Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Nemovitosti: prostor pro růst cen i do budoucna?

Nemovitosti: prostor pro růst cen i do budoucna?
Úrokové sazby klesají, zatímco příjmy obyvatel rostou. Tento fakt je hnacím motorem růstu cen nemovitostí, ale navíc může být i argumentem, proč ještě české ceny bytů nejsou přehřáté. Za posledních 5 let "hypoteční kapacita" průměrné české domácnosti vzrostla o téměř 64 %, vývoj cen bytů je za ní téměř o rok zpožděn.

Spekulace o nemovitostní bublině, kterou jsme se zabývali i na tomto serveru, nejsou českou specialitou. O bublinách se mluví v řadě evropských zemí (například Anglie, Španělsko či Francie) a také v USA. Spolu s názory, které varují před bublinou, lze najít i opačné postoje, podle nichž žádná bublina na trhu není. Byť jsme proti řadě argumentů "protibublinářů" našli silné protiargumenty (viz například článek Trh s nemovitostmi je největší bublina v historii), obhajoba vysokých cen z pera Williama Bernsteina na serveru Efficient Frontier dává smysl a jeho aplikace na české podmínky kupodivu funguje. Přesto řada našich argumentů o přehřátí trhu (především nesoulad mezi cenami a nájmy) platí i nadále a Bernsteinova úvaha je vysvětluje jen částečně.

Hlavní Bernsteinovou argumentací pro udržitelnost stávajících vysokých cen amerických nemovitostí je rostoucí "hypoteční kapacita" Američanů. Hlavní příčinou tohoto růstu jsou především dlouhodobě klesající úrokové sazby. Jestliže je roční příjem typické (bráno jako medián) americké domácnosti 60 tisíc dolarů a banky povolí maximální výši splátek ve výši čtvrtiny příjmu, pak si taková domácnost může dovolit platit 1 250 dolarů měsíčně (25 % z 60 tisíc děleno 12 měsíci). 30letá hypotéka při fixní sazbě 5,7 % pak za těchto podmínek dává možnost půjčit si až 215 tisíc dolarů. Mediánová cena amerických domů je přitom 187 tisíc dolarů. V roce 1990 šlo o 90 tisíc dolarů, ceny domů tak v průměru narůstaly o 5 % ročně, nicméně stále nedosahují hypoteční kapacity typické domácnosti.

Hypoteční kapacita po česku

Pokud Bernsteinův postup aplikujeme na české poměry, kromě klesajících úrokových sazeb je třeba vzít v úvahu i rychle rostoucí příjmy domácností. Čisté příjmy českých domácností se zvýšily od roku 2000 o 21 %, úrokové sazby klesly o téměř 4 procentní body.
Výpočet, jak se během této doby měnila hypoteční kapacita českých domácností, najdete v následující tabulce. Oproti Bernsteinovu postupu jsme zvolili výpočet ne přímo cen, ale indexů. Na rozdíl od americké varianty jsme zvýšili povolené zatížení příjmů dluhy na 35 % a 45 % (dvě varianty v řádcích tabulky). Pokud bychom brali v úvahu 35% procentní zatížení a 20letou splatnost, pak se během posledních pěti let (2000 až 2004) zvýšila "hypoteční kapacita" průměrné české domácnosti o téměř 64 %. V krajní variantě 45% zatížení a 25leté splatnosti jde už o 72 %.

Jak velká byla hypoteční kapacita českých domácností v letech 1995, 2000-2004
1995 2000 2001 2002 2003 2004
čisté příjmy
na domácnost*
136 868 207 724 223 676 230 180 241 386 251 454
průměrná sazba
podle MMR**
14 % 8,80 % 7,97 % 6,73 % 5,52 % 4,92 %
a
Maximální měsíční
splátka hypotéky
při poměru splátka/celkové
příjmy***
35 % 3 992 6 059 6 524 6 714 7 040 7 334
45 % 5 133 7 790 8 388 8 632 9 052 9 430
a
Jakou hypotéku
je možné si vzít
při sazbě z daného
roku a maximální
splátce při splatnosti
20 let
při 35 % 321 023 Kč 683 120 Kč 781 702 Kč 884 326 Kč 1 021 807 Kč 1 118 776 Kč
při 45 % 412 743 Kč 878 297 Kč 1 005 046 Kč 1 136 990 Kč 1 313 751 Kč 1 438 427 Kč
a
při prodloužení
splácení na 25 let
při 35 % 331 626 Kč 733 894 Kč 847 445 Kč 973 478 Kč 1 144 259 Kč 1 264 630 Kč
při 45 % 426 376 Kč 943 578 Kč 1 089 572 Kč 1 251 615 Kč 1 471 190 Kč 1 625 953 Kč
* příjmy průměrné české domácnosti po zdanění a platbě sociálního a zdravotního pojištění
** průměrná sazba nově poskytnutých hypoték vypočtena Ministerstvem pro místní rozvoj, pro rok 1995 je použit odhad, v té době MMR hypotéky nesledovalo
*** 0,35*měsíční průměrný příjem domácnosti, resp. 0,45*měsíční průměrný příjem domácnosti

Jak je patrno z další tabulky, vývoj cen bytů je o rok zpožděn za vývojem "hypoteční kapacity". Pokud bychom vzali v úvahu krajní variantu vývoje, pak bychom pro letošek mohli očekávat růst až 15 %. Data za prvních šest měsíců tohoto roku bohužel nejsou k dispozici, jen červnový růst však dosáhl 0,98 % v celé ČR a 2,86% v Praze (podle statistik Institutu pro regionální informace).

Vývoj nabídkové ceny bytů a srovnání s vývojem hypoteční kapacity
prosinec-99 listopad-00 listopad-01 listopad-02 listopad-03 listopad-04
průměrná nabídková cena bytu* 680 637 656 735 919 986
meziroční index 0,94 1,03 1,12 1,25 1,07
dlouhodobý index
(od listopadu 2000)
1 1,03 1,15 1,44 1,55
dlouhodobý index hypoteční kapacity** 1 1,15 1,33 1,56 1,72
* v tisících korun, průměr 335 českých měst
** vývoj maximální výše hypotéky, kterou si mohla vzít průměrná česká domácnost při průměrných úrokových sazbách, poměru splátky k příjmům 45% a splatnosti úvěru 25 let
Zdroj dat: Zdroj: Institut regionálních informací

Kromě meziročních změn jsou zajímavé i možnosti jednotlivých skupin obyvatelstva. Následující tabulka porovnává hypoteční kapacitu dvou nejnižších a nejvyšších decilů obyvatel podle příjmů. Decil je statistická veličina, která dělí soubor na 10 částí – například 1. decil je průměrný příjem 10 % domácností s nejnižšími příjmy, naopak 10. decil je průměrný příjem 10 % domácností s nejvyššími příjmy. I ti nejchudší by měli při 35% procentním zatížení (v této příjmové skupině bude asi 45% bankou neprůchozí) a 25leté splatnosti dosáhnout na miliónovou hypotéku. Domácnosti s nejvyššími příjmy, při 25letém úvěru a 45% zatížení, dosáhnou na téměř 2,4 miliónu. Z těchto údajů plyne, že pokud průměrná nabídková cena bytu v ČR v listopadu 2004 byla 986 tisíc Kč, pak si jej teoreticky mohly dovolit všechny domácnosti nacházející se nad prvním decilem.

2004 - 1. decil 2004 - 2. decil 2004 -9. decil 2004 -10. decil
čisté příjmy
na domácnost*
215 726 219 236 310 350 370 543
průměrná sazba
podle MMR**
4,92 % 4,92 % 4,92 % 4,92 %
a
Maximální měsíční
splátka hypotéky
při poměru splátka/celkové
příjmy***
35 % 6 292 6 394 9 052 10 808
45 % 8 090 8 221 11 638 13 895
a
Jakou hypotéku
je možné si vzít
při sazbě z daného roku
a maximální splátce
při splatnosti 20 let
při 35 % 959 814 Kč 975 431 Kč 1 380 818 Kč 1 648 630 Kč
při 45 % 1 234 047 Kč 1 254 126 Kč 1 775 337 Kč 2 119 668 Kč
a
při prodloužení
splácení na 25 let
při 35 % 1 084 944 Kč 1 102 597 Kč 1 560 834 Kč 1 863 560 Kč
při 45 % 1 394 928 Kč 1 417 624 Kč 2 006 786 Kč 2 396 006 Kč

Co může přinést další pokles sazeb a Bernsteinovo vysvětlení toho, proč se P/E nemovitostí (poměr nájemného a tržní ceny) dostává do příliš vysokých čísel, si můžete přečíst v pondělním dokončení článku.

Co o Bernsteinově úvaze soudíte vy? Myslíte, že může zvítězit psychologie nad racionální ekonomickou úvahou? 

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-1
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

31. 8. 2005 17:06, Mraky

Trh je vysoko a ke korekci muze dojit, ale necekejte nic typu dot.com bubliny a pady o 90%. Ceny mohou jit treba o 10-20% dolu (v extremu bych cekal max. 30%) coz velmi ublizi developerum, ale realne prilis nezmeni situaci lidi, kteri si chteji koupit nemovitost. Pad bude spise zavisly na lokalite a typu nemovitosti - a tady pozor, nemusi nutne padat ty spatne umistene stare panelaky, ale naopak muze dojit ke korekci cen nemovitosti, kde jsou v soucasne dobe ceny skutecne premrstene.
O bubline bych presto v soucasne dobe nemluvil. Byla urcite pred vstupem do EU zejmena u panelaku. Trh to jiz korigoval a ted uz nejakou dobu stagnuje ac prumerny plat i ekonomika rostou.

Reagovat

 

+32
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu ( 22. 08. 2005 08:13)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

19. 8. 2005 11:18, janula

ja by som sa spytala, navrch co sa stane az zacnu rast urokove miery a tym klesat hypotecna kapacita....zeby zasa nova ekonomika??:-))

Reagovat

 

-9
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (jezevec 19. 08. 2005 10:30)

Další příspěvky v diskuzi (17 komentářů)

1. 9. 2005 | 8:59 | Mraky

Banky maj zastavy nastavene prave celkem rozumne. Drtiva vetsina hypotek je na 70 a mene procent zastavni hodnoty, coz prave realne odpovida maximalnimu poklesu v pripade prasknuti bubliny. Navic zakaznici samozrejme prubezne...více

31. 8. 2005 | 19:41 | Honzajs

Ale reálně to změní situaci bank.
Rázem totiž některé zástavy budoui nedostatečné a hrozí tvorba rezerv...
více

31. 8. 2005 | 17:06 | Mraky

Trh je vysoko a ke korekci muze dojit, ale necekejte nic typu dot.com bubliny a pady o 90%. Ceny mohou jit treba o 10-20% dolu (v extremu bych cekal max. 30%) coz velmi ublizi developerum, ale realne prilis nezmeni situaci...více

22. 8. 2005 | 8:13

zda se mi, ze tento clanek "zapada" do "nemovitostniho schema" clanku v novinach i na netu..:-)) sestava banky + developeri(spekulanti) se snazi tu 3 stranu, ktera tu srandu plati, presvedcit, ze bublina se stale nafukuje...více

22. 8. 2005 | 8:09

v teto souvislosti je svanda sledovat, jak se chovaji nase "trzni" bankovni domy... rust sazby CNB se ocekava cca az za 9-12 mesice, ale nejmenovana ceska banka zveda sazby hypoteky uz NYNI!!! ostatni cekaji, co se bude dit..predpokladam,...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Absolutní hodnota, Poplatek při prodeji, Veřejné výdaje na zboží a služby, petr brousil, příspěvek zaměstnavatele, o2, vodafone, čtú, Evropská nadace pro zlepšování životních a pracovních podmínek, pravidelná investice, bezpečnostní systém, ekonomicky aktivní obyvatelé, Rudé moře, náklady soudního řízení, cena potravin, zůstatková hodnota, eurozóna, penze

2SV8750, 2SV8750, 4L63300, 3C66698, 3C66699

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK