Snadný způsob, jak se zajistit proti podvodníkům

Nákup či prodej nemovitosti je finančně komplikovaná a do značné míry i riskantní operace. Kupující se vlastníkem domu či bytu stává až v okamžiku zápisu vkladu do katastru nemovitostí. Ten má ze zákona na zápis vlastnického práva lhůtu třicet dní. V Praze se doba zápisu zpravidla protáhne na několik měsíců. Pokud by katastr vklad nového vlastnického práva nezapsal a kupující už prodávajícímu předal peníze, mohl by se zájemce o nemovitost dostat do problémů, jak zaplacené peníze dostat zpět. Kdyby prodávající nespolupracoval, mohl by se kupující obrátit na soud, ale to je při rychlosti řešení soudních sporů poměrně zdlouhavý proces.

Podobným případům lze snadno zabránit. Jednoduchým nástrojem, kterým lze provést transakci, při níž nedochází k okamžité účinnosti smluv, je úschova peněz u třetí osoby. Lze ji využít nejen při obchodu s nemovitostmi, ale také při převodu práv k družstevnímu bytu, převodu obchodního podílu či v dědickém řízení.

Při úschově peněz složí jedna strana (kupující) peníze pro druhou stranu (prodávajícího) na zvláštní účet nezávislé třetí osoby. Teprve při naplnění předmětu obchodu a splnění všech podmínek smlouvy, jsou peníze uvolněny prodávajícímu. Do té doby nemůže s penězi disponovat ani jedna ze zúčastněných stran. K účtu má přístup dle smlouvy pouze třetí, tedy nezávislá osoba.

Úschovu peněz poskytují pro fyzické osoby a podnikatele notáři, advokáti a výjimečně i exekutorské úřady. Při prodeji a koupi nemovitosti nabízejí tuto službu i realitní kanceláře. Specifickou variantu úschovy zajišťují soudy, které přijímají peníze do úschovy jen ve zvláštních případech, nejčastěji za účelem splnění dluhu (např.u prodlení splátky). Banky se orientují především na podnikatelskou klientelu.

Jednotlivé instituce se mezi sebou nejvíce liší výší poplatku a úrovní právního zajištění. Nejbezpečnější je úschova u notáře či advokáta, protože je definována zákonem a na dodržování pravidel dohlíží Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora. Za služby právníků stejně jako za úschovu u bank se platí v řádech tisíců korun. V případě realitních kanceláří se samostatně za úschovu peněz většinou nic neplatí, protože poplatek je zahrnutý v provizi kanceláře za zprostředkování obchodu s nemovitostí.

Notářská úschova

Sazebník odměny notáře za úkony notářské činnosti /Oddíl I - Položka C/ Tarifní sazba Odměna notáře z prvních 100 000 Kč tarifní hodnoty 1,20% z přebývající částky až do 500 000 Kč tarifní hodnoty 0,60% z přebývající částky až do 1 000 000 Kč tarifní hodnoty 0,40% z přebývající částky až do 10 000 000 Kč tarifní hodnoty 0,20% z přebývající částky až do 30 000 000 Kč tarifní hodnoty 0,10% Částka nad 30 000 000 Kč se do základu tarifní hodnoty nezapočítává. Specifickou úschovu peněz notáři poskytují podle zvláštního sazebníku také v rámci dědického řízení.

Pro soukromé osoby je při obchodu s nemovitostí nejjistějším a nejefektivnějším způsobem úschovy peněz tzv. notářská úschova. Tuto formu úschovy mohou využít i podnikatelské subjekty.

Výhody notářské úschovy:

• Notář musí mít ze zákona povinné pojištění odpovědnosti z výkonu povolání.
• Peníze do úschovy se skládají od každého klienta na zvláštní účet.
• Při třicetidenní nepřítomnosti notáře určí prezident regionální notářské komory náhradního notáře, který zajistí provedení transakce dle původního protokolu.
• Notářský zápis o právním úkonu je veřejnou listinou. To znamená, že kdokoli zápis zpochybní, je na něm, aby dokázal, že neplatí, tj. že ke koupi nedošlo.

Samotná transakce je jednoduchá. Notář sepíše s oběma stranami Protokol o přijetí peněz do notářské úschovy a kupní strana složí peníze na zvláštní účet. Prodávající je dostane až po splnění podmínek, které jsou uvedeny v protokolu. Poplatek za notářskou úschovu zpravidla platí strana, která službu objednala. Cena služby je fixní dle tarifu, který definuje vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 196/2001. Například za úschovu tří milionů korun bude notář účtovat 9 600 korun bez DPH. "Pokud notář sepíše kupní smlouvu i Protokol o úschově, bude samotná úschova stát 960 Kč bez DPH, tedy jen desetinu tarifu," říká Martin Foukal, prezident Notářské komory.

Advokátní úschova - tzv. deposit u advokáta

Co nesmí chybět v Protokolu o přijetí peněz do notářské úschovy

identifikace složitele a příjemce finanční částky a způsob ověření jejich totožnosti kdo službu objednal a jaké mu bylo přiděleno číslo účtu pro notářskou úschovu datum, výše a místo složení finančního obnosu do úschovy datum uzavření transakce (např.kupní smlouvy) specifikace podmínek pro disponování s penězi a čísla účtů složitele a příjemce a jakým způsobem bude naloženo s případnými úroky zajišťovací informace - tj. kam odeslat peníze, pokud by nedošlo k převodu peněz a žádná ze stran by nechtěla peníze přijmout (zpravidla účet soudu) "Současně musí být z každé smlouvy patrno, kdo je jejím autorem a tedy u koho můžete případně vymáhat škodu," upozorňuje Martin Foukal, prezident Notářské komory České republiky. Konkrétního notáře si vyberete zde.

Zájemce o úschovu peněz sepíše s advokátem zvláštní dokument například Smlouvu schovací. Sepsání této smlouvy má podobné náležitosti jako notářská úschova. Nejvíce se liší v kalkulaci ceny. Existuje sice advokátní tarif, ale cena může být stanovena i smluvně. "Tam, kde advokáti poskytují klientům právní služby (např. sepisují kupní smlouvy), přijímají advokáti peníze do úschovy zpravidla v rámci ceny, kterou klienti za právní službu platí. Nebo platí nižší odměnu, než činí cena za zřízení dokumentárního akreditivu u banky nebo cena za notářskou úschovu," vysvětluje Iva Chaloupková z České advokátní komory.
Úschovu u advokáta lze použít třeba na zajištění úhrady daně z převodu nemovitosti. Tu musí zaplatit prodávající, nicméně podle zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitosti vystupuje kupující jako ručitel. Benešovský advokát Roman Premus proto doporučuje žádat na advokátovi při koupi nemovitosti i sjednání povinnosti, aby uhradil ze složeného depozita za prodávajícího daň z převodu nemovitosti.
Úschovu peněz u advokáta využívají klienti podle Chaloupkové nejen v souvislosti s koupí nemovitosti, ale také v souvislosti s pravidelnými platbami po dobu nepřítomnosti klienta. Těmi mohou být třeba splátky výživného či platby související se správou majetku, kdy advokát přijímá plnění např. z nájmů bytů a nebytových prostor.

Exekutorská úschova

Úschova peněz u exekutora se podobá notářské úschově. "Nicméně exekutor přijímá do úschovy peníze, listiny či movité věci zpravidla jen v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením," říká Pavel Kočič z Exekutorské komory ČR. Stejně jako u notáře či advokáta musí o přijetí peněz vydat písemné potvrzení a sepsat exekutorský zápis.
Úschovu peněz u exekutora nabízejí klientům při prodeji nemovitostí některé tuzemské realitní kanceláře. Podle Kočiče ovšem tato služba není příliš obvyklá a klienti ji často nevyhledávají.
Tarif exekutorských úkonů určuje zvláštní právní předpis, ale speciálně pro úschovu peněz se exekutoři řídí notářským tarifem.

Obecná úschova u realitní kanceláře

Pokud má klient důvěru v realitní kancelář a výslovně ji o úschovu těchto peněz požádá, může podle Jana Borůvky z Asociace realitních kanceláří České republiky klient ušetřit na poplatku za tuto službu. Cena za ní je obsažena v provizi za služby realitní kanceláře. "Nevýhodou je, že právní zajištění výplaty peněz z obecné úschovy u realitní kanceláře není tak dokonale zabezpečeno jako u předchozích způsobů," vysvětluje Borůvka. Pokud by smlouva o úschově neměla přesně stanovené podmínky výplaty peněz, mohlo by podle Borůvky dojít ke sporu mezi zúčastněnými stranami, což se však stává prý jen výjimečně.

Jaké jsou vaše zkušenosti s institutem úschovy peněz?