Jak krize zasáhla některé hypotéky

Úrokové riziko a velká konzervativnost Čechů je podle tuzemských hypotečních expertů důvodem, proč hypotéky s variabilní úrokovou sazbou v tuzemsku moc netáhnou. Zvláště nyní, kdy světové finanční trhy sužuje úvěrová krize a krátkodobé úrokové sazby stoupají, se může na první pohled variabilní hypotéka jevit jako příliš drahá volba.

Variabilní hypotéky mají úrokovou sazbu vázanou na proměnlivou sazbu PRIBOR (Prague Internbank Offered Rate - aktuální mezibankovní úrokovou sazbu), která vyjadřuje průměrnou cenu, za kterou si banky půjčují mezi sebou peníze.

Klient s hypotékou s variabilní sazbou dopředu neví, jaké budou jeho měsíční splátky, protože jejich výše se odvozuje podle aktuální ceny peněz. Když se tato cena sníží, zlevní se měsíční splátky hypotéky a naopak. Jeden měsíc tak může klient platit i o několik set či několik tisíc korun splátky nižší než jsou u srovnatelných hypoték s fixní sazbou, jiný měsíc to může být naopak.

V Česku zatím teze o nevýhodnosti variabilní hypotéky tak úplně neplatí. Sazba PRIBOR kvůli finanční krizi se sice zvýšila, ale do závratných výšek neposkočila. Nyní si banky mezi sebou půjčují na tři měsíce za zhruba čtyři procenta. Od této sazby odvozuje hypoteční úrokovou sazbu například mBank . Ta nyní nabízí variabilní hypotéku do 80 procent hodnoty zastavované nemovitosti za 5,48 procenta. Komu stačí úvěr do poloviny hodnoty nemovitosti, může dostat úrok od 4,98 procenta. U hypoték s úrokem zafixovaným na pět let je v prvním případě sazba 5,45 a ve druhém 4,98 procenta.

Dá se přitom předpokládat, že jak finanční krize opadne, půjdou i mezibankovní sazby dolů. Počítá s tím i prognóza Michala Brožka z Raiffeisenbank, která očekává že ČNB do konce roku sníží klíčovou sazbu z 3,5 procent na 3,25. Také tříměsíční sazba PRIBOR bude podle něj na úrovních poblíž 3,6 procent, pokud averze k riziku na globálních trzích přetrvá do konce roku na současných úrovních, pak by se ale snadno mohl nacházet o 10 až 20 bodů výše, tedy až na 3,8 procent.

Díky způsobu výpočtu variabilní sazby, kdy banky sečtou sazbu PRIBOR a svou marži, si může marži banky každý klient snadno spočítat . Hypotéky s fixací jsou v tomto ohledu podle Alexandra Kosíka z Fineo Group pro klienty velmi neprůhledné, protože není zřejmé, kolik tvoří marže.

„Systémy bank, které úrok vázaný na PRIBOR nenabízejí, by jej samozřejmě uměly, ale je to proti standardu a dle mého názoru jsou navíc banky dost pohodlné měnit zaběhnuté produkty,“ říká Alexandr Kosík. Zástupci bank s ním ale nesouhlasí a brání se nezájmem klientů a úrokovým rizikem . „Hlavním nevýhodou jsou především rizika spojená s nepředvídatelným vývojem úrokových sazeb na mezibankovním trhu. Výše výsledné úrokové sazby, a tedy i výše měsíční splátky, se může velmi často měnit. Klient tak podstupuje značné riziko (ne každý si může dovolit případné zvýšení splátky),“ vysvětluje důvody, proč hypotéku s variabilní úrokovou sazbou nenabízí UniCreditBank , její mluvčí Tomáš Pavlík. Podle Kosíka by ale lidé zájem o tyto hypotéky měli, kdyby je banky nabízely.

Shodně s ostatními bankami to vidí ale i některé banky, které tyto úvěry nabízejí. „Hypotéku s variabilní úrokovou sazbou dle roční sazby PRIBOR nabízíme v Česku snad osm či deset let, reálně se ale téměř neposkytuje kvůli malému zájmu klientů,“ říká členka Výkonného výboru Evropské hypoteční federace a ředitelka řízení produktů Hypoteční banky Radomíra Papoušková. Podle ní se jedná o méně než jedno procento klientů.

Roli v tom hrají i národní zvyklosti ve financování bydlení . Zatímco například ve Velké Británii jsou klienti ochotní nést úrokové riziko s tím, že na tom třeba vydělají, ale mohou i ztratit, v Česku chtějí mít lidé jistotu a nechtějí sledovat výkyvy trhu. Její slova potvrzuje také Petr Sklenář, hlavní ekonom Atlantik FT: „ Češi jsou v tomto ohledu velmi konzervativní a je to pro ně i o další řád složitější produkt než běžná hypotéka, takže mu příliš nerozumějí“. Stejně jako Angličané , variabilním hypotékám více důvěřují i Švédi, Portugalci či naši severští sousedé v Polsku.

Nízký počet klientů s variabilní úrokovou sazbou hlásí i druhá ze tří bank, které tento typ hypotéky v Česku poskytují, Raiffeisenbank . Podle jejího mluvčího Tomáše Kofroně se jedná o velmi specifický typ hypotečního produktu a okruh klientů, kteří jej čerpají, se dá počítat na desítky. Raiffeisenbank se řídí denním PRIBOREM.

Třetí banka, která tento typ hypotéky na českém trhu poskytuje je mBank a sazby stanovuje podle tříměsíční sazby PRIBOR. Podle mluvčí mBank Pavly Renčínové je zájem o hypotéky s variabilní sazbou naopak velký a čerpá je nadpoloviční většina žadatelů.

Hypotéky s variabilní úrokovou sazbou nabízí v Česku momentálně jen tři banky a nic nenasvědčuje tomu, že by se k nim měla nějaká další v dohledné době přidat. Banky shodně tvrdí, že je nenabízejí, protože o tyto hypotéky není mezi klienty zájem, klienti ale zase nemohou požadovat produkt, který u nich neexistuje. Je to trochu jako začarovaná cesta v kruhu. Podle Petra Sklenáře z Atlantik FT bude i v nejbližší budoucnosti hypotéka s variabilní úrokovou sazbou spíše jen okrajovou záležitostí.

Jaké výhody a nevýhody variabilních sazeb vidíte vy? Důvěřujete tomuto typu hypotéky? Přispějte svým názorem do diskuse.