Co určuje ceny nemovitostí

Všeobecnou hodnotu nemovitostí ovlivňují vždy čtyři faktory: počet nemovitostí, počet obyvatel, dostupnost peněz a příjem obyvatelstva. A každý z těchto faktorů cenu nemovitostí ovlivňuje jinak. Jestliže se lidé stěhují do jednoho místa a počet bytů přitom zůstává konstantní, projeví se to přirozeně převisem poptávky nad nabídkou. A ceny zákonitě rostou.
Počet obyvatel je dán, musíme ale také sledovat jeho strukturu. Pokud je průměrný věk obyvatel ČR cca 38 let a rodí se poloviční počet dětí, logicky to znamená, že za 20 – 30 let budeme národem důchodců. Ve stáří už ale nebudeme mít sílu na to, abychom se starali o rodinné domky či chodili do 5. patra domu bez výtahu. A proto můžeme očekávat zájem o byty, které budou pro starší obyvatele bezproblémové.
Dostupnost peněz je dnes nejlepší za posledních 15 let, cca 5% úrokové sazby lákají nejen zájemce o vlastní bydlení, ale také investory. Mnoho lidí si však nepřipouští, že úrokové sazby nezůstanou takto nízké navždy. A bohužel si nespočítají, co s jejich splátkou udělá zvýšení úrokových sazeb byť o jediné procento. Nesplácené hypotéky vyústí za několik let v nejednu nedobrovolnou dražbu.
A nakonec, hodnotu residenčních nemovitostí určených pro střední proud populace určuje vždy schopnost obyvatel je zaplatit. S rostoucím příjmem přirozeně poroste i nominální hodnota nemovitostí. Nikdy ale nemůžeme očekávat, že lidé budou za nájem nebo za hypotéku platit 90 % svého příjmu.
To vše jsou samozřejmě obecné pravdy a neříkám tím nic nového.

Důležitý je konkrétní byt

Pokud se vás ale růst či propad cen nemovitostí týká osobně a kupujete byt pro sebe nebo jako investici, nebudou vás zajímat obecné pravdy, ale konkrétní předpověď ceny bytu, který chcete koupit. A k tomu si musíte položit zejména následující otázku: Vybral jsem si lokalitu, která má předpoklady k tomu, aby o ni byl v budoucnu zájem?
Z pohledu ekonomických analytiků je určitě důležité vědět, zda půjdou ceny bytů obecně nahoru, nebo dolů. Nás jako investory ale zajímá konkrétní byt, který kupujeme. Jak vypadá jeho okolí? Bude za několik let jen vybydleným ghettem? Má poblíž vašeho domu vyrůst podle územního plánu průmyslová zóna? Je byt umístěn v prostředí, které bude vyhovovat stárnoucí populaci?
Sledování celorepublikového trhu je sice důležité, pokud ale budete váš byt časem prodávat, kupující nebude zajímat, že v Horní Dolní jsou byty dražší. Každý byt či jiná nemovitost se prodává individuálně, a přestože makroekonomické pohyby ovlivní všeobecný zájem o jeho koupi, o vlastní ceně při prodeji rozhodne zejména jeho lokalita, prezentace a v neposlední řadě také vaše vyjednávací schopnosti.

Význam lokality roste

V České republice doposud nejsme zvyklí na to, že o ceně nemovitosti rozhoduje ulice, ve které se nachází nebo dokonce to, zda je umístěna na její pravé či levé straně. Tento trend se ale pomalu začíná objevovat zejména ve větších městech a můžeme očekávat, že lidská ješitnost a snaha mít nad sousedem navrch způsobí, že postoupí i dále. Pokud tedy kupujete nemovitost, pečlivým zvažováním při volbě její lokality můžete s velkou mírou pravděpodobnosti zaručit, že si svou hodnotu udrží i přesto, že v ostatních místech budou ceny klesat.

Pavel Řehulka je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".

Co si o významu lokality při výběru nemovitosti, pokud jde o její atraktivitu, myslíte vy? Připojte svůj názor!