Realitce raději ani korunu

Ostravský krajský soud tento týden řeší kauzu realitní kanceláře Rekin. Její majitelka Sylvie Pešátová zpronevěřila spolu s manželem 36 milionů korun, které u nich měli klienti deponovány z prodeje nemovitostí  nebo na jejich nákup. Obžalovaní si peníze převedli na jiné účty a použili je na jiné účely.

Věřitelé nakonec poslali Rekin do konkurzu. Majetek, který po realitce zbyl, je přitom tak malý, že rozhodně nebude stačit na pokrytí všech pohledávek, kterých je údajně za 55 milionů korun. Klienti tak už své peníze neuvidí.

Kauza Rekin jen znovu připomíná starý problém, že totiž realitní kanceláře mohou na českém trhu provozovat svou činnost bez jakéhokoli omezení. Mohou přijímat peníze klientů do úschovy a nemusejí k tomu mít žádné povolení, ani pojištění pro případ krachu. Nikdo prakticky nemá šanci zkontrolovat, zda jsou peníze klientů deponovány na zvláštních účtech, a zda je s nimi nakládáno v souladu se smluvními podmínkami. Řadu let se už hovoří o nutnosti přísnější regulace a kontrole realitních kanceláří a makléřů, ale zatím bezvýsledně.

Realitní obchod se jen těžko obejde bez prostředníka. I když se prodávající a kupující na transakci dohodnou, při vypořádání kupní ceny mají problém. Kupující se neodváží vyplatit kupní cenu prodávajícímu hned při podpisu smlouvy. Nebude riskovat, že o své peníze přijde, kdyby se vyskytly problémy při zápisu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Prodávající zase nebude riskovat, že přiloží podepsanou kupní smlouvu k žádosti o zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí, a pak bude čekat, až mu kupující po potvrzení vkladu zaplatí. To by se také nemusel dočkat nikdy.

Pokud obchod zprostředkuje realitní kancelář, nabídne většinou vítaný servis, který by prodávající i kupující zvládli sami jen těžko: nemovitost nabídne k prodeji, propaguje a prezentuje, vytipuje vážné zájemce a zajistí si je rezervační smlouvou, připraví kupní smlouvu apod.

Součástí nabízeného servisu je i finanční vypořádání obchodu. To začíná vlastně už ve fázi uzavření rezervační smlouvy a složení zálohy. Záloha má dvojí význam – jednak garantuje vážný zájem potenciálního kupujícího a tím vlastně otevírá další fázi jednání o prodeji, a za druhé zaručuje realitní kanceláři, že nepřijde o provizi, ani kdyby se nakonec obchod neuskutečnil. Proto také bývá záloha zhruba ve výši dohodnuté provize.

V této fázi obchodu riskuje více kupující, protože může o zálohu přijít nebo čekat dlouho na její vrácení. Záloha může propadnout například v případě, že se mu nemovitost přestane líbit nebo na ní najde nějaké vady a bude chtít od koupě odstoupit. Může se však také stát, že si to rozmyslí prodávající. Realitní kancelář by měla zálohu vrátit kupujícímu, jenže se to často zdráhá udělat, dokud jí nezaplatí sjednanou provizi prodávající. Aby o ni realitní kancelář nepřišla, v převážné většině případů nechce, aby skládal kupující skládal zálohu jinam než na její účet.

Když se prodávající a kupující na obchodu dohodnou, nabízí jim logicky realitní kancelář i úschovu peněz, které tvoří kupní cenu (bez zálohy) na dobu od podpisu smlouvy do potvrzení nového vlastníka a poté i konečné vypořádání celého obchodu (včetně podání daňového přiznání a úhrady daně z převodu nemovitosti). V této fázi obchodu je většímu riziku vystaven prodávající. Kdyby někdo peníze v realitní kanceláři zpronevěřil, nebude mít peníze ani nemovitost.

Nesmyslné poplatky

Když výplatu kupní ceny zařizuje realitní kancelář, neúčtuje si za to zpravidla žádné další poplatky, je to v ceně provize. Pokud prodávající nebo kupující požaduje uložení peněz na nákup nemovitosti u jiného prostředníka, musí si to zařídit sami a zaplatit za to nějakou tu tisícovku navíc.

Finančně lze koupi nemovitosti vypořádat prostřednictvím notáře nebo advokáta. Obě smluvní strany s ním uzavřou smlouvu, v níž stanoví podmínky vypořádání. Peníze jsou složeny na zvláštní účet a může s nimi disponovat jen notář či advokát. Obě profese musejí mít ze zákona profesní pojištění odpovědnosti, otázka ovšem je, zda by bylo v případě potřeby dostatečně vysoké.

Odměnu za notářskou úschovu stanovila vyhláška Ministerstva spravedlnosti. V případě advokátní úschovy se cena sice stanovuje smluvně, ale její výše bývá stejná jako u notáře. Minimálně se platí 1 000 korun, pak odměna vychází z výše uložené částky: 1,2 % do 100 000 Kč; 0,6 % z částky 200- 500 tisíc korun; 0,4 % z částky od 500 tisíc korun do milionu; 0,2 % z částky 1-10 milionů korun a 0,1 % z částky od 10 do 30 milionů korun. Nad 30 milionů korun už odměna zůstává stejná.

Trochu jiné je to v případě, kdy vypořádání kupní ceny zprostředkuje banka. Většinou se k tomuto účelu využívá tak zvaný vázaný (jistotní) účet, který na své jméno založí kupující. Smlouvu o jeho zřízení podepisuje i prodávající a stanoví se v ní, jediný způsob, jak může banka peníze vyplatit. Vázaný účet je sice na jméno kupujícího, ale s penězi na účtu nemůže disponovat. Ale pozor – peníze složené v bance jsou pojištěny jen do výše ekvivalentu 100 tisíc euro a za to by asi příliš velká nemovitost nebyla.

Banka si zpravidla neúčtuje žádné poplatky za založení účtu, ovšem za vypořádání obchodu se hradí nejčastěji 0,2 % až 0,3 % z uložené částky. V některých bankách je poplatek pásmově odstupňován podle objemu spravovaných peněz (čím více peněz, tím nižší procento). V průměru jsou poplatky v bankách mírně vyšší než u notářů.

Lidé všude na světě realitní služby potřebují a je smutné, že u nás jsou kvůli tomu nuceni nepřiměřeně riskovat, protože realitní trh nepodléhá žádné regulaci a případy podobné Rekin se mohou vyskytnout kdykoliv znovu. Méně pohodlné, drahé, ale bezpečnější tedy zatím je, využít k vypořádání kupní ceny (včetně složení zálohy) notáře, advokáta nebo banky.

Prodávali nebo kupovali jste byt? Jaké s tím máte zkušenosti?

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Porovnat nabídky dodavatelů

Sdílejte článek, než ho smažem