Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Domeček z karet

Domeček z karet
Rostoucí ceny realit nejsou jen českou specialitou, "postihují" i nemovitý majetek v řadě vyspělých zemí. Řada kupujících sází na to, že koupě nemovitostí je investicí s jistým výnosem v očekávání, že současný rostoucí trend se udrží i do budoucna. Takovýmto přístupem "investorů" ale začaly většina investičních bublin.

Často se můžete setkat s tvrzením "koupě nemovitosti je tou nejbezpečnější investicí, kterou můžete udělat. Ceny domů nikdy neklesají tak, jak je tomu u akcií." A nebudou to jenom realitní makléři, kteří potřebují prodávat, ale i nezávislí analytici podléhající tomuto klamu. I ceny nemovitostí mohou jít dolů, byť je nutno připustit, že nikdy nepůjdou "do nuly" jak tomu bylo u některých internetových akcií. Přesto může být jejich pokles citelný. Výše uvedený "klam" pravděpodobně vychází z americké zkušenosti, kde statistiky uvádějí, že během posledních třech desetiletí byly období poklesů průměrných cen domů dlouhé maximálně několik měsíců.
I v USA ale lze najít regiony, které v minulosti zaznamenaly několik dlouhých a výrazných poklesů v řádu desítek procent – například Manhattan, Boston či San Francisco. Řada jiných vyspělých zemí již v minulosti prožila několik cenových poklesů, které se táhly po řadu let a dosáhly desítek procent v nominálním vyjádření. Příkladem může být Velká Británie a Švédsko počátkem devadesátých let, Holandsko v letech osmdesátých nebo Japonsko v posledním desetiletí. Pokud vezmeme v úvahu reálnou cenu (po započtení vlivu inflace), pak nejsou poklesy ceny o třetinu ničím výjimečným – Austrálie, Itálie či Španělsko v letech osmdesátých.

Prodej je drahý

Předpoklad jisté strnulosti cen vychází ze skutečnosti, že transakční náklady spojené s prodejem nemovitosti bývají většinou velmi vysoké (nejméně pět procent v Británii, u nás, v USA či Německu však spíše deset i více procent), a tak vlastníci i přes obavu, že jejich majetek klesne na hodnotě během následujících let, nemají moc velkou chuť k prodeji. Tato situace má ale jednu duležitou podmínku - nemovitost byla koupena za hotové či generuje dostatek peněz na splácení případné hypotéky. V řadě zemí (nejčastěji bývá zmiňován Londýn) však už vybrané nájemné není ani schopno pokrýt splátky hypotéky, přitom velká část domů je nakupována na dluh a navíc často jako investice s vidinou rychlých zisků během několika následujících let. To v sobě skrývá potenciálně výbušnou situaci, která navíc může vést k úplně jiným koncům než předchozí nemovitostní krize v historii, kdy byly dluhem ve velkém financovány téměř výhradně komerční nemovitosti.

Ceny klesnou možná až o třetinu

Odhad publikovaný v příloze časopisu The Economist předpokládá, že během následujících několika let poklesnou ceny v USA v průměru o 15 – 20 procent, v dalších zemích prý ještě výrazněji – o třicet i více procent. Toto číslo vychází z nadhodnocení nemovitostí proti dlouhodobému trendu průměrného růstu cen. Jisté náznaky poklesu je podle The Economist možné vidět už dnes ve městech jako je New York, Londýn či Amsterdam, kde již došlo k ochlazení trhu. Současný růstový trend v cenách nemovitostí má oproti předchozím boomům jeden podstatný rozdíl. Zatímco dříve byl růst cen nemovitostí sladěn s růstem celé ekonomiky, nyní dochází k rychlému růstu cen v období poklesu. Hlavním důvodem je především nízká inflace a s ní související nízké úrokové sazby z hypoték.
Podstatný vliv má ale také dlouhodobý propad na akciových trzích, investoři hledající bezpečný přístav pro své peníze se tak obracejí k nemovitostem. Stále rostoucí poptávka však zvyšuje ceny a roztáčí spirálu, která vykazuje podobné "bublinózní" znaky jako internetový boom na akciových trzích, který skončil před dvěma lety - především se odpoutávají výnosy z nemovitostí od jejich tržních cen.

Teď je jen otázkou, jak takové splasknutí nemovitostní bubliny může vypadat. Může dojít k reálnému poklesu cen za stagnujících nominálních cen anebo dojde i k poklesu reálných cen. Jak již bylo uvedeno výše, řada nemovitostních bublin se v minulosti "vyřešila" stagnujícími nominálními cenami, a ztráty investorů tak byly pouze v reálném vyjádření, což je kategorie, v níž řada těch, kteří si spekulativně kupují byty, ani neumí uvažovat. Takové řešení by tak asi bylo méně bolestivé pro všechny, pokles nominálních cen, který je však vzhledem k současné nízké inflaci (která nedokáže vyvážit raketový nárůst cen) více pravděpodobný, však s sebou může přinést řadu nepříjemných následků.

Odnese to celá ekonomika

Důsledky splasknutí nemovitostí bubliny by mohly být pro ekonomiku ještě horší než tomu bylo u bubliny akciové. Podle odhadů časopisu The Economist představují nemovitosti 40 až 60 procent celkového bohatství domácností v Evropě a Austrálii a okolo 30 procent v USA (více viz graf výše). Mnohem hůře se ale na výkonnosti ekonomiky mohou podepsat problémy realitního trhu kvůli tomu, že výstavba, zprostředkování prodeje či pronájmu a "virtuální příjmy" představované ušetřeným nájemným u vlastníků-obyvatelů tvoří asi 15 procent hrubého domácího produktu vyspělých zemí.
Vliv poklesu cen by byl ještě posílen tzv. efektem bohatství, kdy rostoucí cena aktiv vlastněných domácnostmi je povzbuzuje k vyššímu utrácení, neboť se cítí bohatší. Tento efekt fungoval spolehlivě během akciové bubliny, kdy k většímu utrácení povzbuzovaly stoupající ceny akcií. Podle průzkumů provedených Mezinárodním měnovým fondem jsou ale důsledky splasknutí akciové bubliny, které vede k zápornému efektu bohatství (kvůli klesajícím cenám akcií se lidé cítí méně bohatí, a tak méně utrácejí), menší než v případě splasknutí nemovitostní bubliny. Krize trhu nemovitostí by tak na ekonomiku jednotlivých zemí (případně na globální ekonomiku) měla podstatně tvrdší dopady než krach akciových trhů v roce 2000. Podle některých názorů navíc došlo k zmírnění řady důsledků krachů akciových trhů právě růstem trhu nemovitostí. Krach na realitním trhu by tak mohl "přenést do reality" i některé z důsledků nedávného prasknutí akciové bubliny.

Otázkou pro nás teď může být, jestli z vývoje na světových trzích plynou i nějaké důsledky pro český realitní trh. Jsou tu některé náznaky podobné jako ve vyspělých zemích - řada kupujících nakupuje nemovitosti s představou, že jde o stroj na peníze, který nese zaručený výnos (často je v tom ještě podporují prohlášení představitelů některých realitních firem). Přičemž ceny nemovitostí rostou překotným tempem (a zatím tak naplňují očekávání kupujících), které není dlouhodobě udržitelné (je nekompatibilní jak s vývojem celé ekonomiky, tak i s vývojem příjmů obyvatel). Na druhou stranu je ale nutné připustit jistá specifika - očekávaný vstup do EU (jeho možné důsledky jsme rozebírali v článku Český trh nemovitostí je bublina), jistou nerozvinutost trhu danou jeho mládím i regulací nájemného a také skutečností, že nejčastěji sledovaný pražský trh s nemovitostmi je úplně jinde než zbytek republiky. Zatím to vypadá tak, že si na pokles či stagnaci cen ještě počkáme, otázkou však je, jak dlouho.

Je podle vás růst cen nemovitostí posledních let bublina? Jaký způsobem se ekonomické síly vyrovnají, budou ceny jen stagnovat, nebo klesnou? Podělte se o své názory s ostatními.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-90
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

17. 7. 2003 16:16, Pavel Soukup

Ceny bytů a bytových domů jsou nyní neúměrně vysoké ze dvou důvodů:
1. spekulanti přepokládají, že vstupem do EU k nám houfně vtrhou cizinci a budou skupovat vše za pohádkové ceny. Osobně se domnívám, že pokud k tomu dojde, tak pouze u pár atraktivních lokalit.
2. Regulované nájemné a neúměrná nadochrana nájemníků vyhnaly ceny smluvních nájmů do astronomických nodnot a tím vyhnaly vzhůru i ceny bytů a prázdných nájemních domů. Dříve či později se musí tento sialistický relikt upravit a tím výrazně poklesnou i ceny nájmů a potažmo i bytových nemovitostí.
Pokud bych tedy investoval do nemovitostí, tak pouze do krátkodobé spekulace.

Reagovat

 

+28
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

16. 4. 2004 19:46, N.A.

K odstavci, že to odnese celá ekonomika:

Rozdíl je v tom, že v akciích lidi zatím nebydlí. Je v tomto nutno uvažovat pouze rezidenční nemovitosti, které jsou zakoupeny za účelem investice a co já vim ještě co (třeba, že jsou na úvěr apod.). To, že poklesnou ceny nemovitosti, v které člověk bydlí ho prostě neovlivní, v případě, že to vůbec zaregistruje.
Tímto však nijak dál nezpochybňuji kvalitu článku.

Reagovat

 

-12
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (19 komentářů)

16. 4. 2004 | 19:46 | N.A.

K odstavci, že to odnese celá ekonomika:
Rozdíl je v tom, že v akciích lidi zatím nebydlí. Je v tomto nutno uvažovat pouze rezidenční nemovitosti, které jsou zakoupeny za účelem investice a co já vim ještě co (třeba,...
více

24. 7. 2003 | 12:56 | Alfie

Asi záleží na lokalitě a typu nemovitosti. Myslím, že u "normálních" bytů (40-100m2) v Praze žádný výrazný pokles ceny nehrozí. Zájem o bydlení v dosahu pracovních příležitostí těžko bude stagnovat, ne? Jiná věc jsou už...více

18. 7. 2003 | 7:43 | BarboraJ

No a co?
V ruznych statech USA je dan z nemovitosti ruzne velika. U nas v Californii je to 1% z nakupni ceny. N a spekulaci s nemovitostmu neni nic spatneho. Pokud se deje, je vse v poradku. Pokud se nedeje, mame stagnujici...
více

17. 7. 2003 | 16:16 | Pavel Soukup

Ceny bytů a bytových domů jsou nyní neúměrně vysoké ze dvou důvodů: 1. spekulanti přepokládají, že vstupem do EU k nám houfně vtrhou cizinci a budou skupovat vše za pohádkové ceny. Osobně se domnívám, že pokud k tomu dojde,...více

17. 7. 2003 | 10:06

Nejzajímavější na celém článku je přiložený graf "zásoba jednotlivých typů aktiv ve vyspělých ekonomikách v bilionech dolarů". Ten mi odhadem říká, že cca 65 bln. je v nemovitostech a cca 55 bln. je ve finančních aktivech...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Bankrot, Administrativní cena, Připojištění, jan sedláček, doplňkové penzijní spoření, aleš poklop, operátoři, příspěvek zaměstnavatele, hlavička zákona, vw, Hang Seng Bank, boj proti korupci, gold eagle, vývoj v ČR, Ústí nad Labem, výpočet, vchodové dveře, fér konsolidace

5AA2608, 2SK0238, 2L74312, 1C37501, 1AS0431

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK