Nákup nemovitosti od zadluženého vlastníka může být supervýhodný. Není však bez rizik

• Text volně navazuje na článek Koupě zadlužené nemovitosti? Na dražby je pozdě a jsou příliš riskantní

Najít nemovitost za zajímavou cenu není snadné. Jak již jsme zmínili v naší Reality show (díl Jak hledat nemovitosti vhodné k investování), možností je několik, všechny však mají něco společného: hledáme motivovaného prodávajícího, ochotného přenechat nám svoji nemovitost za nižší cenu než je reálná tržní. Nejsilnějším „motivátorem“ jsou dluhy. Získat peníze a umořit dluh je pro mnohé lidi tak palčivá nutnost, že jsou ochotni oželet pár desítek procent kupní ceny. Potřebují své záležitosti zkrátka vyřešit co nejrychleji, obzvláště pokud jim hrozí, že jejich nemovitost půjde do dražby. (O nákupu nemovitosti v dražbě více v článku Koupě zadlužené nemovitosti? Na dražby je pozdě a jsou příliš riskantní).

Nákup nemovitosti, na niž už je uvalena exekuce, kterou vlastník nedokáže vyřešit, je dnes zřejmě nejvýhodnější možnost, jak do realit investovat. Taková nemovitost dřív či později míří do dražby. Než k dražbě dojde, máme minimálně několik měsíců čas pokusit se s vlastníkem dohodnout. Kromě toho, že jde o nejvýhodnější možnost, je ale fér připomenout, že zároveň jde o možnost rizikovou.

Princip dohody potenciálního kupujícího s dlužníkem je, že kupující za dlužníka uhradí exekuce a pak od něj za předem dohodnutou cenu získá nemovitost. Z dlužníkova pohledu jsou výhody jasné: exekuční náklady, penále a úroky z prodlení dluhu s časem rostou, v době dražby budou i na řádově vyšší úrovni než dnes. Další obrovský náklad je pro něj i dražba samotná a odměna dražebníkovi a exekutorovi. Majitele nemovitosti vyjde lépe prodat dnes nemovitost se slevou 20–30 procent než ji nechat dojít do dražby, kde se finančně uspokojí všichni ostatní, kromě původního majitele.

Transakce samotná však není jednoduchá a v některých momentech je i velice riziková.

Notorický dlužník

Propojeno!

Dobře se vám budou hodit všechny rady z článku Na co si dát pozor při koupi nemovitosti a také interaktivní průvodce výpisem z katastru. A to i tehdy, když budete pořizovat nemovitost nezatíženou exekucí, prostě jakoukoli.

Pokud někdo dluží a nechal situaci dojít až k exekučnímu příkazu k prodeji, nebo dokonce k nařízení dražby, jde zpravidla o člověka, který dluží na mnoha místech. Bývá jen otázkou času, kdy se na listu vlastnictví v katastru objeví další exekuce, které budeme muset vyplatit, abychom nemovitost mohli převést na sebe. Je tedy potřeba připravit se dopředu a provést co nejpodrobnější rešerše. Tedy prověřit si majitele na úřadech a ve všech dostupných příslušných registrech:

• potvrzení o bezdlužnosti (finanční úřad, správa sociálního pojištění, zdravotní pojišťovna)
• přehled soudních řízení
• registry dlužníků Solus, CBLB, LBCB
• CEE – Centrální evidence exekucí

Pečlivou přípravou vyloučíme některá nepříjemná překvapení, avšak nikdy se jich nedokážeme vyvarovat stoprocentně. Je proto důležité, abychom si byli jisti, že nemovitost má mnohem vyšší hodnotu než potenciální dluhy.

TIP REDAKCE

Základní přehled o registrech dlužníků, pravých i pochybných, najdete v článku Petry Dusové
Do registru dlužníků vás dostane i přečerpaný kontokorent

Nic není pravda

Spolehnout se na sliby a tvrzení notorického dlužníka se nevyplácí. Řečem, že žádné další dluhy či smlouvy zatěžující nemovitost neexistují, nelze naprosto věřit. Je také potřeba vždy počítat s tím – a mít pro takové případy připravenou cestu – že by majitel nemovitosti některé z uzavřených dohod neplnil. Tito lidé často pořádně nevědí, co podepsali a jaké závazky na sebe vzali, proto také mezi vámi může dojít jednoduše k „nedorozumění“.

Právní zajištění

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Většinu času transakce jste vy jako věřitel v nevýhodě. Půjčujete, aniž máte stoprocentní jistotu, že se vám půjčka vrátí nebo že nemovitost získáte. Rizika snížíte či minimalizujete (nezbavíte se jich ale na sto procent) právním zajištěním. Nástroje, které máte k dispozici, jsou:

• exekutorský zápis nebo notářský zápis se svolením vykonatelnosti
• směnka
• smlouva o půjčce
• zástavní právo
• zajišťovací převod
• a jiné.

Na pomoc si ovšem vždy vezměte advokáta, který má s podobnými transakcemi zkušenosti.

Reality show na Peníze.cz

Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí

• Dokážete zbohatnout na nemovitostech?
• Kolik by měla nemovitost vydělávat
• Do jakých nemovitostí investovat
• Jak hledat nemovitosti vhodné k investování
• Jak se dobrat tržní ceny bytu
• Z čeho nemovitost zaplatit
• Daně: kolik z peněz vydělaných na nemovitostech vám vezme stát
• Jak prodělat na nákupu nemovitostí
• Nákup úspěšné investiční nemovitosti krok za krokem
• Jak správně pronajímat byt
• Nefunkční společenství vlastníků vaši investici zruinuje

Prostor pro komplikace

Stejně jako u dražby může nastat situace, kdy novému majiteli nebude nemovitost předána nebo exekutor, ačkoliv již dostal zaplaceno, nepředá nebo předá špatně katastrálnímu úřadu informaci k výmazu exekuce z listu vlastnictví nebo se najednou objeví nájemní smlouvy, předkupní práva atd. Komplikací se může vyskytnout mnoho, snažte se na ně s právníkem připravit.

Jak nemovitosti v exekuci vyhledat?

Veškeré nařízené exekuce a příkazy k prodeji nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví. Nemusíte tudíž ani znát majitele, abyste se o možnosti koupě zajímavé nemovitosti dozvěděli. Existují portály, které za poplatek najdou přes vzdálený přístup do databáze katastru nemovitostí aktuální seznam nemovitostí v exekuci pro určité katastrální území, zde jsou některé:

• http://www.registrexekuce.cz/ – doporučuji: nejkvalitnější a nejkomplexnější informace
• http://www.registrexekuci.cz/

Přes veškerá rizika je nákup nemovitosti přímo od dlužníků lukrativní byznys, který se v posledních letech rozmáhá a nadále se rozmáhat bude. Je to však byznys pro otrlé, musíte mít silné nervy, sociální inteligenci, dobré právníky a nikdy nic nepodceňovat, nebo o své peníze přijdete.