Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Je konec regulace nájmů důvodem ke koupi nemovitosti?

| rubrika: Jak na to | 3. 2. 2011 | 9 komentářů
Je konec regulace nájmů důvodem ke koupi nemovitosti?
Od 1. ledna tohoto roku je již v naprosté většině českých obcí deregulované nájemné. Statisíce nájemníků podepsaly nové nájemní smlouvy s upravenou výší nájmu, tisíce zatím vyčkávají a tisíce jsou rozhodnuty se soudit. Proto je důležité zvážit všechna pro a proti nájemního a vlastnického bydlení.

Statisíce lidí nyní zvažují, zda neopustit dosavadní nájemní byt a nekoupit si byt či dům do osobního vlastnictví. Osobní vlastnictví má příjemné vlastnosti. Asi nejdůležitější je emočně-finanční pocit, že vše, co platíme, děláme, konáme – platíme a děláme pro sebe. Druhou příjemnou vlastností je fakt, že po zaplacení kupní, pořizovací ceny je vlastnické bydlení levnější než nájemní.Otázka první: Jak se daří firmám v okolí?

Jak se daří firmám v okolí?

První odpověď, kterou musíme hledat, ale kterou zatím nenalezneme, je, zda bude v dané lokalitě dlouhodobě levnější bydlet ve vlastním, nebo v nájmu. Zatím totiž není jasné, jak se ustálí ceny nájmu. Výše nájmu bude velmi rozdílná podle mnoha hledisek – asi nejdůležitější je ukazatel nezaměstnanosti. V oblastech, kde je vysoká nezaměstnanost, které mají tendenci se vylidňovat, tam ceny nájmu nestoupnou.

V této oblasti je asi lepší si byt pronajmout, a pokud i my ztratíme práci, opustit jej. Při koupi bydlení by se nám mohlo stát, že nemovitost budeme muset prodat za výrazně nižší cenu, než za jakou byla nakoupena. A v případě hypotéky se může stát, že byt nikdo nekoupí ani za zůstatek hypotéky, a tak také proděláme.

V oblastech, kde je malá nezaměstnanost a dostatek pracovních nabídek, mohou ceny nájmů i několik let po deregulaci stoupat. Zda to tak opravdu bude, na to musíme ještě dva až tři roky počkat. U Prahy a dalších krajských měst ( s výjimkou Ostravy a Plzně), kde bude, stejně jako ve velkých středočeských městech, deregulace nájemného zrušena až od počátku roku 2012, ještě déle.

Při rozhodování tedy musíme uvážit, zda ceny nájemního i vlastnického bydlení budou v našem regionu stoupat, nebo klesat.

Pořiďte si dědice

Druhé rozhodnutí je závislé na naší chuti, odvaze (a někdy i finanční síle) desítky let splácet hypotéku. Málokdo z českých obyvatel má naspořeno tolik, aby si mohl koupit byt či dům za hotové peníze, z vlastních zdrojů. Naprostá většina obyvatel nákup bydlení financuje z větší nebo menší části úvěrem, především hypotečním.

Třetí rozvaha musí vyjít z porovnání splátek hypotéky a ceny nájemního bydlení. Je-li jedno výrazně dražší než druhé, je rozhodnutí snadné.

Další rozvaha je o našem stáří. Hypotéka znamená desítky let odříkání. Nemá smysl si odříkat, když po nás byt nepřevezme nikdo z dědiců. V opačném případě však můžeme kalkulovat, že dědicové po nás převezmou nemovitost a na oplátku nám pomohou překonat období stáří, důchodu, zvláště pokud nový občanský zákoník kodifikuje institut vejminku. Pak může pár let uskrovnění dávat smysl.

Další rozhodování vyplývá z našeho životního stylu. Pokud milujeme místo, kde žijeme – pak si kupujeme byt, dům s radostí. Pokud jsme kosmopolité, kteří každých několik let pracují a žijí někde jinde, je lepší neriskovat kolísání cen bytů, neabsolvovat námahu spojenou s koupí nemovitosti a uzavíráním hypotéky, ale vesele si pronajímat byt dle svých požadavků a pak jej opustit.

Anketa

Kdybyste měli peníze, investovali byste je do bytu v dobré lokalitě?

Pozor na dobré rady, na nemovitostech se dá taky prodělat

Řada finančních příruček vidí ve spekulaci s byty dobrou investiční příležitost, neboť ceny bytů prý vždy rostou. Tento názor zastává třeba Robert Kiyosaki, při vší úctě ke knihám a inspiraci, kterou poskytl mnoho svým čtenářům, s ním však nelze zcela souhlasit. Ceny nemovitostí dlouhodobě následují dva parametry – celkový růst bohatství dané společnosti a lokální příjmy. Kupovat si byt na spekulaci v oblasti, kde se dá očekávat růst nezaměstnanosti, kde se vytrácejí pracovní příležitosti, je jistota prodělku. Ale i v příjmově stabilních oblastech (např. velká města) je koupě bytu na spekulaci riskantní. Dobrý byt na nájem musí mít řadu dobrých vlastností a měl by poskytovat dobré až mimořádné požitky nájemcům.

Praha je například vždy brána jako zlatý důl pro spekulanty s byty. Ovšem i Praha nyní naráží na strop poptávky po nájemním bydlení, protože útlum ekonomické aktivity postihl i českou metropoli a ta nyní zažívá malou kocovinu po ekonomickém mejdanu posledního desetiletí. A ceny regulovaných nájmů jsou již na dohled splátkám hypotéky.

Magických pět procent

A posledním měřítkem, které nám může pomoci s rozhodováním, je porovnání ceny nájmu a ceny adekvátní nemovitosti na trhu. Z empirického pozorování vyplývá, že když je cena ročního nájmu (tzv. studeného nájmu) nižší než cca pět procent tržní ceny, jsou nemovitosti nadhodnocené a je výhodnější si byt pronajmout. A pokud je cena nájmu nad 5 % ceny nemovitosti – rychle nakoupíme.

Dlouhodobě totiž platí, že ani jedna výhoda nebude mít delšího trvání. Po určité době se poměr cen dostane na výše jmenovanou hodnotu.

Také je nutno tyto ceny determinovat dynamicky, protože pokud jsou ceny nájmů vysoko a ceny bytů nízko, řada spekulantů se pokusí nakoupit byt, aby vydělávali na nájemném, čímž cena nemovitostí stoupne. A pokud se naopak na trhu objeví řada bytů s nízkou cenou, lidé začnou opouštět nájemní byty a nakupovat levné nemovitosti. A ceny se opět ustálí na kouzelné hodnotě kolem pěti procent.

Krátkodobě jsou ceny deformovány řadou vlivů – místní regulace, daňové vlivy, bublina na trhu, regulace cen apod. Dlouhodobě, a to se již opakujeme – tendencí příjmů, nezaměstnaností.

Realita cen byla na českém trhu za posledních 20 let velmi zastíněna probíhajícím mzdovým a cenovým doháněním vyspělé Evropy, jinými slovy – inflací. Proto bylo od roku 1990 vždy výhodné byt koupit a poté prodat, ceny stoupaly jak inflací, tak poptávkou. Ale tento mechanismus již nebude působit. Nyní se ceny bytů budou velmi řídit poptávkou a nabídkou, potažmo trhem pracovních příležitostí.

Rozhodnutí o koupi nemovitosti je velmi těžké a realizace ještě těžší. Naprostá většina občanů tento krok dělá jednou za život, nemá zkušenosti, neznají řadu zákonů, postupy atd. Je proto dobré si vybrat ty, kteří nám kvalifikovaně pomohou s tímto rozhodnutím – finanční poradce, realitní makléře, právníky, daňové odborníky.

Autor je finančním poradcem Partners

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+9
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

4. 2. 2011 11:46, Karel

Ono bohužel dost lidí ještě zastává názor že ceny nemovitostí mohou jen stoupat. Stačí se podívat na nabídky RK, hodně cen je tam úplně mimo a pokud opravdu chtějí prodat, skutečná prodejní cena je nakonec nižší. Přesně jak se píše v článku, rozhoduje typ bydlení, provozní náklady, lokalita a místní pracovní trh. Z vlastní zkušenosti můžu říct, že náklady na bydlení v menším RD jsou obvykle nižší než ve stejně velkém družstevním bytě !!

Reagovat

 

+9
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

4. 2. 2011 21:37, pthor

Souhlasím s Vámi. Autor tohoto článku pravděpodobně nikdy žádnou knihu od Kiyosakiho nečetl, protože by věděl, že jeho strategie je koupit držet a pronajímat. Budovat si tak svúj měsíční pasivní příjem.

Reagovat

 

-4
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu ( 03. 02. 2011 15:23)

Další příspěvky v diskuzi (9 komentářů)

17. 1. 2012 | 15:28 | Jarin

Tak já jsem četl od Kyosakiho skoro všechno a čím dál tím víc mám pocit, že zbohatl jen na těch knížkách, věřit se mu opravdu moc nedá.
Jinak pokud něco píše člověk od Partners(nebo jim podobným), jsem vždy ve střehu...
více

4. 2. 2011 | 21:37 | pthor

Souhlasím s Vámi. Autor tohoto článku pravděpodobně nikdy žádnou knihu od Kiyosakiho nečetl, protože by věděl, že jeho strategie je koupit držet a pronajímat. Budovat si tak svúj měsíční pasivní příjem. více

4. 2. 2011 | 11:46 | Karel

Ono bohužel dost lidí ještě zastává názor že ceny nemovitostí mohou jen stoupat. Stačí se podívat na nabídky RK, hodně cen je tam úplně mimo a pokud opravdu chtějí prodat, skutečná prodejní cena je nakonec nižší. Přesně jak...více

3. 2. 2011 | 17:15 | Karel 2

Naprosto souhlasím s Davidem. Realitní kancelář se svou provizí cca 3%, bez žádné odpovědnosti je naprostá nehoráznost. Absolvoval jsem prodej RD a koupi nového bytu bez RK. Dá to trochu práce, ale ušetříte opravdu značné...více

3. 2. 2011 | 15:23

Ten člověk, který psal tento článek se ohání Kiyosakim a přitom od něj nic nečetl a jestli ano, tak hodně odstavců přeskočil. Takový blábol: "Řada finančních příruček vidí ve spekulaci s byty dobrou investiční příležitost,...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Nový trh, Kvóta, Riziková ochrana, paušální daň, lukáš kovanda, andrej babiš, petr mach, michal wantulok, aféra HELVAG, mentoring, náklady na soudní řízení, les, nabídka funkcí, Chrysler, sjednocení sazeb pro muže a ženy, obchodní centra, byznys, žák

007S0JAK, 4L25168, 4L25168, 2K29869, 8S92121

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK