Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Financování bydlení: raději si nechte poradit

Financování bydlení: raději si nechte poradit
Do diskuse o tom, zda je pro financování bydlení vhodnější stavební spoření nebo hypoteční úvěr, přidáváme další příspěvek. Ten se zaměřuje na konkrétní příklady a výpočty, navíc v několika různých variantách.

Pokud člověk řeší otázku svého bydlení až ve chvíli, kdy potřebuje relativně rychle bydlet a nemá dostatek zdrojů, aby mohl okamžitě použít hotovost, jsou hypotéka a úvěr ze stavebního spoření jediné možné varianty. Pochopitelně pomineme-li méně dostupné možnosti jako jsou půjčka od rodiny, přátel či známých nebo výhra v loterii.
Setká-li se klient se zástupcem některé ze šesti stavebních spořitelen, bude ho tento člověk přesvědčovat, že stavební spoření je jediná a nejsprávnější možnost. Pokud ovšem zajde do jedné z devíti hypotečních bank, dozví se samozřejmě, že jediná a nejsprávnější varianta je hypotéka. Jaká je tedy pravda?

Chceme bydlet, peníze nemáme

Nejlepší je navštívit finančního poradce. Nejlépe takového, který má přehled o celém finančním trhu, zná podmínky všech stavebních spořitelen a hypotečních bank na základě potřeb a možností klienta sestaví optimální plán financování bydlení.
Různých možností a kombinací je nepřeberné množství. Výběr optimálního produktu nebo kombinace záleží vždy na možnostech klienta, na výši jeho příjmu, ostatních rodinných výdajích, hodnotě nemovitosti, kupní ceně, podmínkách banky nebo stavební spořitelny atd.

Pro účely našeho porovnání ve snaze zjistit, zda je vhodnější stavební spoření, nebo hypotéka, jsme zvolili následující podmínky:

a) samostatně žijící klient ve věku 30 let chce koupit nový, popřípadě starší, byt za cenu 1 milion Kč, který má odhadní cenu 1,3 milionu Kč. Klient má stavební spoření ČMSS z 12/2003 bez vkladů, žádná hotovost
b) bezdětní manželé ve věku 30 let chtějí koupit nový, popřípadě starší, byt za cenu 1 milion Kč, který má odhadní cenu 1,3 milionu Kč, oba klienti mají stavební spoření ČMSS od 12/2003 bez vkladů, žádná hotovost

Pro porovnání jsme zvolili produkt Top Kredit od ČMSS (profil, názory, koupit) a hypotéku TOP Bydlení (profil, názory) od České spořitelny (profil, názory). Do tabulek jsou pro jednoduchost zahrnuty částky, které klient musí fyzicky odeslat příslušné finanční instituci, jako jsou splátky, poplatky atd., tedy skutečné finanční náklady. Ostatní náklady jako odhad, zápis do katastru, pojištění apod. jsme pominuli, protože se u obou variant příliš neliší a nemají tudíž vliv na celkovou přeplacenou částku.
Jako hlavní kriterium jsme zvolili délku trvání úvěrového vztahu, a proto jsme hypotéku přizpůsobili dobou splácení na zhruba stejnou dobu (zaokrouhleno však na celé roky) jako stavební spoření. U stavebního spoření jsme volili variantu a částku pro dospořování tak, aby byly splněny podmínky produktu TOP Kredit. Pokud bychom však zvolili jako kritérium výši měsíční splátky, byly by výsledky úplně jiné, mnohem výrazněji by hovořily ve prospěch hypotéky. Ve všech případech jsme použili odečet úroků od základu daně v 20% pásmu. Celkové výsledky jsou tedy v čistém přeplacení původní půjčené částky. Existující stavební spoření bylo v CČ a variantě upraveno dle potřeby.

Stavební spoření vs. hypotéka I.
Stavební spoření, úrok z meziúvěru 5,7 %, z úvěru 4,8 %
Hypoteční úvěr 1 mil Kč (úrok 4,8 %)
Trvání od 2/2004 do 1/2023 Trvání od 2/2004 do 01/2023
(19 let)
Úrok z MÚ 4 750 Kč + dospořování (3 500 Kč/měs) Anuitní splátka 6 694 Kč/měs
Splátka ve fázi úvěru 5 850,50 Kč/měs Poplatek za sjednání úvěru 9 500 Kč/měs
Poplatek za sjednání SS 10 000 Kč (placen zvlášť) Poplatek za vedení účtu 110 Kč/měs
Poplatek za sjednání MÚ 5 000 Kč
Poplatky za vedení účtů strhávány z vkladů
Státní podpora a úroky připsány k účtu
CELKEM PŘEPLACENO 450 388,10 Kč CELKEM PŘEPLACENO 455 612 Kč
Potřebný příjem 18 000 Kč/měs čistého Potřebný příjem 13 500 Kč/měs čistého
Pozn.:
SS: 1 osoba se
státní podporou, CČ 1 mil. Kč, varianta S
HÚ: 1 osoba 
Zdroj: UFC Praha


Z výše uvedeného je patrné, že z čistě finančního pohledu je stavební spoření výhodnější o 5 223,90 Kč, což dělá průměrně měsíčně cca 23 Kč. Je třeba však vzít do úvahy, že i když má stavební spoření ve fázi meziúvěru vyšší úrok, tento úrok je pevný po celou dobu trvání úvěrového vztahu. Kdežto úrok u hypotéky se může po uplynutí doby fixace (u TOP Bydlení 5 let) změnit, a navíc jednorázové splacení úvěru v době fixace úrokové sazby je spojeno se sankcí ze strany úvěrující banky. Velkým kladem u stavebního spoření je státní podpora a úroky z vkladů. Záporem je naopak vyšší měsíční náklad ve fázi meziúvěru (8 250 Kč). Pro hypotéku rovněž hovoří nižší potřebný měsíční příjem, aby mohl být úvěr schválen.

Vliv státní podpory dle podmínek platných ještě v roce 2003 je patrný z následující tabulky, kde je stavební spoření bez ní. Stoupla částka, kterou je nutné dospořovat, a tím i rozdíl v měsíční platbě ve fázi meziúvěru. Také se zvýšil se nutný čistý příjem pro schválení.

Stavební spoření vs. hypotéka II.
Stavební spoření, úrok z meziúvěru 5,7 %, z úvěru 4,8 %
Hypoteční úvěr, 1 mil Kč (úrok 4,8 %)
Trvání od 02/2004 do 11/2022 Trvání od 02/2004 do 01/2023
(19 let)
Úrok z MÚ 4 750 Kč + dospořování
(4 000 Kč/měs.)
Anuitní splátka 6 694 Kč/měs
Splátka ve fázi úvěru 5 799,20 Kč/měs. Poplatek za sjednání úvěru 9 500 Kč
Poplatek za sjednání SS 10 000 Kč (placen zvlášť) Poplatek za vedení účtu 110 Kč/měs
Poplatek za sjednání MÚ 5 000 Kč (placen zvlášť)
Poplatky za vedení účtu strhávány z vkladů
Úroky připsány k účtu
CELKEM PŘEPLACENO 484 271,90 Kč CELKEM PŘEPLACENO 455 612 Kč
Potřebný příjem 19 000 Kč/měs. čistého potřebný příjem 13 500 Kč/měs. čistého
Pozn.:
SS: 1 osoba bez SP, CČ 1 mil. Kč,
varianta S
HÚ: 1 osoba
Zdroj: UFC Praha


Pro manžele, a tedy dvě státní podpory, budou výsledky následující:

Stavební spoření vs. hypotéka III.
Stavební spoření, úrok z meziúvěru 5,7 %, z úvěru 4,8 % Hypoteční úvěr 1 mil Kč (úrok 4,8 %)
Trvání od 02/2004 do 07/2022 Trvání od 02/2004 do 01/2022
(18 let)
Úrok z MÚ 4 750 Kč + dospořování
(3 500 Kč/měs.)
Anuitní splátka 6 922,80 Kč/měs.
Splátka ve fázi úvěru 5 800,20 Kč/měs Poplatek za sjednání úvěru 9 500 Kč
Poplatek za sjednání SS 10 000 Kč (placen zvlášť) Poplatek za vedení účtu 110 Kč/měs.
Poplatek za sjednání MÚ 5 000 Kč (placen zvlášť)
Poplatky za vedení účtu strhávány z vkladů
Státní podpora a úroky připsány k účtu
CELKEM PŘEPLACENO 404 053,60 Kč CELKEM PŘEPLACENO 425 006,60 Kč
Potřebný příjem 22 000 Kč/měs čistého Potřebný příjem 17 500 Kč/měs. čistého
Pozn.:
SS: 2 osoby se SP, CČ 2 x 500 tis. Kč
varianta S
HÚ: 2 osoby
Zdroj: UFC Praha


Vliv státní podpory pro dvě osoby se zde velice výrazně projevil na celkovém přeplacení úvěru a dokonce nám způsobil, že stavební spoření je opět z hlediska celkového přeplacení výhodnější. Pro oba způsoby je ale podstatné, že se výrazně zvýšil potřebný čistý příjem.

Pokud by však uvedený klient nekupoval nový byt, ale starší a splnil by všechny podmínky pro přiznání státní podpory ve výši 1 % k úrokům, ve všech výše uvedených případech by u hypotéky v prvních pěti letech ušetřil dalších 22 980 Kč. Na druhou stranu je fakt, že by se zase snížila daňová úspora v prvních pěti letech o 4596 Kč a zvýšil by se měsíční poplatek za vedení účtu se SFP. Takže celková úspora by dosáhla 15 984 Kč, což by vedlo ke zvýšení výhodnosti hypotéky. U manželů by stavební spoření zůstalo stále výhodnější. Je však nutno také říci, že v tomto případě (staré bydlení) by hypotéka dle podmínek ČS musela být vždy maximálně na 15 let. To by ale také vedlo k výraznému snížení celkového přeplacení, takže by se výhodnost hypotéky projevila mnohem výrazněji.

Máme hotovost

Pro další porovnání jsme zvolili stejné klienty, stejný záměr, ale jak samotný klient, tak manželé mají hotovost ve výši 400 000 Kč, kterou v případě stavebního spoření dají jako mimořádný vklad na účet stavebního spoření a v případě hypotéky je použijí jako platbu prodávajícímu. Rozdíl v nutných příjmech není tak markantní.

Stavební spoření vs. hypotéka IV.
Stavební spoření, úrok z meziúvěru 5,7 %, z úvěru 4,8 %
Hypoteční úvěr, 600 tis. mil Kč (úrok 4,8 %)
Vklad na počátku 400 000 Kč Trvání od 02/2004 do 01/2014
Trvání od 02/2004 do 11/2013 Anuitní splátka 6 305,40 Kč/měs.
Úrok z MÚ 4 750 Kč/měs Poplatek za sjednání úvěru 9 500 Kč
Splátka ve fázi úvěru 7 637,70 Kč/měs Poplatek za vedení účtu 110 Kč/měs.
Poplatek za sjednání SS 10 000 Kč (placen zvlášť)
Poplatek za sjednání MÚ 5 000 Kč (placen zvlášť)
Poplatky za vedení účtu strhávány z vkladů
Státní podpora a úroky připsány k účtu
CELKEM PŘEPLACENO 172 326,80 Kč CELKEM PŘEPLACENO 148 052,50 Kč
Potřebný příjem 14 500 Kč/měs. čistého Potřebný příjem 13 000 Kč/měs. čistého
Pozn.:
SS: 1 osoba se SP,
CČ 1 mil. Kč,
varianta R
HÚ: 1 osoba
Zdroj: UFC Praha 


Další tabulka nám ukáže vliv státní podpory u dvou klientů za stejných podmínek. Hypotéka se nám v tomto případě nemění.

Stavební spoření vs. hypotéka V.
Stavební spoření, úrok z meziúvěru 5,7 %, z úvěru 4,8 %
Hypoteční úvěr, 600 tis. Kč (úrok 4,8 %)
Vklad na počátku 2 x 200 000 Kč Trvání od 02/2004 do 01/2014
Trvání od 02/2004 do 09/2013 Anuitní splátka 6 305,40 Kč/měs.
Úrok z MÚ 4 750 Kč/měs. Poplatek za sjednání úvěru 9 500 Kč
Splátka ve fázi úvěru 7 548,40 Kč/měs. Poplatek za vedení účtu 110 Kč/měs.
Poplatek za sjednání SS 10 000 Kč (placen zvlášť)
Poplatek za sjednání MÚ 5 000 Kč (placen zvlášť)
Poplatky za vedení účtu strhávány z vkladů
Státní podpora a úroky připsány k účtu
CELKEM PŘEPLACENO 151 844,20 Kč CELKEM PŘEPLACENO 148 052,50 Kč
Potřebný příjem 17 500 Kč/měs. čistého Potřebný příjem 17 000 Kč/měs. čistého
Pozn.:
SS: 2 osoby se SP,
CČ 2 x 500 tis. Kč,
varianta R
HÚ: 2 osoby 


Státní podpora pro dvě osoby tedy opět zahrála velkou roli, hypotéka však přesto vítězí. Rozdíl v přeplacení je cca 3 791,70 Kč, což je vzhledem k době trvání částka zanedbatelná (cca 32 Kč průměrně měsíčně). Nutný příjem je skoro stejný.
Pokud by však klient vlastních 400 000 použil na zaplacení prodávajícímu a čerpal by 600 000 Kč meziúvěr s dospořováním a hypotéka by byla rovněž 600 000 Kč, byl by výsledek následující:

Stavební spoření vs. hypotéka VI.
Stavební spoření, úrok z meziúvěru 5,7 %,
z úvěru 4,8 %
Hypoteční úvěr, 600 tis. Kč
(úrok 4,8 %)
Trvání od 02/2004 do 07/2017 Trvání od 02/2004 do 01/2017
Úrok z MÚ 2 850 Kč/měs + dospořování (3 000 Kč) Anuitní splátka 5 177,60 Kč/měs.
Splátka ve fázi úvěru 4 599,60 Kč/měs. Poplatek za sjednání úvěru 9 500 Kč
Poplatek za sjednání SS 6 000 Kč (placen zvlášť) Poplatek za vedení účtu 110 Kč/měs.
Poplatek za sjednání MÚ 3 000 Kč (placen zvlášť)
Poplatky za vedení účtu strhávány z vkladů
Státní podpora a úroky připsány k účtu
CELKEM PŘEPLACENO 184 507,70 Kč CELKEM PŘEPLACENO 192 844,70 Kč
Potřebný příjem 15 000 Kč/měs. čistého Potřebný příjem 12 500 Kč/měs. čistého

Pozn.:
SS: 1 osoba se SP,
CČ 600 tis. Kč,
varianta R
HÚ: 1 osoba 

Výhodnost se nám tedy otočila ve prospěch stavebního spoření. Variantu se dvěma stavebními spořeními jsme nemohli použít, protože by nebyly splněny podmínky pro produkt TOP Kredit.
Kdyby však klienti kupovali starší bydlení, ušetřili by navíc 17 280 Kč na úrocích. Daňové odečty by byly nižší o 3 456 Kč, naopak by se zvýšil poplatek za vedení účtu se SFP. Celková úspora by se tedy zvýšila o 11 424 Kč, takže hypotéka by byla v posledním případě výhodnější a u prvních dvou by se ještě více zvýraznila.

Ze všech uvedených propočtů je tedy patrné, že použití hypotečního úvěru ve většině případů vyjde klienta levněji než stavební spoření a navíc je většinou nižší i měsíční splátka. Rovněž je většinou nutný nižší příjem pro získání potřebného úvěru.
Na druhou stranu je však potřeba říci, že ne všechny hypotéky mají stejně výhodné parametry jako použitý program TOP Bydlení. U jiných hypotečních bank mohou být podmínky, zejména úroky, horší, případně závislé na bonitě klienta.
Proto si myslím, že by se klient při tak závažném kroku, jako je pořízení a financování vlastního bydlení, měl obrátit na profesionály ve finančním poradenství. Kroky, které klient někdy z neznalosti učiní se dají jen těžko vrátit zpět, případně ho stojí další zbytečné náklady.

Autor je ředitelem poradenské společnosti UFC Praha.

Psáno pro deník Právo.

Co říkáte uvedeným výpočtům vy? Také si myslíte, že klient sám jen obtížně zjistí, co je pro něj výhodnější? Doporučili byste požádat o radu finančního poradce? Nebo jste si jisti, který produkt je vhodnější?  

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

0
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

21. 2. 2004 12:22, Lampa

Zvazoval jsem jestli ma si vzit hypoteku, ale... Bydlim 10km od Prahy, pracuji v Praze. Muj mesicni prijem je cca 20 000 cisteho. Mam jedno dite, na ktere platim vyzivne 2 000 mesicne. Pritelkyne je tehotna. Bydlime v podnajmu 1+1 + garaz za 6 000 + 750, k tomu se plati 1 500 mesicne za elektrinu (vse je na elektrinu - bojler, topeni, sporak). Takze me bydleni vychazi na cca 8 200 mesicne. Nemam zadne uspory, ma pouze stavebni sporeni, kde cca v listopadu budu mit narok na nejaky ten uver (cilova castka je 120 000 ale mesicne sporim od 1 500 - 3 000, zalezi jak mi to vyjde). Mam si vzit hypoteku nebo ne ? Lidi mi rikaji 8 200 za najem bych nikdy nedal, radeji si budu platit svoje a bydlet ve svem. Ale byt na okraji Prahy sezenu cca za milion az milion pul. Zadna banka vam nepujci 100% castky a jeste, kdyz jsem se na to ptal, chci koupit byt za milion trista, tak prijde odhadce, odhadne ze byt ma hodnotu ne milion trista, ale milion a banka vam pujci max 75% z ceny coz je 750 000, kde mam vzit tech zbylych 600 000? A potom se mam zadluzit vice jak na 10 let ? Jsem mesicne schopen splacet 5 000 hypoteku + nejake dalsi penize za uver, kterym pokryji zbytek ceny bytu ? Nepocitam ze sluzby budu platit stejne (elektrina, plyn, voda, odpad, ...).

Reagovat

 

+48
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

12. 3. 2004 10:32

Vážený pane, předem děkuji za kompliment. Za druhé se omlouvám za pozdní reakci, vzhledem k časovému odstupu od vyjítí článku jsem již nepředpokládal nějaké reakce, takže až nyní.
Nelze se zde pouštět do sáhodlouhých výpočtů, takže odpovím na otázky a závěrem přidám doporučení.
Rodičovský příspěvek uznává např. i ČS v určitých případech, takže Vaše info není zcela správné.
Sazbu, kterou uvádíte (4,66%) v ČSOB (ČMHB) neznám, ale poměrně se blíží pravdě - 4,7% (Pribor + odchylka v A sazbě). Mám ale obavu, že Vy tu A sazbu asi nedostanete.
Provedl jsem si propočet i u jiných bank a i při započtení rod. přísp. Vaší manželky to většinou nevychází, takže ČMHB bude asi Vaše jediná možnost, i přes Vámi uváděné vyšší poplatky. Dle mého jsou ale +- srovnatelné s ostatními bankami. Vy si bohužel moc vybírat nemůžete. Další možností je protažení úvěru na delší dobu, jenže tam hodně přeplatíte. Poslední možností a ta by asi byla pro Vás nejvhodnější, pokud je to možné "angažování" spoludlužníka (rodiče, bratr,...), pak nebude problém.
Pokud byste potřeboval další info, tak mi ozvěte přímo na mail.
S pozdravem Roman Scherks

Reagovat

 

-18
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (tápající 05. 03. 2004 16:24)

Další příspěvky v diskuzi (58 komentářů)

28. 9. 2004 | 19:11

Dobrý den, můžete mi poradit, které banky na území ČR poskytují 100% hypotéku bez nutnosti akontace? Děkuji za odpověď. Adrian Mozes více

12. 3. 2004 | 10:32

Vážený pane, předem děkuji za kompliment. Za druhé se omlouvám za pozdní reakci, vzhledem k časovému odstupu od vyjítí článku jsem již nepředpokládal nějaké reakce, takže až nyní. Nelze se zde pouštět do sáhodlouhých výpočtů,...více

9. 3. 2004 | 13:47 | Katerinka

Dobrý den, obávám se, že ve Vašem věku již úvěr nedostanete. Snad jen úvěr na dítě, které by Vám byt zaplatilo. Samozřejmě pokud dítě máte. V každém případě kontaktujte stavební spořitelnu u které máte smlouvu uzavřenou,...více

9. 3. 2004 | 12:54

Dobrý den.Bydlím v menším městě ve státním bytě 2+1.Radnice teď rozhodla, abychom byty koupili do osobního vlastnictví.Mám 64 let,stavebku s Buřinkou na cílovku 30 000 Kč,našetřeno cca 15 000 Kč.Za byt chce městský úřad 90...více

5. 3. 2004 | 16:24 | tápající

Pan Scherks mi připadá jako odborník, proto bych ho poprosil o radu. Je mi 29, mám dvě děti, ženu na mateřské a kvůli špatnému zdravotnímu stavu asi nelze do budoucna počítat s jejím příjmem. Končí nám smlouva na pronajatý...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Výpočet ceny podílového listu, OTC trh, Racionální očekávání, psd2, bankovnictví, start-up, miroslav uďan, lukáš kovanda, Úsvit, zpravodajský server, swapy, porotce, střední délka života, hatchback, Bezriziková výnosová míra, přestupky, Kreditní karty, cílový fond

2SA1086, 1SR2404, KIJ6339, 2J19393, 6A50011

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK