Nové hypotéky přinese nový zákon
12. 12. 2003 | Jiří Šedivý
Díky novému zákonu o dluhopisech bude hypotéka použitelná téměř na cokoli. Zároveň již nebude vázána na nemovitosti na území České republiky, ale Evropské unie.
Jak financovat bydlení?
Linda Fejtková | 2. 2. 2004 | 21 komentářů
Nevíte, jaký způsob financování bydlení zvolit? Komplexně jsme porovnali úvěr ze stavebního spoření a hypotéku a pro větší názornost propočítali i konkrétní příklady splácení.
Produkt stavebního spoření je odlišný od produktu hypotečního úvěru. Vysvětlíme si zde, v čem se tyto dva produkty liší. V závěru si uvedeme dva konkrétní příklady – u hypotečního úvěru budeme srovnávat anuitní formu splácení, které je splácení úvěru ze stavebního spoření nejpodobnější, nicméně shodné znaky vykazují pouze u řádných úvěrů, neboli meziúvěrová fáze je v jistém smyslu neporovnatelná s hypotečním úvěrem.
Co se splácí
Stavební spoření - meziúvěr
Fáze meziúvěru spočívá ve vedení dvou samostatných účtů. Prvním je spořící účet, na kterém se dospořuje částka k získání řádného úvěru a kde se prostředky zhodnocují a lze čerpat státní podporu (u smluv uzavřených od 1. 1. 2004 maximálně 3 000 Kč ročně). Druhým je pak meziúvěrový účet, kde se platí úroky z celé cílové částky, dokud tento účet nezanikne překlopením se do řádného úvěru. Měsíční splátky se tedy skládají ze dvou částek: dospořování a úroků.
Stavební spoření – řádný úvěr
|
Novinky ve stavebním spoření |
|
Pokud vás zajímá, jaké změny ve stavebním spoření platí od nového roku a co budou znamenat, přečtěte si článek Spoříme stavebně, spoříme výhodně. Ale co bude dál? |
V měsíční splátce je zahrnutý jak úrok z dlužné částky, tak splátka samotné dlužné částky tzv. jistiny. Zde též zaniká nárok na státní podporu!
Hypotéka – anuitní splácení
Klient platí konstantní měsíční splátku, ve které jsou započítány jak úroky z úvěru, tak i postupně jistina. V počátcích hypotečního úvěru platí klient převážně úroky, které postupně exponenciálně klesají a odpovídajícím způsobem se více splácí jistina.
Státní podpora
Stavební spoření
Roční podpora od státu je maximálně 4 500 Kč na roční vklad 18 000 Kč. Stavební spoření uzavřená od roku 2004 budou mít státní dotaci maximálně 3 000 Kč ovšem již na vložených 20 000 Kč ročně.
Hypotéky
|
Novinky v oblasti hypoték |
|
Vláda rozhodla o snížení státní podpory hypoték. Změn ovšem nejspíš dozná celý systém, který poskytne méně peněz, ale více lidem. Přečtěte si víc. |
Daňové úspory
Odečitatelné z daňového základu jsou veškeré úroky z meziúvěru, úvěru i hypotečního úvěru, jejich maximální výše však činí 300 000 Kč ročně. Podle konkrétní daňové skupiny klienta lze snadno vypočítat, kolik čistého ročně na daních ušetří.
Poplatky
Stavební spoření má vstupní poplatek (obvykle 1 % z cílové částky) a poplatek za vedení účtu (obvykle 220 Kč ročně). Některé stavební spořitelny též zpoplatňují zprostředkování meziúvěru a to maximálně opět 1 % z cílové částky. Hypoteční úvěry mají poplatek za zprostředkování maximálně 1 % z výše úvěru, avšak bývá určena horní hranice tohoto poplatku (obvykle 25 000 Kč). Dále se u hypoték většinou platí měsíční poplatky od 150 do 220 Kč měsíčně a též je nutné započítat poplatek za vedení běžného účtu, jehož zřízení zpravidla banky vyžadují.
Úrokové sazby a předčasné splátky
Stavební spoření
Ve fázi meziúvěru jsou úrokové sazby většinou vyšší, než ve fázi řádného úvěru, především však se platí z celé cílové částky oproti řádnému úvěru, kde se platí jen z dlužné částky. Jak ve fázi meziúvěru tak řádného úvěru je úroková sazba stejná po celou dobu trvání úvěru a shodná se smluvními podmínkami konkrétní stavební spořitelny. Předčasné splátky či úplné umoření úvěru jsou ve fázi řádného úvěru vždy bez sankčních poplatků.
Hypotéky
Úroková sazba je vždy "fixována" na určité období, po kterém je vždy vyhlášena nová sazba. Předčasné splácení je vázáno vždy na toto "výročí" úrokové fixace, kdy v tento den vyhlášení nových úroků jsou umožněny částečné či úplné splátky bez poplatků, zatímco jiné splátky jsou bankami sankcionovány.
Podmínky k získání úvěru
Ručení
Úvěry ze stavebního spoření lze zajistit několika formami, zatímco hypoteční úvěr je z definice úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. U hypotéky tedy klient vždy musí ručit nemovitostí v osobním vlastnictví – maximálně výše úvěru může být až 100 % odhadu nemovitosti. U úvěru za stavebního spoření je možné ručit: ručiteli (jednou či více osobami ručícími za splácení klienta), zastavením nemovitosti v osobním vlastnictví, kde maximální úvěr lze čerpat až do výše 80 % odhadu nemovitosti, zastavením finančních pohledávek (v praxi to znamená, že pokud by klient měl někde na termínovaném vkladu milion, může jej zastavit a od stavební spořitelny si milion půjčit, což jak si jistě domyslíte, není častou formou ručení). Podle výše dlužné částky (cílová částka minus úspory) se určují jednotlivé možnosti ručení. Nad částku 500 000 Kč je však vždy vyžadováno ručení nemovitostí.
Bonita
Dostatečné příjmy žadatele či žadatelů se nazývají bonitou, která musí být odpovídající dlužné částce tj. výši úvěru. Klienti musí prokázat, že jsou schopni přežít za určitých měsíčních nákladů – tedy pokrýt své životní minimum, výdaje i splátky. U úvěrů ze stavebního spoření je možné zlepšit bonitu klienta tzv. přistupitelem, který není v podstatě nic jiného než spoludlužník. U hypotečních úvěrů lze též použít více žadatelů, tedy spoludlužníků.
Účel
Prokázání účelu použití úvěru na bytové potřeby u stavebního spoření je snad samozřejmostí. U klasických hypotečních úvěrů též, avšak lze si sjednat i hypoteční úvěr s podnikatelským záměrem – o těch tu však nyní řeč není.
| Příklad 1: Porovnání možností úvěrování nemovitosti v hodnotě 1,7 mil. Kč | ||||
|
Pan Ota Žejdlíček si chce koupit nový byt za 1 700 000 Kč a nyní má 350 000 Kč našetřeno. Ručit chce nemovitostí s předpokládanou odhadní hodnotou 1 700 000 Kč. Stavební spoření má uzavřeno u ČMSS z listopadu roku 2000 a cílovou částku má stanovenou na 250 000 Kč ve standardní variantě. Měsíčně si do stavebního spoření platil 1 500 Kč. Způsobů, jak si pan Žejdlíček může peníze půjčit, je mnoho, ukažme si tedy dvě možnosti úvěru z jeho stavebního spoření a dvě možnosti hypotečního úvěru lišící se délkou. V tabulce je v prvním sloupci vypočítán případ, kdy si pan Žejdlíček zvýší cílovou částku na 1 700 000 Kč a svých 350 000 Kč vloží jako mimořádný vklad do tohoto stavebního spoření a vzápětí bude čerpat celou cílovou částku. V druhém sloupci svých 350 000 Kč využije přímo na koupi bytu a u stavebního spoření si změní variantu na rychlou a zvýší cílovou částku pouze na 1 350 000 Kč, které vzápětí vyčerpá. U obou prvních sloupců je počítáno s úrokovou sazbou u meziúvěru 5,7 % a u úvěru 4,8 %. Třetí a čtvrtý sloupec ukazují případy hypotečních úvěrů na částku 1 350 000 Kč (tj. částku odpovídající 79 % z odhadní hodnoty nemovitosti) s úrokovou sazbou 5,5 % za předpokladu, že tato úroková sazba vydrží po celou dobu hypotéky. Sloupce se liší pouze délkou hypotečních úvěrů. | ||||
| stavební spoření | stavební spoření |
hypoteční úvěr | hypoteční úvěr | |
| Varianta stavebního spoření | standardní | standardní, od 2004 rychlá | ||
| Úroky z meziúvěru (v %) | 5,7 | 5,7 | ||
| Úroky z úvěru (v %) | 4,8 | 4,8 | 5,5 | 5,5 |
| K 2004 vložené prostředky včetně státní podpory a úroků(v Kč) | 57 000 | 57 000 | 0 | 0 |
| Stav účtu k 2004 (v Kč) | 62 150 | 62 150 | ||
| Mimořádné vklady k 2004 (v Kč) | 350 000 | 0 | 0 | 0 |
| Poplatky jednorázové (v Kč) | 17 000 | 13 500 | 10 800 | 10 800 |
| Poplatky roční (v Kč) | 220 | 220 | 1 800 | 1 800 |
| Výše úvěru (v Kč) | 1 700 000 | 1 350 000 | 1 350 000 | 1 350 000 |
| Měsíční splátka (v Kč) | 10 875 | 10 913 | 10 588 | 9 557 |
| od 2004 do III/2013 | od 2004 do 2013 | |||
| 8 500 | 9 450 | |||
| od IV/2013 do VIII/2023 | od 2014 do VII/2020 | |||
| Délka splácení úvěru | 19 let + 8 měsíců | 16 let + 7 měs. | 16 let | 19 let |
| Celkem ve splátkách (v Kč)včetně státní podpory a úroků | 2 633 136 | 2 084 970 | 2 032 896 | 2 178 996 |
| Poplatky dohromady (v Kč) | 22 280 | 17 680 | 39 600 | 45 000 |
| Daňová úspora (32% daň. skupina) (v Kč) | -354 989 | -276 879 | -163 300 | -226 700 |
| Jiná forma úspory (v Kč) uspořené prostředky ze SS k 31.12. 2003 |
-62 150 | -62 150 | ||
| Celkové náklady ČISTÉHO (v Kč) | 600 427 | 475 771 | 497 046 | 585 146 |
| Zdroj dat: Linda Fejtková | ||||
| Příklad 2: Možnosti úvěrování rekonstrukce nemovitosti za 480 tis. Kč | ||
|
Pan Radim Soudek potřebuje na rekonstrukci svého domku 480 000 Kč a stavební spoření žádné nemá. Ručit by nemovitostí nechtěl, nicméně bude muset. Hodnota nemovitosti je asi 1 500 000 Kč. V tabulce 2. je ukázán rozdíl mezi čerpáním meziúvěru bez akontace z nově založeného stavebního spoření ještě v roce 2003 při úrocích např. 5,7 % v meziúvěru a 4,8 % v úvěru a čerpáním hypotečního úvěru při úroku 4,7 % a za předpokladu této úrokové sazby po celou dobu hypotéky. | ||
| stavební spoření | hypoteční úvěr | |
| varianta stavebního spoření | rychlá | |
| úroky z meziúvěru (v %) | 5,7 % | |
| úroky z úvěru (v %) | 4,8 % | 4,7 % |
| poplatky jednorázové (v Kč) | 4 800 | 4 000 |
| poplatky roční (v Kč) | 220 | 1 800 |
| výše úvěru (v Kč) | 480 000 | 480 000 |
| měsíční splátka (v Kč) | 4 280 | 3 721 |
| od 2004 do května 2012 | do 2018 | |
| 3 360 | ||
| od června 2012 do 2018 | ||
| Délka splácení úvěru | 15 let | 15 let |
| Celkem ve splátkách (včetně úroků a státní dotace) (v Kč) | 684 253 | 669 780 |
| Poplatky dohromady (v Kč) | 8 320 | 31 000 |
| Daňová úspora (32% daň. skup.) (v Kč) | -84 978 | -54 458 |
| Celkové náklady ČISTÉHO (v Kč) | 127 595 | 166 322 |
| Zdroj dat: Linda Fejtková | ||
Dodatek k příkladům
V obou příkladech použijme u stavebního spoření výši zhodnocení prostředků 2 %, jediný jednorázový poplatek – 1 % z cílové částky a roční poplatek za vedení účtu 220 Kč. U hypotečních úvěrů zvolme poplatek za zpracování úvěru např. 0,8 % s minimem 4 000 Kč a měsíční poplatek za vedení účtu 150 Kč. Úrokové sazby berme jako orientační.
Čerpáte úvěr ze stavebního spoření nebo hypotéku? Jste s produktem spokojení? Máte se splácením problémy?
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
2. 2. 2004 15:22
Dobrý den, Fredy! Máte samozřejmě pravdu, ale pokusím se Vám vysvětlit i tvrzení autorky článku. Ta zřejmě vychází z praxe ČMSS, která podle výše hodnotícího čísla na smlouvě o stavebním spoření a podle nezajištěné částky úvěru rozděluje úvěrové klienty do tří rizikových skupin. Ty s nejnižším HČ považuje za nejrizikovější. Vychází přitom ze skutečnosti, že hodnotící číslo mimo jiné vypovídá o délce smluvního vztahu klienta se stavební spořitelnou a o výši jeho úspor na účtu stavebního spoření. Pokud vím, tato praxe vychází z dlouhodobého sledování klasifikovaných aktiv stavební spořitelny, tedy lidově řečeno "neplatičů". Statistiky ukazují, že nejvíce je jich z řad úplně nových klientů, kteří si uzavřeli smlouvu a hned čerpali překlenovací úvěr s minimálním vkladem vlastních prostředků. Proto ČMSS využila právě HČ jako kritérium rizikovosti.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
2. 2. 2004 8:46, TGP
Dobrý den, jak trvalé jsou podmínky úvěrů? Jinými slovy - dnes jsou poplatky stavebních spořitelen výrazně nižší než u hypoték, ale vydrží to celých dvacet let? Nebo mi prostě třeba za tři roky spořitelna napaří poplatek 100 Kč měsíčně, jako to udělali těm, kteří mají vyšší úročení?
V diskuzi je celkem (21 komentářů) příspěvků.