel nebo modernizaci výtahu.

► Fasáda a okna

Na první pohled nás u domu zaujme fasáda, my jí ovšem věnujeme až pohled poslední. Tak to totiž má být. Pokud máme děravou střechu, mokré sklepy či nefungující stoupačky, tak je nám opravená fasáda k ničemu. Ve správně fungujícím domě si to uvědomují a do fasády investují až naposledy.

Až se staneme majitelem bytu, na všech nákladech na údržbu a opravy domu se začneme podílet. Každý měsíc budeme přispívat do takzvaného fondu oprav. Kolik se přispívá, na tom se usnáší schůze společenství jednotek, případně bytového družstva, je-li dům družstevní. Jednotliví majitelé (družstevníci) přispívají částkou podle velikosti svého bytu v poměru k velikosti všech bytů v domě. Pokud koupíme byt v neudržovaném domě, dřív nebo později budeme muset nastřádat peníze do fondu oprav, abychom dům mohli postupně opravovat: s koupí bytu tedy přebíráme i finanční závazky do budoucna.

Reality show na Peníze.cz

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

• Dokážete zbohatnout na nemovitostech?
• Kolik by měla nemovitost vydělávat
• Do jakých nemovitostí investovat
• Jak hledat nemovitosti vhodné k investování
• Jak se dobrat tržní ceny bytu
• Z čeho nemovitost zaplatit
• Daně: kolik z peněz vydělaných na nemovitostech vám vezme stát
• Jak prodělat na nákupu nemovitostí
• Nákup úspěšné investiční nemovitosti krok za krokem
• Jak správně pronajímat byt

Stav společenství

Společenství vlastníků jednotek nebo družstevníků funguje (či nefunguje) jako každé jiné lidské společenství. Tedy v závislosti na tom, kdo ho tvoří. A lidé jsou různí. Je potřeba si uvědomit, že budeme jen jedním z více hlasů. A snadno se nám může stát, že společenství se dohodne jinak, než by se líbilo právě nám. Jste připraveni na následující černé scénáře?

• Dům seniorů
  Většina obyvatel domu je vysoce spořivá. Dost možná je jich valná část v důchodovém věku a počítají každou korunu. Vcelku přirozeně nechtějí platit vysoké částky do fondu oprav a nastaví platby velice nízko. Můžeme mít pochopení, může nám to být i na první pohled sympatické – ani my nemusíme platit moc. Ale v pořádku to není. Ve fondu prostě nebude dost peněz na nezbytné opravy a dům začne brzy chátrat. Investici do bytu v takovém domě si rozmyslete radši čtyřikrát: s malým podílem na rozhodování nic nezměníte a budete muset sledovat, jak hodnota vaší investice pomalu klesá.
• Na válečné stezce
  Společenství vlastníků či družstvo je rozhádané, mezi jeho členy vládne řevnivost a konflikty. Znamená to dvě věci: nikdy se nic nerozhodne. A ještě se po vás bude chtít, abyste spory pískali. Někdy se v tom dá lavírovat a nenápadně usměrňovat věci k dobrému, ale je to spíš sport pro speciální povahy, kterým permanentní psychologická válka vyhovuje. Pro běžného člověka je žití v takových podmínkách frustrující.
• Ve spárech developerových
  U novostaveb se můžete setkat s tím, že společenství vlastníků uzavřelo dlouhodobě nevýhodné kontrakty – nevypověditelné smlouvy se správou nemovitostí, bezpečnostní agenturou, úklidovou službou a podobně. Vaši sousedé jsou v tom nevinně. Společenství vlastníků se totiž musí ustavit v okamžiku, kdy jsou vlastníci tři. Takže si to představte takto: dva byty jsou prodané, deset bytů vlastní developer. Ustavuje se společenství vlastníků a developer poměrem hlasů odpovídajících ploše desíti bytů proti hlasům odpovídajícím ploše dvou bytů vybírá poskytovatele zmíněných služeb a uzavírá s ním smlouvu. Poskytovatel služeb je samozřejmě developer sám nebo firma nějak s ním spřízněná.

Propojeno: developerské rejdy

Nejenom, že developer může ostatním vlastníkům bytů v domě leckdy nadiktovat podmínky pro další život. Může také nasekat dluhy, které vy, respektive vaše společenství vlastníků jednotek, budete muset zaplatit. Podrobněji v článku Světlany Ryskové:
Kupujete nový byt? Dejte si pozor na „souseda“ developera

• Mexičtí venkované a Calvera
  Zvolení představitelé družstva nebo společenství vlastníků jednotek si vyplácejí za práci vyšší odměny, než je zdrávo, na opravy tedy už moc peněz nezbývá. Přestože obyvatelé domu mezi čtyřma očima do jednoho řeknou, že s výší odměn nesouhlasí, na schůzi otevřeně nikdo nikdy neprotestuje a ani protestovat nebude. Nepočítejte s tím, že se něco změní, snad kdybyste měli charisma a výmluvnost Fidela Castra před padesáti lety, povedlo by se vám na schůzi provést revoluci...
• Bafuňáři: kapříci připlavali
  Zvolení představitelé družstva nebo společenství vlastníků organizují výběrová řízení a vítězné nabídky bývají předražené o desítky procent. Výtah stojí jeden a půl milionu místo milionu, fasáda šest set tisíc místo tří set. Někdo tady hraje malou domů a po vás se chce, abyste to platili.
• Defraudant
  Nejhorší možný scénář je scénář se zpronevěřeným fondem oprav. Ačkoliv by v něm měly být uložené postupně naspořené peníze, může se stát, že je konto najednou prázdné.

Informujte se! V papírech a u paní Vomáčkové

Jako budoucí kupující máme právo na informace o hospodaření společenství vlastníků jednotek nebo družstva. Můžeme žádat výroční zprávu o hospodaření za uplynulý rok, kde budeme hledat zejména

Anketa

Jaké máte zkušenosti s kolektivním rozhodováním společenství vlastníků nebo bytového družstva?

Máme společný cíl, táhneme za jeden provaz Někdy nám to skřípe, ale na podstatném se dohodneme Je to věčný boj – bohužel prohrává dům jako celek Většina se nechce starat a hlavně – nechce investovat U nás vládnou sígři Netýká se mě to

• stav závazků – nezaplacené došlé faktury
• stav úvěrů
• stav pohledávek – nezaplacené zálohy / dluhy od obyvatel domu
• zůstatek na účtu a v pokladně

Nejlepší zdroj informací o fungování domu však jsou jeho obyvatelé. Zaklepat na dveře potenciálního souseda nebo si na někoho počkat před domem, to jsou kroky, které bychom nikdy neměli opomenout. Ideální je natrefit na staršího obyvatele domu, který zpravidla má všechny informace, má v malíčku historii domu i vztahy mezi jeho obyvateli – a v neposlední řadě má zároveň čas a chuť se s vámi o ně podělit. Dozvíte se o všech lidech v domě, jak funguje družstvo nebo společenství vlastníků, kdo jak kdy co a za kolik v domě koupil. A také (případně: a hlavně) o všech problémech, které vám prodávající neřekne – buďto že nechce říci, nebo o nich ani neví. V praxi jsem si mnohokrát ověřil, že jeden takový rozhovor vám leckdy objasní mnohem víc než důmyslné pátrání či vyptávání se u majitele. A navíc – dům není jenom stavba, dům je taky společenství lidí, a tak je na místě stát se členem toho společenství. Tohle může být dobrý začátek k minimálně korektním sousedským vztahům...