Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Nemovitostní fondy pro všechny aneb co umožní novela

Nemovitostní fondy pro všechny aneb co umožní novela
Novela zákona o kolektivním investování by měla vytvořit podmínky pro zakládání otevřených fondů investujících do nemovitostí nejen v ČR ale i v zahraničí. Fondy budou přístupné i drobným investorům, podívejme se proto na jejich výhody i rizika. V Německu donedávna patřily k nejpopulárnějším investičním nástrojům, v závěru loňského roku ale vypukla davová psychóza a došlo k hromadným výprodejům. Mohla by taková situace nastat u nás?

Čeští investoři, kteří by rádi investovali do nemovitostí jako jsou nákupní centra nebo kancelářské prostory, žijí v očekávání vzniku speciálních nemovitostních fondů. V poslední úpravě zákona o kolektivním investování č. 189/2004 Sb., kterou vrátil Senát k dalšímu projednání poslanecké sněmovně, již nefiguruje minimální investice do fondů ve výši 2 miliónů Kč a její stanovení bude v kompetenci investiční společnosti. Lze tedy očekávat, že investice do těchto fondů budou přístupné i drobným investorům, pro které jsou komerční nemovitosti jinak nedostupné.

Hlavními výhodami nemovitostních fondů by měla být stabilita jejich výnosů (nízká volatilita) a nezávislost na vývoji akciových a dluhopisových trhů (nízká korelace). Další významnou výhodou nejen pro investory, ale i pro lokální finanční skupiny, je nízká daň z příjmu těchto fondů ve výši 5 %. Velké bankovní skupiny tak mají šanci v portfoliích fondů daňově optimalizovat své již dříve nabyté nemovitosti. Již jsme o tomto tématu psali v článku Přicházejí nemovitostní fondy pro každého?.

Kromě výhod je třeba zmínit i možná rizika spojená s investicí do nemovitostních fondů. K těm nejvýraznějším patří nízká likvidita investice. Návrh zákona povoluje až šesti měsíční lhůtu pro odkup podílových listů těchto fondů, takže investoři musí počítat s dlouhodobým investičním horizontem. Další potenciální problém spočívá v obtížném stanovení tržní hodnoty portfolia. Fondy budou mít povinnost oceňovat své nemovitosti alespoň dvěma znalci minimálně jednou ročně. Tržní hodnota podílových listů bude muset být ovšem stanovena při každém nákupu či prodeji. Další nevýhodou mohou být poměrně vysoké transakční náklady a další poplatky spojené se správou a oceňováním nemovitostního portfolia, které mohou zejména zpočátku výrazně snižovat výnosnost těchto fondů.

Problémy německých nemovitostních fondů

Při tvorbě nové právní úpravy pro speciální fondy nemovitostí u nás sloužily z velké časti za vzor německých otevřené nemovitostní fondy. Ještě do roku 2004 patřily otevřené nemovitostní fondy k nejpopulárnějším investičním nástrojům v Německu. Do svých portfolií je zařazují institucionální investoři, stejně tak jsou součástí spořících plánů drobných investorů. Problémy se vyskytly poté, co některé fondy začaly přeceňovat svá nemovitostní portfolia směrem dolů. V okamžiku, co pronikly na veřejnost zprávy o devalvaci portfolia největšího nemovitostního fondu v Německu Grundbesitz-Invest spravovaného DB Real Estate Investment v závěru loňského roku, vypukla řetězová reakce v podobě hromadných prodejů téměř u všech nemovitostních fondů. Fond proto v prosinci 2005 přerušil zpětné odkupy svých podílů. Nutno podotknout, že v tomto případě panika není na místě! Avízované přecenění majetku zmíněného fondu činilo nakonec jen - 2,4 %, tedy méně než se očekávalo. Navíc fond již v lednu vyplatil dividendu ve výši 3,5 % z hodnoty podílového listu. K 24. březnu 2006 tak meziroční ztráta se započtením dividendy činila pouze -0,7 %, což nelze považovat za tragický pokles.

Čistý peněžní tok německých nemovitostních fondů

Zdroj BVI

Přesto zejména drobní investoři podlehli davové psychóze a způsobili odliv prostředků z fondů ve výši 5,4 miliard eur jen za první dva měsíce letošního roku. Celkový úbytek aktiv činil 3,4 miliard za celý loňský rok. Celková hodnota aktiva v nemovitostních fondech tak jen letos klesla na necelých 77 miliard eur z 85,1 miliard eur. Z hlediska načasování přichází výprodej v nevhodnou dobu. Trh německých nemovitostí stojí pravděpodobně na prahu výraznějšího oživení, které souvisí s konjunkturou celého hospodářství.

Německá asociace investiční společností a správců aktiv Bundesverband Deutscher Investment-Gesellschaften (BVI) vydala 24. února 2006 balíček opatření, aby do budoucna zabránila podobné situaci. K nevýznamnějším patří zvýšení minimálního podílu likvidních prostředků z 5 % na 10 % aktiv. Dále BVI navrhuje zahrnout mezi povolené investiční instrumenty likvidní akcie realitních trustů (REIT) či nemovitostních společností, a to až do výše 20 % portfolia. V návrhu rovněž figuruje stanovení minimálně roční lhůty pro zpětný odkup podílů převyšující 1 milión eur. Větší transparentnost v oceňování nemovitostí by mělo zajistit jmenování znalců ze strany nezávislých orgánů a ne ze strany investičních společností.

Návrh české právní úpravy rizika zohledňuje

Čeští zákonodárci si jsou zřejmě problémů německých fondů vědomi a přizpůsobili tomu i naši verzi právní úpravy nemovitostních fondů. V případě zajištění likvidity fondů jsou proto mnohem konzervativnější a stanovili minimální podíl likvidních prostředků (depozita, krátkodobé dluhopisy) na 25 % s horním omezením 49 %.

Zde si je třeba uvědomit, že vysoký podíl pevně úročených aktiv bude v dlouhodobém horizontu snižovat výnosnost fondů. Mnohem elegantnější řešení by bylo povolit částečně investice do realitních trustů popř. nemovitostních společností, které jsou pozitivně korelovány s vývojem na realitním trhu a zároveň jsou vysoce likvidní. Tedy podobně, jak to navrhuje německá BVI. Návrh naší právní úpravy sice povoluje nákup nemovitostních společností, ale v tomto případě se bude jednat převážně o menší subjekty, které nebudou obchodovány na veřejných trzích, a jejich likvidita bude proto omezená. Přes všechna zmíněná rizika a potíže německých fondů mají speciální nemovitostní fondy dobrý potenciál stát se vhodným nástrojem pro diverzifikaci investic českých investorů.

Autor působí ve společnosti Atlantik - Kilcullen Asset Managament.

Jaký výnos byste očekávali od nemovitostních fondů? Myslíte, že otevřený podílový nemovitostní fond je dobrý nápad? Mohla by u nás nastat podobná situace jako v Německu?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-8
Ano
Ne

Diskuze

17. 4. 2006 | 10:13

Osvěty kolem nemovitostních fondů je jistě hodně třeba. Je ale třeba srovnávat srovnatelné: Netroufal bych si například tvrdit, že „čeští zákonodárci jsou ve věci zajištění likvidity fondů mnohem konzervativnější, protože...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

OPEC, Přijetí přidělení a zřeknutí se úvěru, Faktoring, daňové odpočty, příspěvek zaměstnavatele, aleš poklop, doplňkové penzijní spoření, penzijní fondy, kampelička, mastercard standard, marcela střelcová, výběrová řízení, zákonné pojištění odpovědnosti za škodu při pracovním úrazu nebo nemoci z povolání, svatopluk němeček, letecké zájezdy, náhrada platu, mkreditka, personál

4E92435, 1SB4436, 3E92435, ZRI0479, 6B96967

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK