Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Nákup nemovitosti od zadluženého vlastníka může být supervýhodný. Není však bez rizik

| rubrika: Jak na to | 5. 10. 2011 | 4 komentáře
Nákup nemovitosti od zadluženého vlastníka může být supervýhodný. Není však bez rizik
Chcete nakoupit nemovitost za výhodnou cenu. Ať už k vlastnímu bydlení, nebo jako investici. Jsou lidé, kteří se jí chtějí zbavit a potřebují rychle peníze, například na úhradu dluhů. Cena může jít výrazně dolů. Takový nákup má svá pro i proti.

Najít nemovitost za zajímavou cenu není snadné. Jak již jsme zmínili v naší Reality show (díl Jak hledat nemovitosti vhodné k investování), možností je několik, všechny však mají něco společného: hledáme motivovaného prodávajícího, ochotného přenechat nám svoji nemovitost za nižší cenu než je reálná tržní. Nejsilnějším „motivátorem“ jsou dluhy. Získat peníze a umořit dluh je pro mnohé lidi tak palčivá nutnost, že jsou ochotni oželet pár desítek procent kupní ceny. Potřebují své záležitosti zkrátka vyřešit co nejrychleji, obzvláště pokud jim hrozí, že jejich nemovitost půjde do dražby. (O nákupu nemovitosti v dražbě více v článku Koupě zadlužené nemovitosti? Na dražby je pozdě a jsou příliš riskantní).

Nákup nemovitosti, na niž už je uvalena exekuce, kterou vlastník nedokáže vyřešit, je dnes zřejmě nejvýhodnější možnost, jak do realit investovat. Taková nemovitost dřív či později míří do dražby. Než k dražbě dojde, máme minimálně několik měsíců čas pokusit se s vlastníkem dohodnout. Kromě toho, že jde o nejvýhodnější možnost, je ale fér připomenout, že zároveň jde o možnost rizikovou.

Jak postupuje exekutor

Exekutor se nejprve pokouší o řešení po dobrém, později svůj tlak stupňuje. Postupuje v těchto krocích:

► Nařízení exekuce – exekutor zajistí nemovitost zápisem do katastru nemovitostí a informuje dlužníka o existenci dluhu a nutnosti ho zaplatit. Tato fáze není zatím vážná, pokud však dlužník nereaguje a nesnaží se dluh zaplatit třeba ve splátkách, přichází na řadu další fáze:

► Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – zde již exekutor počítá s dražbou nemovitosti a připravuje všechny potřebné kroky (zajistí znalecký posudek, naplánuje datum dražby), avšak situace se nevyvíjí nezadržitelně, pořád je možnost se s exekutorem domluvit na splácení. Jestliže se to nestane, exekutor učiní třetí krok:

► Nařízení dražby a dražební vyhláška – je stanoveno datum dražby; i zde je možno dluh uhradit a dražbě se vyhnout. Prostor na domluvu je však minimální, čas do kdy je třeba dluh uhradit, je pevně určen datem konání dražby. Pokud dlužník peníze nevrátí, dražba se bude konat.

Mezi nařízením exekuce a dražbou bývá často jeden rok, běžně však i dva až tři roky.

Princip dohody potenciálního kupujícího s dlužníkem je, že kupující za dlužníka uhradí exekuce a pak od něj za předem dohodnutou cenu získá nemovitost. Z dlužníkova pohledu jsou výhody jasné: exekuční náklady, penále a úroky z prodlení dluhu s časem rostou, v době dražby budou i na řádově vyšší úrovni než dnes. Další obrovský náklad je pro něj i dražba samotná a odměna dražebníkovi a exekutorovi. Majitele nemovitosti vyjde lépe prodat dnes nemovitost se slevou 20–30 procent než ji nechat dojít do dražby, kde se finančně uspokojí všichni ostatní, kromě původního majitele.

Transakce samotná však není jednoduchá a v některých momentech je i velice riziková.

Notorický dlužník

Propojeno!

Dobře se vám budou hodit všechny rady z článku Na co si dát pozor při koupi nemovitosti a také interaktivní průvodce výpisem z katastru. A to i tehdy, když budete pořizovat nemovitost nezatíženou exekucí, prostě jakoukoli.

Pokud někdo dluží a nechal situaci dojít až k exekučnímu příkazu k prodeji, nebo dokonce k nařízení dražby, jde zpravidla o člověka, který dluží na mnoha místech. Bývá jen otázkou času, kdy se na listu vlastnictví v katastru objeví další exekuce, které budeme muset vyplatit, abychom nemovitost mohli převést na sebe. Je tedy potřeba připravit se dopředu a provést co nejpodrobnější rešerše. Tedy prověřit si majitele na úřadech a ve všech dostupných příslušných registrech:

  • potvrzení o bezdlužnosti (finanční úřad, správa sociálního pojištění, zdravotní pojišťovna)
  • přehled soudních řízení
  • registry dlužníků Solus, CBLB, LBCB
  • CEE – Centrální evidence exekucí

Pečlivou přípravou vyloučíme některá nepříjemná překvapení, avšak nikdy se jich nedokážeme vyvarovat stoprocentně. Je proto důležité, abychom si byli jisti, že nemovitost má mnohem vyšší hodnotu než potenciální dluhy.

TIP REDAKCE

Základní přehled o registrech dlužníků, pravých i pochybných, najdete v článku Petry Dusové
Do registru dlužníků vás dostane i přečerpaný kontokorent

Nic není pravda

Spolehnout se na sliby a tvrzení notorického dlužníka se nevyplácí. Řečem, že žádné další dluhy či smlouvy zatěžující nemovitost neexistují, nelze naprosto věřit. Je také potřeba vždy počítat s tím – a mít pro takové případy připravenou cestu – že by majitel nemovitosti některé z uzavřených dohod neplnil. Tito lidé často pořádně nevědí, co podepsali a jaké závazky na sebe vzali, proto také mezi vámi může dojít jednoduše k „nedorozumění“.

Právní zajištění

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro Peníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Většinu času transakce jste vy jako věřitel v nevýhodě. Půjčujete, aniž máte stoprocentní jistotu, že se vám půjčka vrátí nebo že nemovitost získáte. Rizika snížíte či minimalizujete (nezbavíte se jich ale na sto procent) právním zajištěním. Nástroje, které máte k dispozici, jsou:

  • exekutorský zápis nebo notářský zápis se svolením vykonatelnosti
  • směnka
  • smlouva o půjčce
  • zástavní právo
  • zajišťovací převod
  • a jiné.

Na pomoc si ovšem vždy vezměte advokáta, který má s podobnými transakcemi zkušenosti.

Prostor pro komplikace

Stejně jako u dražby může nastat situace, kdy novému majiteli nebude nemovitost předána nebo exekutor, ačkoliv již dostal zaplaceno, nepředá nebo předá špatně katastrálnímu úřadu informaci k výmazu exekuce z listu vlastnictví nebo se najednou objeví nájemní smlouvy, předkupní práva atd. Komplikací se může vyskytnout mnoho, snažte se na ně s právníkem připravit.

Jak nemovitosti v exekuci vyhledat?

Anketa

Nákup nemovitosti od dlužníka. Máte na to?

Veškeré nařízené exekuce a příkazy k prodeji nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví. Nemusíte tudíž ani znát majitele, abyste se o možnosti koupě zajímavé nemovitosti dozvěděli. Existují portály, které za poplatek najdou přes vzdálený přístup do databáze katastru nemovitostí aktuální seznam nemovitostí v exekuci pro určité katastrální území, zde jsou některé:

Přes veškerá rizika je nákup nemovitosti přímo od dlužníků lukrativní byznys, který se v posledních letech rozmáhá a nadále se rozmáhat bude. Je to však byznys pro otrlé, musíte mít silné nervy, sociální inteligenci, dobré právníky a nikdy nic nepodceňovat, nebo o své peníze přijdete.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+16
Ano
Ne

Diskuze

1. 8. 2012 | 9:17 | Jan Rener

Tak doporucovany server komplexnejsi informace rozhodne nema, stalo me do 249kc, v seznamu jsou uvedeny parcely, ktere uz davno v exekuci nejsou a vsechny polozky exekutoru jsou prazdne. Priste objednam u konkurence. více

6. 10. 2011 | 21:13 | jezevec

to je přece jednoduché. stačí znát dražebníka, který nemá žádné příbuzné ani známé, k vám zrovna trpí (erotickou) slabostí - - - a hlavně který působí v regionu, kde nejsou mařiči dražeb, a realitky mají v hlavě sračky takže...více

5. 10. 2011 | 16:25 | Daniel Kotula

Zdravím, máte nyní nějakou vyhlídnutou opakovanou dražbu lukrativní nemovitosti? Je možné mě to prosím poslat na mail daniel.kotula@gmail.com? Nebudu se zúčastňovat, jen se chci přesvědčit o Vašem tvrzení a pak kdyžtak vyzvědět,...více

5. 10. 2011 | 8:10 | expet na krize

Podle mě je nejjednodušší cestou, cesta nejmenšího odporu a rizik, tedy i účast nikoliv v první, ale až v opakovaných dražbách lukrativních inverstic do nemovitostí. Jednak ji získáte bez dluhů, s klidem v duši a jako...více

Čtenáři také navštívili

29. 9. 2011 |  | 12 komentářů

Koupě zadlužené nemovitosti? Na dražby je pozdě a jsou příliš riskantní

Stále ještě se potkáváme s titulky hlásajícími, jak perfektní příležitost pro koupi nemovitosti je nedobrovolná dražba. Ceny 20 až 30 procent pod tržní hodnotou! Bývávalo. Dnes to tak rozhodně není. Příležitosti...

24. 8. 2011 |  | 9 komentářů

Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu

Oceňování a určení tržní hodnoty nemovitosti je jedna z nejdůležitějších dovedností investora. Bez ní nemůžeme vědět, zda jsme koupili výhodně či nikoliv. Sleva deset procent ještě v české realitní džungli,...

17. 8. 2011 |  | 4 komentáře

Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování

Hledání vhodné nemovitosti je časově nejnáročnější část investování do realit. Nenechte se odradit, pokud ji nenajdete za půl roku či za rok. Musíte navštívit desítky nemovitostí, nasbírat zkušenosti a...

9. 3. 2011 |  | 15 komentářů

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?

Nemovitost nekupujete každý den. Už proto, že je to vždycky pořádná investice. A čím víc peněz je ve hře, tím víc můžete prohrát, když si nedáte pozor. Nepodceňte žádný z klíčových momentů, buďte připraveni...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

čsob penzijní společnost, třetípilíř, penzijní společnosti, axa penzijní společnost, nn penzijní společnost, bilance důchodového účtu, národní muzeum, Axon Consulting, zaměstnavatel, intrika, Čínský jüan, Euro>26, ztráta klíčů, řidičský průkaz, tomáš budník, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění online, povinné ručení, půjčky

5B93032, 3M25036, 7A76444, 3Z18118, 6A85277

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.