Jsou dnešní hypotéky skutečně levné?

Klesající úrokové sazby s sebou skutečně přinášejí pokles splátek. Měsíční splátka milionové hypotéky na 20 let při úrokové sazbě 10 procent je 9 650 Kč, klesne-li ale sazba na 6 procent ročně, je třeba měsíčně splácet jen 7 164 korun. Rozdíl dvou a půl tisíce korun může právě pro mladou rodinu znamenat hranici, kdy se rozhodne hypotéku si pořídit. Tím, že si může hypotéku dovolit, zvyšuje poptávku i ceny.

Reálná vs. nominální

Podíváme-li se však na problém trošku zevrubněji, zjistíme, že výhodnost nízkých sazeb je přinejmenším diskutabilní. Většinou totiž bývají spojeny s relativně nízkou inflací, stejně tak vysoké sazby jsou většinou typické pro období vysoké inflace. Pokud ale vezmeme v úvahu daňové výhody s hypotékou spojené (především možnost odečíst si zaplacené úroky z daňového základu – platí nejen u nás, ale například i v USA), zjistíme, že jsme v období vysokých úrokových sazeb platili menší reálný úrok (po započtení inflace) než dnes, když jsou sazby nízké (srovnání posledních let v České republice najdete v tabulce). Problém je totiž v tom, že současné sazby jsou z reálného pohledu vysoké.

Z tabulky je vidět, že pro klienta z nejvyššího daňového pásma jsou současné reálné sazby po započtení daňové výhody, s výjimkou roku 1999 (kdy byly vysoké sazby a nízká inflace), nejvyšší v historii českého hypotečního trhu. Pro ty, kteří jsou v nejnižsím daňovém pásmu platí v podstatě to samé, rozdíly jenom nejsou tak markantní. Z tabulky je ale také dobře vidět, že pro zájemce o hypotéky jsou z reálného pohledu nejvýhodnější období, kdy jsou sazby i inflace vysoké.

Kromě relativně vysokých reálných sazeb s sebou nízké úroky v kombinaci s nízkou inflací nesou i další nedostatek. Hodnota jistiny půjčky klesá kvůli nízké inflaci v reálném vyjádření pomaleji, než kdyby byly úrokové sazby (a inflace) vysoké. V konečném důsledku je tedy takováto "dostupnější" hypotéka dražší. Nicméně nejdůležitější otázkou celé úvahy je problém, kolik spotřebitelů je schopno uvažovat v reálném vyjádření. Většina lidí splácejících hypotéku bere svůj dluh jako číslo a asi moc nepoměřuje, kolik si za něj mohou koupit při nízké či vysoké inflaci.

Ani dostupné hypotéky už nepomáhají

Poslední roky nemovitostního boomu v řadě zemí ale celou výše uvedenou úvahu o tom, že nízké sazby znamenají vyšší zájem o nemovitosti poněkud narušují i v rovině, která je pochopitelná každému. Ceny domů totiž (asi mimo jiné i z důvodu snadnější dostupnosti na úvěr) začínají dosahovat takové výše, že mladá rodina na ně opět nedosáhne. Tento fakt potvrzují například údaji z Velké Británie, kde v letošním roce množství úvěrů poskytnutých tzv. first time buyers (těm, kteří kupují nemovitost poprvé) prudce pokleslo.

Nízké nominální úrokové sazby tak s sebou sice přinášejí možnost získat hypotéku i těm, kteří mají menší příjmy. Současně pro ně ale znamenají do budoucna (za podmínky, že nízká inflace přetrvá) vyšší zatížení, než kdyby úrokové sazby byly vysoké (a současně vysoká inflace). Přitom toto vyšší zatížení není jen nějakou abstraktní úvahou. Nízká inflace totiž znamená pomalejší růst nominálních příjmů (odbory nemají při vyjednávání o růstu mezd oporu v rostoucích cenách zboží). Při vysoké inflaci však nominální příjmy rostou rychleji při stejné výši dluhu, a tak je jeho splacení snažší. Pomáhá tomu i daňová výhoda, která je při vysokých sazbách vyšší než při nízkých.

Berete při porovnávání úrokových sazeb v úvahu i inflaci? Nebo je pro vás výše popsaná úvaha pouze teoretickou abstrakcí? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními.

Myšlenka rozvinutá v tomto článku je inspirována nemovitostní přílohou "Close to bursting" časopisu The Economist z 31. května tohoto roku.

Zajímavé informace o hypotékách, včetně aktuálních úrokových sazeb, najdete v naší specializované sekci.