Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jsou dnešní hypotéky skutečně levné?

Jsou dnešní hypotéky skutečně levné?
Jedním z argumentů vysvětlujících současný růst cen nemovitostí je tvrzení, že díky rekordně nízkým úrokovým sazbám si mohou nemovitost koupit na úvěr i ti, kteří by na to jinak neměli. Hlubší pohled na problematiku však ukazuje, že současné sazby vlastně vůbec nízké nejsou.

Klesající úrokové sazby s sebou skutečně přinášejí pokles splátek. Měsíční splátka milionové hypotéky na 20 let při úrokové sazbě 10 procent je 9 650 Kč, klesne-li ale sazba na 6 procent ročně, je třeba měsíčně splácet jen 7 164 korun. Rozdíl dvou a půl tisíce korun může právě pro mladou rodinu znamenat hranici, kdy se rozhodne hypotéku si pořídit. Tím, že si může hypotéku dovolit, zvyšuje poptávku i ceny.

Reálná vs. nominální

Podíváme-li se však na problém trošku zevrubněji, zjistíme, že výhodnost nízkých sazeb je přinejmenším diskutabilní. Většinou totiž bývají spojeny s relativně nízkou inflací, stejně tak vysoké sazby jsou většinou typické pro období vysoké inflace. Pokud ale vezmeme v úvahu daňové výhody s hypotékou spojené (především možnost odečíst si zaplacené úroky z daňového základu – platí nejen u nás, ale například i v USA), zjistíme, že jsme v období vysokých úrokových sazeb platili menší reálný úrok (po započtení inflace) než dnes, když jsou sazby nízké (srovnání posledních let v České republice najdete v tabulce). Problém je totiž v tom, že současné sazby jsou z reálného pohledu vysoké.

Jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů skutečně nízké?

Rok

1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
20032
Inflace

8,8

8,5

10,7

2,1

3,9

4,7

1,8

-0,1

Úroková sazba z hypoték1

11,5

14,9

10,4

8,9

7,9

6,9

5,65

4,95

Mezní daňová sazba: Jaké byly v jednotlivých letech reálné úrokové sazby po započtení daňového zvýhodnění pro různé mezní daňové sazby

32 procent

-0,98

1,63

-3,63

3,95

1,47

-0,01

2,04

3,47

25 procent

-0,18

2,68

-2,9

4,58

2,03

0,48

2,44

3,81

20 procent

0,4

3,42

-2,38

5,02

2,42

0,82

2,72

4,06

15 procent

0,98

4,17

-1,86

5,47

2,82

1,17

3

4,31

Zdroj: ČMHB, Český statistický úřad
Vysvětlivky:
1
minimální úroková sazba Českomoravské hypoteční banky vždy ke konci daného roku
2 úroková sazba je z dubna 2003 a inflace je meziroční ke stejnému měsíci

Z tabulky je vidět, že pro klienta z nejvyššího daňového pásma jsou současné reálné sazby po započtení daňové výhody, s výjimkou roku 1999 (kdy byly vysoké sazby a nízká inflace), nejvyšší v historii českého hypotečního trhu. Pro ty, kteří jsou v nejnižsím daňovém pásmu platí v podstatě to samé, rozdíly jenom nejsou tak markantní. Z tabulky je ale také dobře vidět, že pro zájemce o hypotéky jsou z reálného pohledu nejvýhodnější období, kdy jsou sazby i inflace vysoké.

Kromě relativně vysokých reálných sazeb s sebou nízké úroky v kombinaci s nízkou inflací nesou i další nedostatek. Hodnota jistiny půjčky klesá kvůli nízké inflaci v reálném vyjádření pomaleji, než kdyby byly úrokové sazby (a inflace) vysoké. V konečném důsledku je tedy takováto "dostupnější" hypotéka dražší. Nicméně nejdůležitější otázkou celé úvahy je problém, kolik spotřebitelů je schopno uvažovat v reálném vyjádření. Většina lidí splácejících hypotéku bere svůj dluh jako číslo a asi moc nepoměřuje, kolik si za něj mohou koupit při nízké či vysoké inflaci.

Ani dostupné hypotéky už nepomáhají

Poslední roky nemovitostního boomu v řadě zemí ale celou výše uvedenou úvahu o tom, že nízké sazby znamenají vyšší zájem o nemovitosti poněkud narušují i v rovině, která je pochopitelná každému. Ceny domů totiž (asi mimo jiné i z důvodu snadnější dostupnosti na úvěr) začínají dosahovat takové výše, že mladá rodina na ně opět nedosáhne. Tento fakt potvrzují například údaji z Velké Británie, kde v letošním roce množství úvěrů poskytnutých tzv. first time buyers (těm, kteří kupují nemovitost poprvé) prudce pokleslo.

Nízké nominální úrokové sazby tak s sebou sice přinášejí možnost získat hypotéku i těm, kteří mají menší příjmy. Současně pro ně ale znamenají do budoucna (za podmínky, že nízká inflace přetrvá) vyšší zatížení, než kdyby úrokové sazby byly vysoké (a současně vysoká inflace). Přitom toto vyšší zatížení není jen nějakou abstraktní úvahou. Nízká inflace totiž znamená pomalejší růst nominálních příjmů (odbory nemají při vyjednávání o růstu mezd oporu v rostoucích cenách zboží). Při vysoké inflaci však nominální příjmy rostou rychleji při stejné výši dluhu, a tak je jeho splacení snažší. Pomáhá tomu i daňová výhoda, která je při vysokých sazbách vyšší než při nízkých.

Berete při porovnávání úrokových sazeb v úvahu i inflaci? Nebo je pro vás výše popsaná úvaha pouze teoretickou abstrakcí? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními.

Myšlenka rozvinutá v tomto článku je inspirována nemovitostní přílohou "Close to bursting" časopisu The Economist z 31. května tohoto roku.

Zajímavé informace o hypotékách, včetně aktuálních úrokových sazeb, najdete v naší specializované sekci.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-4
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

22. 7. 2003 15:57, Jiří Pácal

Nárůst ceny nemovitostí v řádu desítek procent je utopie. Krátkodobě je předzvěstí krize a budoucího propadu. Zvláště u nás je to zcela patrné. Tržní nájmy rychle klesají, ceny bytů prudce vzrostly tak, že jsou téměř srovnatelné s mnohem vyspělejšími státy a technicky kvalitnějšími byty. Brzy dojde ke krizi a mnoho dnešních unáhlených investorů zapláče. Vhodná doba dávno minula.

Reagovat

 

+26
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (BarboraJ 22. 07. 2003 08:37)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

21. 7. 2003 16:23, Marek P.

Nedomnívám se, že nájem zajišťuje větší pohodu, protože končí za dobu určitou, tedy většinou za 1 rok a pronajímatel ho buď prodlouží, nebo taky ne. Sám jsem se stěhoval z podnájmu do podnájmu 3 x a teď bydlím ve "svém" a splácím to, co předtím stál nájem. V případě ztráty příjmů má velký problém i ten, kdo platí nájem. A pokud ceny nemovitostí rostou rychleji, než je reálný úrok, nemůže to být špatná investice.

Reagovat

 

-31
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu ( 17. 07. 2003 11:49)

Další příspěvky v diskuzi (26 komentářů)

7. 6. 2004 | 13:59 | Igor

Vážený pane Tomáši, Pracuji jako nezávislý finanční poradce pro poradenskou firmu OVB a vím, že vyřizovat hypotéku s některými bankami je opravdu peklo. Proto chápu Vaše znechucení, protože 4 měsíce je opravdu dost dlouhá...více

1. 4. 2004 | 20:40

Pracuji jako finanční poradce a osobně bych vám doporučil co nejdelší fixaci tzn. ukotvení úrokové sazby na co nejdelší dobu. Všeobecně se totiž předpokládá, že úrokové sazby porostou, protože již nemají kam klesat. U fixace...více

7. 8. 2003 | 14:24 | Velkostatkář

Lze očekávat, že úrokové sazby spíše porostou, proto bych volil pětiletou fixaci. Navíc sazba 3,9% je cca 1,7% nad roční mezibankovní úrokovou sazbou, zatímco 4,7% je "pouze" o cca 1,2% vyšší, než pětiletý úrokový swap. více

7. 8. 2003 | 14:02

Měl bych ještě jeden dotaz. Nevíte, jestli je někde historický přehled úrokových sazeb hypotečních úvěrů pro fixaci na 1 rok a 5 let? Zajímá mě, jestli úrokové sazby na jeden rok vůbec někdy byli vyšší než pár let staré úrokové...více

7. 8. 2003 | 13:55

Dobrý den, měl bych naivní dotaz, je v dnešní době lepší vzít si hypotéku s fixací 5 let, nebo 1 rok? Příklad: ČS dnes nabízí hypotéky s fixací na 1 rok za 3.9% a s fixací na 5 let za 4.7%, což se při milionové hypotéce...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

RPSN, Nezaopatřené děti, Centrální banka, václav stárek, vladimír dlouhý, paušální daň, česká spořitelna, daně, zvýšení, sídlo podnikatele, ceny pohonných hmot, výsledky hospodaření, skupinové slevy, osobní data, občané agentury, zákon na ochranu osobních údajů, výstava peněz, potravinářství

6H03884, 6C61932, 9A72529, 5C58511, 6C61932

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK