Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Kombinovaná hypotéka: jiný pohled, stejná odpověď

Kombinovaná hypotéka: jiný pohled, stejná odpověď
Kombinaci hypotéky a kapitálového životního pojištění jsme se rozhodli rozebrat ze všech možných stran. Dnes jsme pro vás připravili výpočty, přesněji porovnání výhodnosti kombinované hypotéky a standardního splácení hypotečního úvěru spojeného s rizikovým pojištěním. Výsledek? Poměrně jednoznačný.

Mnoho prodejců se snaží na konkrétních číslech ukázat výhodnost kombinace hypotéky s kapitálovým životním pojištěním (odložená splátka jistiny). Snad proto, že, jak se říká, čísla nelžou. To mohu jako matematik potvrdit, čísla skutečně nelžou, chyba je v lidech, kteří je používají.
V tomto článku provedeme stejný výpočet, který podle někoho dokazuje výhodnost kombinované hypotéky (KH). Proti kombinaci hovoří úroková přirážka a náklady kalkulované v sazbě KŽP, na straně KH stojí odpočet zaplacených úroků od daňového základu. V druhé části článku nabídneme (jistě ne úplný) seznam rizik spojených s kombinovanou hypotékou.

Jednoduché počty?

Položme úrok z hypotečního úvěru rovný 5 %. Odhadněme, že průměrná doba fixace hypoték (vedoucích k tomuto průměru) je něco pod 5 let. Státní dluhopis se stejnou dobou do splatnosti má výnos kolem 4 %, tento úrok budeme uvažovat ve výpočtech podílu na zisku kapitálového pojištění. Jedno procento rozdílu mezi úrokem z úvěru a bezrizikovou úrokovou mírou je úroková přirážka banky. Pokud se zvýší výnos státních dluhopisů, zvýší se i úrok úvěru v okamžiku fixace.
Toto základní pravidlo v některých výpočtech není dodrženo, "vesele" se modeluje výnos 3 % až 6 % nad technickou úrokovou míru, tj. celkem 5,4 % až 8,4 %, a porovnává se se současnou splátkou hypotéky odpovídající 5 % nebo i méně (např. pro roční dobu fixace).

Standardní hypotéka
Dlužník splácí hypotéku, konstantní splátka pokrývá úrok a umoření části dluhu. Dluh se snižuje, na konci doby splácení je nulový. Nesplacená část hypotéky je kryta pro případ úmrtí životním pojištěním (a z pohledu tohoto článku je jedno, zda rizikovým, kapitálovým nebo investičním pojištěním). V případě smrti dlužníka je bance vyplaceno pojistné plnění a celý dluh je umořen.
Pokud bychom zanedbali náklady a daně, na základě předpokladů 4 % a 5 %, doby splácení 20 let a výši úvěru 1 milión Kč, zaplatili bychom v případě kombinované hypotéky 84 800 Kč a v případě standardního splácení 81 500 Kč. Kombinovaný způsob se kvůli úrokové přirážce prodraží o 4 %.
Započítejme daňový efekt (uvažujme 32% daňové pásmo) a náklady v sazbě kapitálového pojištění a rizikového pojištění. Z tohoto důvodu zvolíme konkrétní produkty z českého trhu, vybereme ty cenově nejvýhodnější.
U kapitálového pojištění zaplatíme každý rok celkem 48 156 Kč (technická úroková míra 2,4 %, managment fee 1,1 %, podíl na zisku 85 %). Pokud bychom vybrali produkt s větším podílem na zisku (menším management fee), bylo by pojistné výrazně vyšší. U rizikového pojištění je výběr jednodušší (nemusíme brát v úvahu formu podílu na zisku), zakoupíme pojištění s celkovým ročním pojistným 4 188 Kč a díky snižování pojistné částky dle výše nesplacené hypotéky bude klesat i toto pojistné. Zkrácené výsledky pro vybrané roky jsou v následujících dvou tabulkách.

Standardní hypotéka (postup. splácení + rizik. pojištění)
Rok Splátka úvěru (+) Úspora na daních (-) Rizikové pojistné (+) Očištěný výdaj
1 80 243 16 000 4 188 68 437
5 80 243 13 914 3 642 69 970
10 80 243 10 664 2 791 72 370
15 80 243 6 517 1 706 75 432
20 80 243 1 223 320 79 340
Celkem 1 604 852 50 662 50 662 1 461 962

Zdroj dat: Vlastní výpočty


Kombinovaná hypotéka (jistina na konci+ kapit. pojištění)
Rok Splátka úvěru (+) Úspora na daních (-) Pojistné KŽP (+) Očištěný výdaj
1 50 000 16 000 48 156 82 156
5 50 000 16 000 48 156 82 156
10 50 000 16 000 48 156 82 156
15 50 000 16 000 48 156 82 156
20 50 000 16 000 48 156 82 156
Celkem 1 000 000 320 000 963 120 1 643 120

Zdroj dat: Vlastní výpočty

Výsledná bilance tedy je (1 643 120 – 1 461 962) = 181 158 Kč ve prospěch standardní hypotéky. Podíl na zisku je při celkovém zhodnocení 4 % (včetně TÚM) necelých 37 900 Kč. Nemusíme tedy ani uvažovat časovou hodnotu peněz, abychom učinili snadný závěr: kombinovaná hypotéka je méně výhodná než standardní splácení. Pokud bychom sjednali splácení hypotéky až do 60 let, mohli bychom ročně na daních ušetřit dalších 3 840 Kč (soukromé životní pojištění).

Rok Splátka úvěru (+) Úspora na daních (-) Úspora na daních (-) Pojistné KŽP (+) Očištěný výdaj
1 50 000 16 000 3 840 29 448 59 608
10 50 000 16 000 3 840 29 448 59 608
20 50 000 16 000 3 840 29 448 59 608
30 50 000 16 000 3 840 29 448 59 608
Celkem 1 500 000 480 000 115 200 883 440 1 788 240
Zdroj dat: Vlastní výpočty


Sečteno: (1 788 240 - 1 461 962) = 326 278 Kč a podíl na zisku 55 500 Kč. Závěr je stejný jako v předchozím případě, ani další daňová úspora nepřekonala úrokovou přirážku a náklady spojené s finančními produkty. Naopak, delší doba prohloubila rozdíl mezi jednotlivými variantami.

(Ne)výhody kombinované hypotéky

Kombinovaná hypotéka
Dlužník hradí po celou dobu pouze úrok, dlužná částka neklesá. Na konci doby splácení je uhrazena společně s úrokem i celá dlužná částka jednou splátkou. K tomuto účelu má dlužník založené kapitálové životní pojištění s pojistnou částkou nejméně ve výši dlužné částky a s koncem pojištění ve stejné době jako konec hypotéky. V okamžiku smrti nebo dožití je pojistné plnění vyplaceno bance a celý dluh je umořen.

1. Riziko změny daňové legislativy I. (pravděpodobnost střední)
V budoucnu může dojít ke změnám zákona o dani z příjmů. Pro KH je negativní: zrušení sníženého daňového základu (o zaplacené úroky) na hypoteční úvěr nebo výrazné snížení uplatnitelného maxima. Druhou negativní změnou z hlediska KH (ale ne z hlediska obecného) by bylo snížení sazeb daně z příjmu FO (např. pokles z 32% na 19% rovnou daň jako ve Slovenské republice).

2. Riziko změny daňové legislativy II. (pst vysoká)
V případě daňové odčitatelnosti 12 000 Kč u soukromého životního pojištění může dojít buď ke zrušení tohoto odpočtu nebo k přísnějšímu posuzování. Záměrem zákona zavádějícího tuto výhodu byla motivace obyvatel ke spoření na stáří, použití naspořené částky ke splacení hypotéky nemusí být chápáno jako naplnění tohoto záměru.

3. Riziko růstu úroku (pst vysoká)
Většina hypotečních úvěrů je sjednána s dobou fixace 5 let. V okamžiku konce doby fixace může dojít (a vzhledem k současné úrovni úrokových měr dojde) k navýšení úroku. Z pohledu KH dojde sice i k vyšším daňovým odpočtům, pro dlužníka může být v daném okamžiku zásadnější problém peněz v hotovosti. Protože u kombinované hypotéky nedošlo ke splacení části jistiny, bude dopad na dlužníka z pohledu peněžního toku vyšší než u standardní hypotéky, kde je již část úvěru splacena.

4. Riziko neuplatnění daňových odpočtů (pst nízká)
V případě některých životních situací nemusí být možné uplatnit daňové odpočty (nemoc, dlouhodobější pracovní neschopnost).

5. Prodloužení doby splácení (pst nízká – střední)
Pokud si bude dlužník chtít prodloužit dobu splácení z platebních důvodů, musí prodloužit i KŽP, tato změna není pojišťovnou zaručena (nemusí být provedena) nebo může znamenat i výrazné navýšení pojistného.

6. Předčasné splacení (pst střední)
Standardní splácení hypotéky je mnohem flexibilnější z pohledu předčasného splacení nebo částečného splacení hypotéky. U KH je sice teoreticky možné, konstrukce s ním ale přímo nepočítá, naopak jde proti ní.

7. Riziko krachu hypoteční banky (pst velmi nízká)
V případě krachu banky jsou dlužníci povinni uhradit své závazky ihned, v případě KH se jedná o celý dluh a tedy o značně vysoký závazek. Refinancování novým hypotečním úvěrem je ve většině případů nutností, nové podmínky vzhledem k předchozímu zvolení KH nemusí být výhodné.

8. Riziko krachu pojišťovny (pst velmi nízká)
V tomto případě zůstává celý závazek ke splacení, matematická rezerva není ze zákona pojištěna.

9. Prodej nemovitosti I. (pst nízká)
V případě, že dlužník chce nemovitost prodat, je její tržní hodnota snížena o nesplacenou hypotéku. Rozdíl ve výsledné ceně u standardního splácení a KH je větší než výše odbytného z kapitálového životního pojištění.

10. Prodej nemovitosti II. (pst nízká)
Vzhledem k tomu, že předčasné splacení hypotéky není možné k libovolnému okamžiku a bez sankcí, ovlivňuje výše hypotéky tržní hodnotu nemovitosti v neprospěch varianty KH.

Nepracuji jako finanční poradce, nemohu tedy říci, kterou variantu bych doporučil či nedoporučil svému klientovi. Svému příteli bych se o variantě kombinované hypotéky za současných parametrů na trhu (daně, úroky, TÚM) ani nezmínil. Důvodů je více než dost. Řečeno jasněji: jenom hlupák se nesnaží snižovat svůj dluh v čase (= plně se vystavuje všem rizikům) a dává přednost složitým (= vždy drahým) konstrukcím.

Autor je matematik.

Co si po přečtení článku myslíte o kombinovaná hypotéce? Změnil se nějak váš pohled? Proč a jak?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+8
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

20. 11. 2004 10:49, PSafranek

Naprostý souhlas, zejména pak s Vaší poslední větou - otázkou. Zbývá odpovědět: Bohužel neuvědomují! Já osobně Fredyho názory velmi rád čtu a musím přiznat, že právě on má velkou zásluhu na změně mého pohledu na některé produkty....

Reagovat

 

+51
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Jan Kolda von Žampach (řečený Pancíř) 20. 11. 2004 10:35)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

18. 11. 2004 0:01, Tridac

ANO! Bezvýhradný souhlas. S panem Šafránkem. Pokud chce nědko dávat do diskuse své názory, musí být k tématu nebo aktuální a originál. To by zde stačilo jednoho člověka, který to bude různě kopírovat.

Neznám Boháčka, figa ani ostatní. Ale když se nalezne společná řeč, vždy se objeví někdo komu to vadí?? Proč proboha? Řeč není o ničem jiném než o skutečnostech z praxe.

Co Vám na tom proboha vadí komu. Já to nepochopím. Bránil jsem své jméno i firmu, ale pokud se bavíme konstruktivně a z praxe, proboha proč do toho taháte staré a kopírované příspěvky nebo bezdůvodně opět napadáte kohokoliv???

Skoro mi připadá ať píši v dobrém nebo ve zlém, je to jedno. Lidi okolo si najdou něco jiného nebo někoho jiného. Nějak tomu přestávám rozumět a chápat. To je to co jsem nemohl pochopit předtím proč a psal jsem to otevřeně, že se mi to nelíbí.

Co se vrátit v poklidu ke kombinacím v hypotékách? Pokud nejsou zkušenosti tak pojďme vymyslet možnosti. Nevím, ale mne to už unavuje pořád dokola něco vysvětlovat, chápat a pak zase omlouvat a dokola. Proč? Že to někoho baví? mě ne.

Reagovat

 

-7
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (PSafranek 17. 11. 2004 22:56)

Další příspěvky v diskuzi (221 komentářů)

22. 11. 2004 | 11:06 | ZikaM

Pane Šafránku, díky za námět, možnost registrovat přihlašovací jméno čtenářům zcela určitě v brzké době nabídneme. více

20. 11. 2004 | 10:49 | PSafranek

Naprostý souhlas, zejména pak s Vaší poslední větou - otázkou. Zbývá odpovědět: Bohužel neuvědomují! Já osobně Fredyho názory velmi rád čtu a musím přiznat, že právě on má velkou zásluhu na změně mého pohledu na některé produkty.......více

20. 11. 2004 | 10:35 | Jan Kolda von Žampach (řečený Pancíř)

Hned jsem si článek přečetl, dík. K článku není co dodat, velice dobré(!) a jen doufám, aby si vskutku výstižný(!) rozhovor přečetlo co nejvíce přemýšlivých čtenářů Reflexu!
Já jsem si, přes naše tuhé úvodní půtky...
více

20. 11. 2004 | 9:15 | PSafranek

Vážení, všem, kteří v těchto diskusích označovali "Fredyho" všemi možnými přívlastky a spekulovali o jeho profesi, doporučuji rozhovor s ním v Reflexu - v elektronické podobě je zde http://www.europortal.cz/?sid=481 Ač i...více

18. 11. 2004 | 16:22 | Jan Sladký řečený Kozačka

mám dvě stavební spořeníčka na sebe a mou choť ... chceme je ukončit a založit tři nová spořeníčka pro našich pět dětí .... navíc máme několikero pravnoučků, kteří také natahují ručičky z kolíbek a kočárků po měně tvrdnoucí,...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Fondy fondů, Reálný hrubý domácí produkt, Vyměřovací základ, doplňkové penzijní spoření, daňové odpočty, petr brousil, třetí pilíř, transformované fondy, celkový výnos, vytěsnění, BlackStone, Zahraniční akcie, pastelkovné, diskreční trading, dělba moci, adventní věnec, úklid, javier estrada

6S99733, 4S42021, 3B19559, 3B19559, 8T21716

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK