Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jak financovat bydlení?

Jak financovat bydlení?
Nevíte, jaký způsob financování bydlení zvolit? Komplexně jsme porovnali úvěr ze stavebního spoření a hypotéku a pro větší názornost propočítali i konkrétní příklady splácení.

Produkt stavebního spoření je odlišný od produktu hypotečního úvěru. Vysvětlíme si zde, v čem se tyto dva produkty liší. V závěru si uvedeme dva konkrétní příklady – u hypotečního úvěru budeme srovnávat anuitní formu splácení, které je splácení úvěru ze stavebního spoření nejpodobnější, nicméně shodné znaky vykazují pouze u řádných úvěrů, neboli meziúvěrová fáze je v jistém smyslu neporovnatelná s hypotečním úvěrem.

Co se splácí

Stavební spoření - meziúvěr
Fáze meziúvěru spočívá ve vedení dvou samostatných účtů. Prvním je spořící účet, na kterém se dospořuje částka k získání řádného úvěru a kde se prostředky zhodnocují a lze čerpat státní podporu (u smluv uzavřených od 1. 1. 2004 maximálně 3 000 Kč ročně). Druhým je pak meziúvěrový účet, kde se platí úroky z celé cílové částky, dokud tento účet nezanikne překlopením se do řádného úvěru. Měsíční splátky se tedy skládají ze dvou částek: dospořování a úroků.

Stavební spoření – řádný úvěr

Novinky ve stavebním spoření

Pokud vás zajímá, jaké změny ve stavebním spoření platí od nového roku a co budou znamenat, přečtěte si článek Spoříme stavebně, spoříme výhodně. Ale co bude dál?

Fáze řádného úvěru je již splácením samotné dlužné částky – tedy rozdílu čerpaných prostředků a prostředků uspořených. Nárok na čerpání řádného úvěru má klient po splnění podmínek konkrétního produktu stavební spořitelny, obecně to je: minimální trvání smlouvy (dva roky), minimální naspořené prostředky (např. 40 % či 50 % z cílové částky) a minimální hodnotící číslo klienta (číslo, které ohodnocuje schopnost a pravděpodobnost splácení klienta). Předcházela-li fáze meziúvěru, spáruje se spořící a meziúvěrový účet v účet jediný – "úvěrový".
V měsíční splátce je zahrnutý jak úrok z dlužné částky, tak splátka samotné dlužné částky tzv. jistiny. Zde též zaniká nárok na státní podporu!

Hypotéka – anuitní splácení
Klient platí konstantní měsíční splátku, ve které jsou započítány jak úroky z úvěru, tak i postupně jistina. V počátcích hypotečního úvěru platí klient převážně úroky, které postupně exponenciálně klesají a odpovídajícím způsobem se více splácí jistina.

Státní podpora

Stavební spoření
Roční podpora od státu je maximálně 4 500 Kč na roční vklad 18 000 Kč. Stavební spoření uzavřená od roku 2004 budou mít státní dotaci maximálně 3 000 Kč ovšem již na vložených 20 000 Kč ročně.

Hypotéky

Novinky v oblasti hypoték

Vláda rozhodla o snížení státní podpory hypoték. Změn ovšem nejspíš dozná celý systém, který poskytne méně peněz, ale více lidem. Přečtěte si víc.

V současné době existuje státní finanční podpora pro mladé lidi (tj. do nedovršených 36 let věku, což platí pro všechny žadatele) na koupi první nemovitosti do osobního vlastnictví, přičemž tato nemovitost (byt či rodinný dům s jednou bytovou jednotkou) musí být starší, tj. po kolaudaci minimálně dva roky. Dotace je aktuálně ve výši 1 procentního bodu z částky úroků – maximálně z 800 000 Kč v případě koupě bytu a maximálně z 1 500 000 Kč v případě koupě rodinného domu s jedním bytem. (Více souvisejících informací najdete v článku Hypotéky: méně peněz pro více lidí).

Daňové úspory

Odečitatelné z daňového základu jsou veškeré úroky z meziúvěru, úvěru i hypotečního úvěru, jejich maximální výše však činí 300 000 Kč ročně. Podle konkrétní daňové skupiny klienta lze snadno vypočítat, kolik čistého ročně na daních ušetří.

Poplatky

Stavební spoření má vstupní poplatek (obvykle 1 % z cílové částky) a poplatek za vedení účtu (obvykle 220 Kč ročně). Některé stavební spořitelny též zpoplatňují zprostředkování meziúvěru a to maximálně opět 1 % z cílové částky. Hypoteční úvěry mají poplatek za zprostředkování maximálně 1 % z výše úvěru, avšak bývá určena horní hranice tohoto poplatku (obvykle 25 000 Kč). Dále se u hypoték většinou platí měsíční poplatky od 150 do 220 Kč měsíčně a též je nutné započítat poplatek za vedení běžného účtu, jehož zřízení zpravidla banky vyžadují.

Úrokové sazby a předčasné splátky

Stavební spoření
Ve fázi meziúvěru jsou úrokové sazby většinou vyšší, než ve fázi řádného úvěru, především však se platí z celé cílové částky oproti řádnému úvěru, kde se platí jen z dlužné částky. Jak ve fázi meziúvěru tak řádného úvěru je úroková sazba stejná po celou dobu trvání úvěru a shodná se smluvními podmínkami konkrétní stavební spořitelny. Předčasné splátky či úplné umoření úvěru jsou ve fázi řádného úvěru vždy bez sankčních poplatků.

Hypotéky
Úroková sazba je vždy "fixována" na určité období, po kterém je vždy vyhlášena nová sazba. Předčasné splácení je vázáno vždy na toto "výročí" úrokové fixace, kdy v tento den vyhlášení nových úroků jsou umožněny částečné či úplné splátky bez poplatků, zatímco jiné splátky jsou bankami sankcionovány.

Podmínky k získání úvěru

Ručení
Úvěry ze stavebního spoření lze zajistit několika formami, zatímco hypoteční úvěr je z definice úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. U hypotéky tedy klient vždy musí ručit nemovitostí v osobním vlastnictví – maximálně výše úvěru může být až 100 % odhadu nemovitosti. U úvěru za stavebního spoření je možné ručit: ručiteli (jednou či více osobami ručícími za splácení klienta), zastavením nemovitosti v osobním vlastnictví, kde maximální úvěr lze čerpat až do výše 80 % odhadu nemovitosti, zastavením finančních pohledávek (v praxi to znamená, že pokud by klient měl někde na termínovaném vkladu milion, může jej zastavit a od stavební spořitelny si milion půjčit, což jak si jistě domyslíte, není častou formou ručení). Podle výše dlužné částky (cílová částka minus úspory) se určují jednotlivé možnosti ručení. Nad částku 500 000 Kč je však vždy vyžadováno ručení nemovitostí.

Bonita
Dostatečné příjmy žadatele či žadatelů se nazývají bonitou, která musí být odpovídající dlužné částce tj. výši úvěru. Klienti musí prokázat, že jsou schopni přežít za určitých měsíčních nákladů – tedy pokrýt své životní minimum, výdaje i splátky. U úvěrů ze stavebního spoření je možné zlepšit bonitu klienta tzv. přistupitelem, který není v podstatě nic jiného než spoludlužník. U hypotečních úvěrů lze též použít více žadatelů, tedy spoludlužníků.

Účel
Prokázání účelu použití úvěru na bytové potřeby u stavebního spoření je snad samozřejmostí. U klasických hypotečních úvěrů též, avšak lze si sjednat i hypoteční úvěr s podnikatelským záměrem – o těch tu však nyní řeč není.

Příklad 1: Porovnání možností úvěrování nemovitosti v hodnotě 1,7 mil. Kč

Pan Ota Žejdlíček si chce koupit nový byt za 1 700 000 Kč a nyní má 350 000 Kč našetřeno. Ručit chce nemovitostí s předpokládanou odhadní hodnotou 1 700 000 Kč. Stavební spoření má uzavřeno u ČMSS z listopadu roku 2000 a cílovou částku má stanovenou na 250 000 Kč ve standardní variantě. Měsíčně si do stavebního spoření platil 1 500 Kč. Způsobů, jak si pan Žejdlíček může peníze půjčit, je mnoho, ukažme si tedy dvě možnosti úvěru z jeho stavebního spoření a dvě možnosti hypotečního úvěru lišící se délkou. V tabulce je v prvním sloupci vypočítán případ, kdy si pan Žejdlíček zvýší cílovou částku na 1 700 000 Kč a svých 350 000 Kč vloží jako mimořádný vklad do tohoto stavebního spoření a vzápětí bude čerpat celou cílovou částku. V druhém sloupci svých 350 000 Kč využije přímo na koupi bytu a u stavebního spoření si změní variantu na rychlou a zvýší cílovou částku pouze na 1 350 000 Kč, které vzápětí vyčerpá. U obou prvních sloupců je počítáno s úrokovou sazbou u meziúvěru 5,7 % a u úvěru 4,8 %. Třetí a čtvrtý sloupec ukazují případy hypotečních úvěrů na částku 1 350 000 Kč (tj. částku odpovídající 79 % z odhadní hodnoty nemovitosti) s úrokovou sazbou 5,5 % za předpokladu, že tato úroková sazba vydrží po celou dobu hypotéky. Sloupce se liší pouze délkou hypotečních úvěrů.

stavební spoření stavební
spoření
hypoteční úvěr hypoteční úvěr
Varianta stavebního spoření standardní standardní, od 2004 rychlá
Úroky z meziúvěru (v %) 5,7 5,7
Úroky z úvěru (v %) 4,8 4,8 5,5 5,5
K 2004 vložené prostředky včetně státní podpory a úroků(v Kč) 57 000 57 000 0 0
Stav účtu k 2004 (v Kč) 62 150 62 150
Mimořádné vklady k 2004 (v Kč) 350 000 0 0 0
Poplatky jednorázové (v Kč) 17 000 13 500 10 800 10 800
Poplatky roční (v Kč) 220 220 1 800 1 800
Výše úvěru (v Kč) 1 700 000 1 350 000 1 350 000 1 350 000
Měsíční splátka (v Kč) 10 875 10 913 10 588 9 557
od 2004 do III/2013 od 2004 do 2013
8 500 9 450
od IV/2013 do VIII/2023 od 2014 do VII/2020
Délka splácení úvěru 19 let + 8 měsíců 16 let + 7 měs. 16 let 19 let
Celkem ve splátkách (v Kč)včetně státní podpory a úroků 2 633 136 2 084 970 2 032 896 2 178 996
Poplatky dohromady (v Kč) 22 280 17 680 39 600 45 000
Daňová úspora (32% daň. skupina) (v Kč) -354 989 -276 879 -163 300 -226 700
Jiná forma úspory (v Kč)
uspořené prostředky ze SS k 31.12. 2003
-62 150 -62 150
Celkové náklady ČISTÉHO (v Kč) 600 427 475 771 497 046 585 146
Zdroj dat: Linda Fejtková

Příklad 2: Možnosti úvěrování rekonstrukce nemovitosti za 480 tis. Kč

Pan Radim Soudek potřebuje na rekonstrukci svého domku 480 000 Kč a stavební spoření žádné nemá. Ručit by nemovitostí nechtěl, nicméně bude muset. Hodnota nemovitosti je asi 1 500 000 Kč. V tabulce 2. je ukázán rozdíl mezi čerpáním meziúvěru bez akontace z nově založeného stavebního spoření ještě v roce 2003 při úrocích např. 5,7 % v meziúvěru a 4,8 % v úvěru a čerpáním hypotečního úvěru při úroku 4,7 % a za předpokladu této úrokové sazby po celou dobu hypotéky.

stavební spoření hypoteční úvěr
varianta stavebního spoření rychlá
úroky z meziúvěru (v %) 5,7 %
úroky z úvěru (v %) 4,8 % 4,7 %
poplatky jednorázové (v Kč) 4 800 4 000
poplatky roční (v Kč) 220 1 800
výše úvěru (v Kč) 480 000 480 000
měsíční splátka (v Kč) 4 280 3 721
od 2004 do května 2012 do 2018
3 360
od června 2012 do 2018
Délka splácení úvěru 15 let 15 let
Celkem ve splátkách (včetně úroků a státní dotace) (v Kč) 684 253 669 780
Poplatky dohromady (v Kč) 8 320 31 000
Daňová úspora (32% daň. skup.) (v Kč) -84 978 -54 458
Celkové náklady ČISTÉHO (v Kč) 127 595 166 322
Zdroj dat: Linda Fejtková

Dodatek k příkladům
V obou příkladech použijme u stavebního spoření výši zhodnocení prostředků 2 %, jediný jednorázový poplatek – 1 % z cílové částky a roční poplatek za vedení účtu 220 Kč. U hypotečních úvěrů zvolme poplatek za zpracování úvěru např. 0,8 % s minimem 4 000 Kč a měsíční poplatek za vedení účtu 150 Kč. Úrokové sazby berme jako orientační.

Čerpáte úvěr ze stavebního spoření nebo hypotéku? Jste s produktem spokojení? Máte se splácením problémy?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-1
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

2. 2. 2004 15:22

Dobrý den, Fredy! Máte samozřejmě pravdu, ale pokusím se Vám vysvětlit i tvrzení autorky článku. Ta zřejmě vychází z praxe ČMSS, která podle výše hodnotícího čísla na smlouvě o stavebním spoření a podle nezajištěné částky úvěru rozděluje úvěrové klienty do tří rizikových skupin. Ty s nejnižším HČ považuje za nejrizikovější. Vychází přitom ze skutečnosti, že hodnotící číslo mimo jiné vypovídá o délce smluvního vztahu klienta se stavební spořitelnou a o výši jeho úspor na účtu stavebního spoření. Pokud vím, tato praxe vychází z dlouhodobého sledování klasifikovaných aktiv stavební spořitelny, tedy lidově řečeno "neplatičů". Statistiky ukazují, že nejvíce je jich z řad úplně nových klientů, kteří si uzavřeli smlouvu a hned čerpali překlenovací úvěr s minimálním vkladem vlastních prostředků. Proto ČMSS využila právě HČ jako kritérium rizikovosti.

Reagovat

 

+46
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Fredy 02. 02. 2004 13:00)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

2. 2. 2004 8:46, TGP

Dobrý den, jak trvalé jsou podmínky úvěrů? Jinými slovy - dnes jsou poplatky stavebních spořitelen výrazně nižší než u hypoték, ale vydrží to celých dvacet let? Nebo mi prostě třeba za tři roky spořitelna napaří poplatek 100 Kč měsíčně, jako to udělali těm, kteří mají vyšší úročení?

Reagovat

 

-9
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (21 komentářů)

4. 8. 2010 | 9:38 | Jindřich

Pěkně podrobně sepsaný článek o možnostech financování jsem také našel na webu http://www.pujcky-na-bydleni.cz/ - zmiňují tam i celou řadu dalších možností financování kromě hypotéky... více

10. 2. 2004 | 10:44 | Luckily

Bez prikladu by takovy clanek opravdu nemel smysl, dobre ze tam ty propocty jsou. Pro dloubaly a moznost prepocteni s konkretni sazbou by bylo dobre k clanku pripojit (odkaz) napr. na XLS soubor s tim orientacnim propoctem......více

5. 2. 2004 | 11:37

Jak jste na to přišel? Zákon 586/1992Sb. v § 15 odst. 10 říká, že odpočítat od základu daně lze: (10) Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření,4a)...více

5. 2. 2004 | 10:45 | Tomáš Marný

Jak jste přišel na to, že úroky z meziúvěru nelze odečíst z daní? Myslíte, že stavební spořitelny posílají potvrzení o zaplacených úrocích z meziúvěru jen díky své neznalosti? U stavebního spoření Vám neřeknou, kolik % bude...více

5. 2. 2004 | 7:50 | Tomáš

Jenom malou poznámku. Meziúvěr = překlenovací úvěr nejde odečíst od daní, SS na to neupozorňují, možná to neví. Při čerpání hypotéky dostanete jasný rozpis, co zaplatíte a kolik % bude činit úvěr i s výši poplatků, u SS bohužel...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Oprávky, Šek na řad, Budoucí kupní smlouva, podnikání, itálie, jan raška, banky, vladimír vaňo, Miloš Zeman, visa credit classic, rok, pád, administrativní komplexy, hotovostní platby, dividendový, Spořící konto, Intershop, příměstský tábor

7B77777, 2B70026, PETRA275, 66666666, 4AI0297

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK