I měkké přistání cen nemovitostí může znamenat velké ztráty

V několika posledních letech jsme mohli pomocí našich indikátorů pozorovat mnoho změn ve vývoji cen nemovitostí, pohyby nahoru a zase dolů, píše The Economist. V roce 2003 vévodily žebříčku Austrálie a Velká Británie s 12měsíčním růstem ve výši okolo 20 %. Od té doby se ale ceny srovnaly a v posledních letech se jen přidržovaly inflace. Také Hong Kong zaznamenal silný pokles, po 30% skoku nahoru v roce 2004 ceny rostly o pouhých 5,8 % v posledních 12 měsících a minulé léto dokonce zaznamenaly propad. Nárůst cen nemovitostí se v posledním roce rovněž snížil o více než polovinu v Jižní Africe a Číně a ve Španělsku zpomalil ze 17 % na 13 %. Novým "letcem" je Dánsko, kde jsou ceny o 17, 7 % výše než v minulém roce, těsně následované Novým Zélandem (16,8 %).
Také americký boom zůstává silný, výsledky za 4. čtvrtletí ukazují ceny o 13 % vyšší (v meziročním srovnání).

Vývoj ukazatelů cen nemovitostí v %
	2005	Q4 2004	1997 - 2005
Dánsko	17,7	11,8	83
Nový Zéland	16,8	12,2	85
Jižní Afrika	14,9	32,5	279
Francie	14,7	15,9	112
Španělsko	12,8	17,2	156
USA	13,0	12,0	91
Švédsko	10,5	10,0	103
Irsko	10,2	9,7	212
Belgie	na	9,4	71 *
Itálie	7,3	9,7	81
Holandsko	6,0	2,4	97
Hong Kong	5,8	29,5	-45
Kananda	5,7	6,2	52
Čína	5,1	10,8	na
Singapur	2,3	0,2	167
Británie	3,7	14,3	167
Austrálie	2,3	0,2	118
Švýcarsko	1,6	2,2	15
Německo	-0,8	-1,3	-1
Japonsko	-4,7	-6,0	-30
* 1997 - 2004
Zdroj dat: The Economist

Můžeme ovšem pozorovat určité signály, že trh se ochlazuje. Prodej již staršího bydlení v USA v lednu klesl již pátý měsíc v řadě, a to na nejnižší úroveň za téměř 2 roky. Počet neprodaných domů vzrostl na úroveň rovnající se nabídce naakumulované za 5,3 měsíců (ze 3,7 v loňském roce), což je nejvíce od roku 1998. Ekonom HSBC Ian Morris odhaduje, že přibližně polovina trhu ve Spojených státech prochází cenovou bublinou s cenami o téměř 40 % nadhodnocenými. Nemovitosti v Kalifornii a ve Washingtonu D.C. jsou přestřelené o 50 %.

Ameriku ovšem čekají ztráty tak jako tak

Fakt, že ceny nemovitostí v Austrálii a Británii se spíše vyrovnávaly než propadaly, povzbudil některé komentátory v jejich předpokladu, že Ameriku čeká "lehké přistání". Jenže i to stále může znamenat tvrdý náraz pro ekonomiku a mnoho majitelů nemovitostí.

S tím, jak se ceny britských realit vyrovnaly, roční míra retailového prodeje klesla ze 7 % na 1 %. Ian Morris odhaduje, že dokonce i bezchybné měkké přistání v Americe, se stagnujícími cenami v celé zemi, může způsobit pokles prodejů o 30 - 40 %. A tím pádem by mezi Američany oblíbené půjčky proti majetku, tedy zdroj financování velké části americké spotřeby, vyschl. To by mohlo způsobit zpomalení růstu ve výši až 3 % HDP.

I Britové na majetku tratí

Britští majitelé nemovitostí se mohou utěšovat, že, navzdory předpovědím The Economist, ceny nespadly. Jenže byty jsou stále ještě pozoruhodně drahé, takže ceny padat mohou. Dlouhodobá stagnace je další ne právě optimistická varianta. A investoři do nemovitostí mohou i tak tratit, protože transakční náklady, např. na realitní makléře, advokáti či daň z převodu nemovitostí, jsou stále vysoké.

Představte si, píše The Economist, že koupíte byt v Londýně za 500 tisíc liber a o 5 let později ho prodáte za stejnou částku. Možná si myslíte, že máte své peníze zpět, jenže ve skutečnosti jste přišli o slušnou sumu peněz. Zaplatili jste totiž 50 tisíc liber jako akontaci a vzali si hypotéku. Daň z převodu nemovitostí, poplatky a další náklady činily minimálně 20 tisíc; pětiletá údržba vás vyšla na 10 tisíc. Náklady spojené s prodejem se pak mohou pohybovat kolem 15 tisíc. Ze svých 50 tisíc teď máte 5 tisíc, utržili jste tedy 90% ztrátu. Kdybyste peníze jednoduše dali do banky, možná byste vydělali i 20 %.

A co hůř, protože výnosy z pronájmů jsou tak nízké, zaplatíte během pěti let na úrocích víc, než byste zaplatili na nájemném. Ve většině dalších zemí, kde jsou transakční náklady dvakrát vyšší než v Británii, by ztráta byla ještě větší.

Otestovali jsme pro vás!

Průběžně podrobujeme kritickému redakčnímu oku či oku externí poroty různé produkty a finanční instituce. Co vše jsme zatím otestovali: Přemýšlíte o tom, že byste využili služeb finančního poradce? Podívejte se, jak dopadly námi testované poradenské firmy. Je vaše internetbankingová aplikace bezpečná, uživatelsky příjemná a cenově výhodná? Podívali jsme se jí na zoubek. Jak kvalitní poradenství a služby poskytuje vaše banka? Za kolik půjčují lichvářské společnosti? Otestovali jsme 10 pojišťoven, zda poskytují svým potenciálním klientům všechny důležité informace, jak jim to nařizuje zákon. Výsledky byly skoro k pláči. Nabízejí banky úvěry skutečně za ty úžasně nízké sazby, které inzerují? Podívali jsme se "na zoubek" i firmám poskytujícím spotřebitelské úvěry. Výsledky našich testů naleznete ve zcela nové sekci Otestovali jsme pro vás.

Co si o vývoji nemovitostního trhu myslíte? Kam směřuje ten český? Jak to dopadne s bydlením v USA či Británii? Jak bydlíte vy?