Do družstva na sekeru

Družstevní byt a hypotéka k sobě na první pohled moc nejdou. Hypotéka je úvěr zajištěný ručením nemovitostí. Družstevní byt je v podstatě podíl v bytovém družstvu a na příslušný byt má majitel družstevního podílu nájemní smlouvu, není tedy vlastníkem nemovitosti. Což je skutečnost, která z kupujícího takového podílu dělá osobu pro hypotéku naprosto nevhodnou, neboť nekupuje nemovitost a tudíž nemá čím ručit. A právě v takové situaci je náš čtenář, který se na nás obrátil s prosbou o radu. Jeho vyhlédnutý družstevní byt má jedno malé plus – je k němu písemný příslib družstva, že za rok bude možné byt odkoupit do vlastnictví, což by mohlo umožnit přefinancování koupě hypotékou.

V Raiffeisenbank si nevěděli rady

Řešení jsme zkusili nejdříve hledat ve spolupráci s tiskovými odděleními hypotečních bank. Za otázku čtenáře jsme připojili záludný dotaz, jaké financování by doporučili. Odpověď na něj se vůbec nepovedla Raiffeisenbank (profil, názory), kde nám jen sdělili, že nákup družstevního bytu hypotékou financovat nelze. Představitelé ostatních bank se nachytat nedali a buďto nabídli využití spotřebitelského úvěru, stavebního spoření či našli cestu, jak i zde využít hypotéky. Tyto varianty jsou rozhodně možné i v Raiffeisenbank, pokud tedy o podobné transakci uvažujete, rozhodně byste na ni zanevřít neměli.

Bez nemovitosti to asi stejně nepůjde

Z nabízených možností má každá svá pro i proti. Spotřebitelský úvěr má své hranice, většinou sice nejsou přímo dány v jeho podmínkách, ale aby vám v bance půjčili milion, musíte na to mít odpovídající příjem či ručení. Ovšem ani to neznamená, že určitě vyhnete zástavě nemovitostí. Tak velký spotřebitelský úvěr (například milion korun na byt v Praze) by totiž musel být stejně jištěn nemovitostí, jak správně podotkl Pavel Hejzlar z ČSOB (profil, názory). Pak by tedy bylo jednodušší rovnou vyřídit hypotéku jištěnou jinou nemovitostí a peníze použít ke koupi družstevního podílu. Většina hypotečních bank bude ochotna takové aranžmá financovat v případě, že hodnota nemovitosti nabízené jako ručení bude dostatečná (obecně by úvěr neměl přesahovat 70 % hodnoty této nemovitosti, ale i vyšší podíl je řešitelný) a kupující musí mít dostatečné příjmy v porovnání s měsíční splátkou hypotéky. V HVB dokonce takovou konstrukci nabízejí jako samostatný produkt.

Ani menší úvěry nejsou bez problémů, od částek okolo stovky tisíc budete potřebovat ručitele a ona výše zmíněná nemovitost bude nezbytná od tří set tisíc až půl milionu v závislosti na vašem příjmu. Podobné poměry budou fungovat i u stavebního spoření. To je také jedinou možností, která by mohla úročením konkurovat hypotéce, buď jako více smluv v jedné rodině nebo i třeba i jako jedna úvěrová smlouva na milion. Můžete však narazit na problém s ručením, neboť i tady budou stavební spořitelny požadovat nemovitost, podíl v družstvu jako ručení přijmout nelze.

"Franto, puč mi barák!"

V podstatě tak zvláště u dražších družstevních bytů financovaných jakýmkoliv způsobem narazíte na problém, kde vzít jinou nemovitost, která bude sloužit jako ručení. Můžete zkusit požádat své movitější příbuzné či známé. Je otázka, s jakou reakcí se u nich setkáte, možná vám vyjdou vstříc a problém vyřeší, možná za to budou chtít peníze. Možná byste jim je měli nabídnout vy, šance, že by jim jejich dům či byt mohl něco vydělat, může pro ně být lákavá. Pokud váháte kolik nabídnout, srovnejte si, kolik by vás koupě bytu v osobním vlastnictví stála na hypotéku (tyto byty bývají dražší, možná i kvůli tomu, že je možné je kupovat na hypotéku) a kolik dáte za družstevní, za "půjčení" nemovitosti byste pak neměli dát více než činí tento rozdíl.

Stojí to vůbec za to?

Ač obecně jsou družstevní byty o něco levnější (v Praze může jít o deseti až statisíce korun), je třeba vzít v úvahu, že pokud budete muset jeho pořízení financovat dluhem, můžete snadno úsporu danou nižší cenou "dohnat". A sice tím, že budete platit podstatně vyšší úroky ze spotřebitelského úvěru nebo budete muset odměnit toho, kdo vám zapůjčí nemovitost k ručení. V tabulce si můžete srovnat, jak na tomu budete při milionové půjčce při různých úrokových sazbách. Hypotéku s největší pravděpodobností získáte za šest či méně procent p.a., zato spotřebitelský úvěr bude o něco dražší (osm až devět procent i více), což znamená (při milionovém úvěru) měsíčně tisíc až patnáct set korun navíc (odhadem je možné počítat pět set korun měsíčně navíc za každé procento úroků navíc). Za deset let tak zaplatíte o 100 až 200 tisíc korun více, za dvacet let to bude dvakrát tolik. V případě, že budete volit mezi družstevním bytem na běžný úvěr a vlastním na hypotéku, měli byste i tato čísla vzít v úvahu. Je také pravda, že můžete družstevní byt časem získat do vlastnictví a přefinancovat dluh hypotékou. Jak nám napsal výše zmíněný čtenář, má písemný příslib družstva o možnosti získání bytu do vlastnictví, což by znamenalo možné řešení přefinancovat drahý spotřebitelský úvěr levnější hypotékou. Pro banky je takový příslib kusem bezcenného papíru a pro vás by měl mít jen o trošku vyšší cenu. Zkuste si totiž položit otázku: budete se soudit s tím u koho bydlíte (jako družstevník máte od družstva na svůj byt nájemní smlouvu) v případě, že by nedošlo k naplnění slibu? Vezměte proto i tuhle variantu v úvahu při svých kalkulacích a počítejte s tím, že spotřebitelským úvěrem můžete svůj byt financovat podstatně déle, než jste plánovali.

Jakou hodnotu by pro vás měl písemný příslib družstva, že "za rok možná..."? Koupili byste si byt na spotřebitelský úvěr? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními!