Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Reálné reality jsou rizikové

| 6. 4. 2005
Reálné reality jsou rizikové
Nemovitostními trhy v Německu otřásl v nedávné době velký skandál investiční společnosti Deka Immobilien Investment. Celá věc naznačila, že nemovitostní investice nejsou úplně bez rizika. Velmi ale záleží na tom, o jakou formu investice se jedná. Jednotlivé typy nemovitostních produktů jsou značně odlišné.

Nemovitosti a reality jako jedna z forem investičních aktiv pomalu přichází i do oblasti kolektivního investování v České republice a vzniká tak zcela nová skupina fondů. Zároveň se rozšiřuje úzká stávající skupina akciových nemovitostních fondů, protože fondy CS European Property a Aviva European Property zaměřené na evropský trh a americký akciový nemovitostní fond US Reit od společnosti Janus jsou na našem trhu již delší dobu distribuovány. Nedávno se objevil nemovitostní akciový fond v nabídce společnosti Fortis Investments a jistě přijdou i další. V minulosti odrazovala investiční společnosti od uvádění akciových nemovitostních fondů na český trh nízká poptávka, což se ale nyní začíná měnit.

Nemovitostní akciové fondy nekupují nemovitosti

V první řadě je třeba si ujasnit o jaké fondy se vlastně jedná. Mluvíme-li o akciových nemovitostních fondech distribuovaných na našem domácím trhu, nemáme na mysli nic jiného než fondy investující do akcií společností, které podnikají v oblasti nemovitostí. Zmíněná skupina akciových nemovitostních fondů je tedy jen podskupinou fondů akciových s tím, že je zaměřena na vymezený segment trhu, kterým jsou nemovitosti. Můžeme říci, že jde o akciové sektorové fondy. Z toho také vyplývá, že investice do těchto akciových nemovitostních fondů s sebou nese všechny prvky a rizika akciového trhu (vysoká volatilita). Domněnka, že tyto fondy nakupují přímo nemovitosti, tedy není správná.

V portfoliu fondů se objevují například developerské společnosti, které se zabývají správou a pronájmem nemovitostí, výstavbou a provozováním obchodních nebo průmyslových center, výstavbou obytných domů případně kancelářských prostor, hotelovou činností, obchodem s realitami a ostatními činnostmi, které s nemovitostmi úzce souvisejí. Většina těchto společností tedy do nemovitostí přímo investuje a nemovitosti vlastní. Fondy jsou ale jen nepřímými vlastníky nemovitostí přes akcie společností, které drží. Výkonnost fondů, která v konečné fázi investory nejvíce zajímá, je dána dvěma základními prvky, které jsou shodné s akciovými fondy. Prvním je tržní nárůst hodnoty akcií společností, které má fond v portfoliu a druhým prvkem je tzv. dividendový výnos, které jednotlivé společnosti do fondu přinášení. Tento výnos je tvořen z velké části z pronájmu nemovitostí. Výhoda spočívá v tom, že fondy drží převážně likvidní obchodovatelné akcie, a tudíž nemají problém s přeskupováním portfolia. V případě přímého nákupu nemovitostí do portfolia (u jiných typů fondů) vzniká problém s likviditou.

Přímé držení nemovitostí snižuje likviditu

Nyní se dostáváme k druhé skupině "pravých" nemovitostních fondů, které do svých portfolií přímo nakupují reality. Tyto fondy jsou přímými vlastníky budov, kancelářských prostor, obchodních center a jiných nemovitostí. Jedná se o otevřené nemovitostní fondy (v Německu jsou označovány jako Offene Immobilienfonds). Hodnota fondu se potom vyvíjí na základě ceny nemovitostí, výnosů z prodejů nemovitostí a příjmů z pronájmu. Výnosy jsou většinou pravidelně distribuovány formou dividend. Žádný z těchto fondů však není na našem trhu dostupný pro retailovou klientelu. Investiční společnosti, jež by v současnosti rády zavedly tento typ fondů na náš trh, soupeří s novou právní úpravou celé oblasti v ČR, která jim značně svazuje ruce. Začíná se ale blýskat na lepší časy, protože podle vyjádření předních představitelů Credit Suisse Asset Management v České republice, se společnost snaží o získání povolení k distribuci "přímého" nemovitostního fondu CS EUROREAL. V případě, že se to podaří, dosáhne společnost v této oblasti primátu. Nemovitostní fond CS Euroreal je otevřeným nemovitostním fondem určeným pro drobné klienty a stal by se tak alternativou k fondu CS European Property, který je akciovým nemovitostním fondem. Credit Suisse by se tak stala jedinou společností, která by nabízela na našem trhu oba typy fondů.

Jedním z negativ "pravých" nemovitostních fondů je vysoká vstupní investice, která ztěžuje využívání těchto produktů pro běžné investory. Přímé vlastnictví nemovitostí totiž portfolio značně "omezuje", nemovitosti jsou ze své podstaty daleko méně likvidní než akcie, protože neexistuje trh s denní kotací, kde by bylo možné danou nemovitost okamžitě prodat a přeměnit tak její hodnotu na volné finanční prostředky. Manažeři těchto fondů proto musí držet větší objem likvidních prostředků. Neexistence "burzy realit", tzn. jejich oceňování na denní bázi na základě aktuální nabídky a poptávky, přináší problém s oceňováním hodnoty celého portfolia fondu. Nemovitosti jsou sice oceněny na základě určených pravidel, ale toto ocenění nemusí souhlasit s "opravdovou" tržní cenou nemovitosti. Na rozdíl mezi těmito dvěma cenami tzn. cenou tržní a cenou, kterou je nemovitost oceněna do portfolia, se dojde až v případě prodeje nemovitosti. K tomu mohou manažera přinutit odprodeje podílů a následný pokles likvidních prostředků, které manažeři musí doplnit. Jednoduše to tedy znamená, že tržní cena podílů těchto otevřených nemovitostních fondů nemusí odpovídat skutečné reálné hodnotě, která může být v některých případech mnohem nižší nebo naopak vyšší. To, že se jedná o zásadní fenomén, na kterém tento segment investičních produktů stojí, dokazují i nedávné problémy nemovitostního fondu investiční společnosti Deka ze sousedního Německa (viz sloupek pod článkem).

Kromě výše zmíněných dvou typů nemovitostních fondů existuje i řada dalších produktů, pomocí nichž je možné participovat na vývoji nemovitostního trhu. Patří sem uzavřené nemovitostní fondy, které se od otevřených liší tím, že počet investorů je omezen a počet nemovitostí v portfoliu je daleko nižší, někdy se může například jednat jen o jeden objekt. Tím se ale zvyšuje riziko „špatného“ odhadu nemovitosti. V Americe jsou tyto fondy známé pod zkratkou REITs (Real Estate Investment Trusts). Tyto fondy mohou být také součástí portfolií akciových nemovitostních fondů. Další možností je subjekt v podobě akciové realitní investiční společnosti, která přímo nakupuje nemovitosti a investoři jsou v podstatě jejími akcionáři. Podíly na zisku dostávají formou dividend. Na našem trhu začíná být marketingově silně podporována podobná investice pod názvem IMMOFINANZ.

Srovnání investičních alternativ

Obecně jsou oba typy nemovitostní investice (uzavřené nemovitostní fondy i akciové investiční realitní společnosti) rizikovější než otevřené nemovitostní fondy a akciové nemovitostní fondy z pohledu zastřešujícího právního subjektu. Zvláště u investice do jedné realitní akciové společnosti je třeba mít se na pozoru, protože diverzifikace je v takovém případě nulová a vše je vsazeno na jednu kartu. Nelze jednoznačně říci, že se jedná o špatné produkty, ale je třeba důkladně zvážit jejich podíl na celém portfoliu. Rozhodně se totiž nejedná o segment, do kterého je možné investovat větší část portfolia.

Další možnosti investic do nemovitostí tvoří indexové akcie nebo certifikáty, které jsou navázány na nemovitostní indexy. Známý je například evropský akciový nemovitostní index EPRA (Euro-pean Public Real Estate Association). Pro investory není zcela bez zajímavosti, že všechny výše zmíněné investiční alternativy (akciové nemovitostní fondy, otevřené nemovitostní fondy, uzavřené nemovitostní fondy, nemovitostní společnosti, indexové akcie a certifikáty) jsou mezi sebou jen velmi málo korelované, což dostatečně dokazuje následující graf.

I přesto, že mají nemovitostní investice v portfoliu své platné místo, nejedná se o investici, která bude "vydělávat za každého počasí". I sektor nemovitostí totiž prochází pravidelnými cykly a ne vždy se mu daří. Značné rozdíly jsou i mezi jednotlivými typy nemovitostních investic. Akciové nemovitostní fondy jsou rizikové, ale mají odpovídající potenciál výnosu. Otevřené nemovitostní fondy, které "těží" především z pronájmů, vykazují nižší výnos při nižším riziku. Nejedná se však o investici zcela bez rizika, protože například období ekonomické recese může mít na tento segment negativní dopad. Nemovitostní investice tedy není všelékem, ale je velmi vhodnou složkou, která pomůže správné diverzifikaci portfolia.

Korelační koeficienty mezi jednotlivými akciovými segmenty (v EUR)
globální nemov. akcie evropské nemov.
akcie
americké nemov.
akcie
asijské nemov.
akcie
globální akcie evropské akcie americké akcie asijské akcie globální dluhopisy
globální nemovitostní akcie 1 0,7 0,93 0,88 0,71 0,63 0,66 0,77 -0,4
evropské nemovitostní akcie 0,7 1 0,49 0,61 0,63 0,71 0,61 0,58 -0,23
americké nemovitostní akcie 0,93 0,49 1 0,7 0,66 0,61 0,55 0,61 -0,38
asijské nemovitostní akcie 0,88 0,61 0,7 1 0,77 0,58 0,61 0,83 -0,32
globální akcie 0,71 0,68 0,58 0,67 1 0,95 0,98 0,68 -0,59
evropské akcie 0,68 0,71 0,49 0,57 0,95 1 0,9 0,55 -0,53
americké akcie 0,58 0,49 0,55 0,62 0,98 0,9 1 0,61 -0,61
asijské akcie 0,67 0,57 0,62 0,83 0,68 0,55 0,61 1 -0,39
globální dluhopisy -0,4 -0,23 -0,38 0,32 -0,59 -0,53 -0,61 -0,39 1
Zdroj: EPRA
Zdroj dat: EPRA

Krize Deka fondů

Mohlo by se zdát, že otevřené nemovitostní fondy jsou konzervativní a téměř bezrizikovou investicí. Průměrný výnos otevřených nemovitostních fondů se v uplynulých pěti letech pohyboval kolem 4 % p.a. při extrémně nízké volatilitě 0,7 %. Praxe však ukázala, že určitá rizika zde jsou a spočívají především v nízké likviditě těchto fondů. Jeden skandál otevřených nemovitostních fondů z Německa je ještě horký. Krize zasáhla investiční společnost Deka Immobilien Investment a její otevřený nemovitostní fond Deka-Immobilienfonds.

Od září 2003 do října letošního roku odteklo z fondu Deka-Immobilienfonds 1,6 mld. euro. Důvodem bylo oslabení trhu s kancelářskými budovami v Německu, do kterých fond převážně investuje. Stále více objektů z portfolia zůstávalo prázdných bez nájemních smluv, což se okamžitě projevilo na výkonnosti fondu. V uplynulém hospodářském roce vykázal fond výnos jen 1,1 %, což je daleko méně než průměrná výkonnost od založení fondu, která činí 6,1 %. Investoři tedy začali hromadně odprodávat svoje podíly ve fondu, což vedlo k problému s nedostatkem likvidity. Fondy totiž určitou likvidní částkou vždy disponují pro případ zvýšených odkupů, ale při takovém mohutném odlivu prostředků nemohla rezerva fondu dostačovat. Po zveřejnění obvinění z korupce proti jednomu z šéfů obchodního oddělení společnosti Michaelu Kochovi, se odtoky z fondů letos v září ještě zvýšily. Zapletení investiční společnosti do úplatkářské aféry okolo frankfurtských nemovitostí přišlo v tu nejméně vhodnou dobu. Uvalení vazby na jednoho z obchodních ředitelů bylo pro investory tou poslední kapkou. Je logické, že nemovitostní fond nemohl přeměňovat nemovitosti na peníze tak rychle, jak požadovali podílníci. Navíc situace na německém trhu není prodeji nemovitostí příliš nakloněna. Situaci dokázala vyřešit až mateřská společnost Deka Bank, která se rozhodla odprodávané listy zpět odkupovat za vlastní peníze a zabránila tak uzavření celého fondu. Tento krok zachránil celou oblast od vážnějších následků. Sanační program mateřské společnosti ovšem nebude levný a vyjde asi na jednu miliardu eur. Krize se také neobešla bez personálních změn. Výpověď dostali tři členové vedení fondu. Za hlavní důvod pro tyto změny ve vedení bylo označeno zanedbání povinností a především to, že vedení neinformovalo o interních problémech dozorčí radu a mateřskou banku. Vedení mělo již na začátku dubna informace, že ve fondu chybí (díky nadhodnocení nemovitostí) majetek kolem 512 mil. euro oproti znaleckému ocenění. K podobnému rozdílu následně došly při své kontrole auditorské společnosti Price Waterhouse Cooper´s a Deloitte & Touche.

To, že se jedná o opravdu vážnou krizi, která zasáhla celou oblast otevřených nemovitostních fondů, dokazuje i znepokojení spolkové vlády a úřadu pro bankovní dohled Bundesanstalt für Finanzdienstlestungsaufsicht (Bafin). Celkem přišly německé otevřené nemovitostní fondy od srpna loňského roku o 5,7 mld. euro. Investoři totiž získali na doposud téměř "bezrizikové investice" v podobě otevřených nemovitostních fondů zcela nový náhled a začali svoje pozice přehodnocovat. Nikdo totiž nemůže s jistotou říci, nemají-li ostatní fondy s oceňováním nemovitostí ve svých portfoliích podobné problémy. Investoři velmi rychle ztratili důvěru ve skutečnost, že otevřené nemovitostní fondy jsou jistá a atraktivní investice.

Ukázalo se, že je třeba, aby otevřené nemovitostní fondy byly mnohem více otevřenější a transparentní. Důležitým úkolem pro celou oblast nemovitostních fondů je také zabránění přítoků krátkodobých investic, které by mohli investoři v dohledné době potřebovat. Tím se dají částečně omezit zvýšené odtoky investic z fondů. Investiční společnosti nejsou nyní v jednoduché situaci, protože musí získat ztracenou důvěru investorů zpět.

Ppřevzato z časopisu FOND SHOP.

Investovali byste do nemovitostních akciových fondů? Povede se Credit Suisse získat povolení k distribuci "přímého" nemovitostního fondu CS EUROREAL? Kdy to bude?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-2
Ano
Ne

Diskuze

Žádný komentář nebyl vložen.

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Tematické certifikáty, Závazky podniku, Průměrný produkt výrobního faktoru, aleš poklop, petr brousil, účastnické fondy, státní podpora, penzijní připojištění, podnikatelské oprávnění, vyhrát, užívací právo, nové, spravedlnost, bezpečnostní dveře, specifický symbol, ČS nemovitostní fond, skeptik, Nemrhejte penězi

2J80448, 2J80448, 3E35858, 3M57016, 2J80448

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK