Na začátku je tradičně čtenářský dotaz:
Za půl roku mi končí doba s pevnými úroky na moji hypotéku. Banka mi zaslala speciální nabídku, že mi i s předstihem zajistí výhodný pevný úrok na další období. To by bylo dobré, protože můžu kdykoli přijít o práci, takhle bych to měl všechno zajištěné a v případě ztráty práce bych nepřišel o hypotéku.
Malé peníze: Na začátek a pro pořádek uveďme, že dotaz byl poněkud delší, ale další podrobnosti si necháme pro sebe kvůli zachování anonymity, nebyly ostatně podstatné. A nebudeme na rozdíl od tazatele jmenovat konkrétní banku.
Abychom mohli na dotaz rozumně odpovědět, budeme ho muset nejprve trochu rozplést. Jedna věc jsou úroky hypotéky a jedna věc případná ztráta zaměstnání. Nejde tak docela spojovat fixaci úroků, tedy dobu, po kterou má klient banky zajištěný pevný úrok z hypotéky, a to, jestli člověk má práci.
Banka si vaši ekonomickou situaci zjišťuje v době, kdy vám úvěr poskytuje. V té době se samozřejmě vyhodnocuje váš příjem, jaké máte zaměstnání, jestli jste ve zkušební lhůtě a tak podobně. Pokud v tomto směru nastanou v budoucnosti nějaké změny (vzhledem k tomu, kolik let hypotéka většinou trvá, je velmi pravděpodobné, že nějaké změny skutečně nastanou), nesete vy i banka riziko, že nebudete schopni úvěr splácet. K pokrytí tohoto rizika má banka k dispozici zajištění – v tomto případě jde o hypotéku, tedy zástavu nemovitosti, kterou splácíte.
Po podepsání hypoteční smlouvy se život odvíjí svým vlastním tempem a vlastními zákrutami a obě strany s tím nějak musí počítat. Tak například pokud podepíšete hypoteční smlouvu jako manželé, budete jako dlužníci vedeni oba dva. A i když se budete chtít rozvést, budete dlužníky společně až do doby, kdy dojde k vypořádání vašeho majetku. Tato situace v praxi často blokuje toho z manželů, jež nemá k dispozici velké finanční zdroje a obvykle si pak nemůže vzít jinou půjčku typicky zase na bydlení.
Pokud nebudete mít na splátky, hrozí vám, že o hypotéku přijdete. Ovšem doba fixace na to nemá žádný speciální vliv, i kdybyste měl úrok fixovaný na celou dobu hypotéky, proti neschopnosti splácet to nepomáhá.
Je sice pravda, že nyní jsou úroky u hypoték mimořádně nízké. Přesto možnost zafixovat si úrok s pololetním předstihem lze jen s obtížemi považovat za mimořádně zajímavou nabídku. Dá se totiž předpokládat, že pokud byste zašli do jakékoli konkurenční banky, asi by vám takovou nebo podobnou nabídku učinili také. V podstatě jde o snahu udržet si spolehlivě platícího klienta tak, že si jej banka zaváže na další fixační období. Právě období končící fixace úroků bývá čas, kdy se dá utéct ke konkurenci. Po další fixační období se pak dají dělat mimořádné splátky jen velmi obtížně, často omezeně, nebo je nelze provádět vůbec.
A momentální ekonomická očekávání nejsou zrovna dvakrát růžová, inflace nám tady zatím také neroste. Banky o „hypotéčany“ urputně bojují – výnosy z hypoték sice nejsou při nízkých úrocích takové, jako bývaly, ovšem od roku 2009 výrazně přibylo úvěrových selhání, jak říkáme situaci, kdy dlužník není schopný své závazky splácet. O dobrého, platícího klienta se tedy bankám vyplácí bít. Dá se zkrátka očekávat, že výrazný růst úroků u bankovních úvěrů včetně hypoték nastane v následujících měsících jen s velmi s nízkou pravděpodobností.
Úroky v Evropě se drží kvůli krizi dlouhodobě na velmi nízké úrovni. Obecně by tedy bylo možné spíše očekávat, že úroky z úvěrů mohou už jen zůstat přibližně na stejné úrovni nebo stoupat. Jenomže to už se říkalo před rokem – a data ukazují, že úroky z hypoték pořád ještě klesaly; nyní několik posledních měsíců stagnují.
Indexy průměrných úrokových sazeb hypoték GOFI 70, 85, které vám přinášíme ve spolupráci se společností GOLEM FINANCE, jsou sestavovány na základě nabídkových úrokových sazeb hypoték s 5letou fixací a LTV (loan-to-value ratio) 70 a 85 %. Podklady jsou čerpány ze standardních nabídek všech bank poskytujících hypotéky.
Zdroj: 
Jaký je tedy správný postup? S dostatečným předstihem, který je daný výpovědní lhůtou vaší hypotéky, si zjistěte, jakou nabídku fixace by vám dala vaše banka a jakou by vám dala konkurence. Můžete pak zkusit na svoji banku zatlačit, aby vám nabízený úrok ještě snížila, přičemž jí můžete lehce nadhodit, že byste uvažovali o refinancování hypotéky u jiného ústavu. Refinancování není úplně jednoduchý úkon, je možné že by se vám do něj nechtělo kvůli desetince procenta, každopádně se ale vyplatí mít v ruce pár nabídek konkurence. Jednak pro přehled, jak výhodná vlastně je nabídka vaší stávající banky, jednak pro posílení vyjednávací pozice vůči ní.
Partnerem rubriky Malé Peníze je web Malé peníze, praktický průvodce světem osobních financí. Chcete-li autorům webu poslat svůj dotaz i vy, napište na info@malepenize.cz.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
