Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

OSVČ: minimální daně a odvody vám můžou zavařit při žádosti o hypotéku

| rubrika: Jak na to | 10. 1. 2013 | 19 komentářů
Slasti a strasti podnikání, co se týká nároků na nemocenské a jiné dávky dávky, jsme probrali. Podívali jsme se také na vyhlídky na výši důchodu. Pokud se podnikatel spolehne na stát, ale zároveň hledí co nejvíc šetřit na odvodech, není to veselá podívaná. Naštěstí má dost možností, jak se připravit. Minimální daně a odvody můžou ale podnikateli zavařit i jinde: když se uchází o hypotéku. Existuje obrana?
OSVČ: minimální daně a odvody vám můžou zavařit při žádosti o hypotéku

Dnes uzavíráme naši minisérii „trknutí“ do osob podnikajících, ať už jde o opravdové podnikatele, nebo „zaměstnance na živnosťák“, kterým chlebodárce vyplácí„ mzdu“ na faktury, – švarcsystémáky. 

V dnešním textu se budu věnovat trablům, které můžou živnostníka potkat, když se rozhodne do toho praštit a pořídit si vlastní bydlení. Ostatně – mladší lidé většinou zdravotními neduhy netrpí a důchod je pro ně daleko. Špatné bydlo leckoho začne pálit mnohem dřív a pustí se do hledání bydla lepšího, a především vlastního.

Když člověk stojí o hypotéku, musí mít zdravý ZUB. Ano, v bance se vám podívají na zoubek, totiž bude je zajímat zajištění, účel a bonita.

Zkratka, kterou je dobré znát

LTV

Banky zvýhodňují a preferují úvěry, jejichž hodnota je do 70 procent hodnoty (pozor, nikoli ceny – proto je důležitý dobrý odhad nemovitosti) zastavované nemovitosti. Tomuto poměru mezi půjčkou a hodnotou se u hypoték říkává cizím souslovím Loan-to-Value Ratio, častěji se ale potkáte se zkratkou LTV. Zbytek ceny pak kupující buď zaplatí ze svého, zvýší hodnotu zástavy další nemovitostí, nebo využije svého stavebního spoření. Dobré podmínky je možné získat i na hypotéky do 85 procent hodnoty zastavované nemovitosti a většina bank je ochotná poskytnout i „stoprocentní hypotéku“, tedy hypotéku, jejíž LTV je sto procent, podmínky ovšem budou podstatně ostřejší...

Zajištění znamená zajištění pro banku: chce mít jistotu, že když vám půjčí a vy nebudete splácet, pořád si přijde na své. Zpravidla je takovým zajištěním nemovitost, kterou člověk dá bance proti úvěru do zástavy, většinou právě ta nemovitost, na kterou si půjčujete.

Mezi nejběžnější účely úvěru patří samozřejmě koupě či výstavba nemovitosti. Dále rekonstrukce, úhrady členských podílů, zpětné proplacení vlastních peněz, refinacování původního úvěru na bydlení a některé další.

Zádrhel: prokazování příjmů

Zatím žádný problém. S čím bude podnikatel, pokud se snaží platit minimální daň z příjmů a odvody, bojovat nejvíce, je bonita. Při překládání slova bonita do lidštiny bychom asi nenašli jedno výstižné slovo, bonita znamená řekněme posouzení schopnosti dlužníka splácet úvěr. Zaměstnanec to má velmi jednoduché. Zajde za účetní a nechá si potvrdit formulář Potvrzení o výši příjmů. Pokud je v zaměstnání víc než půl roku a má smlouvu na dobu neurčitou, jsou jeho příjmy jasně dané, banka je bere jako jistotu, se kterou je radost pracovat a na jejímž základě dokáže jednoduše posoudit, jestli si ten který člověk může úvěr dovolit a v jaké výši.

Podnikatel samozřejmě taky dokáže svoje příjmy snadnou prokázat. Daňovým přiznáním. A to je právě ten praktický háček: pro potřeby daňového přiznání podnikatelé většinou nevystupují jako nejbohatší z nejbohatších. Z vrozené skromnosti to zřejmě nebude, podnikatel buď skutečně velké příjmy nemá (takový ale asi nebude kupovat nemovitost), nebo má příjmy slušné, ale nechce se mu platit vyšší daně a zvyšovat odvody na sociální a zdravotní pojištění. Dobrý účetní je pro takového podnikatele požehnáním. Jenže účetní za vás do banky nepůjde vysvětlovat, že ve skutečnosti se máte mnohem líp, než to z daňového přiznání vypadá, že vaše schopnost splácet je víc než slušná a že vám jen optimalizoval daně. A tak podnikatel, který by výhledově mohl žádat o půjčku, musí řešit otázku – přiznat, či nepřiznat? To je, oč tu běží.

Stáhněte si. A přiznejte se!

Je leden. Do března, dříve měsíce knihy, nyní měsíce růžového formuláře, ještě nějaký čas zbývá. Vy, kteří si podáváte daňové přiznání sami, využijte toho času a připravte se psychicky na každoroční vyčerpávající souboj. Doporučujeme už nyní si růžový formulář stáhnout a každý den se na něj aspoň pět minut koncentrovat...

Vše o dani z příjmů fyzických osob za rok 2012, tedy o té, která se přiznává a platí letos, najdete na Peníze.cz. Včera jsme odstartovali prvním dílem:

Přiznání k dani z nemovitosti do konce ledna!

Nezapomeňte se přiznat včas! Vše podstatné k dani z nemovitosti najdete v tomto článku: Daň z nemovitosti 2013. Podrobný přehled a aktuální daňový formulář

Václav Valášek

Finanční poradce Partners Financial Services. 
Specializuje se na privátní klientelu, je garantem korporátního obchodu pro firmy nad 50 zaměstnanců a asistentem ředitele obchodní sítě.

Držitel certifikátu European Financial Advisor (€FA™).

Kontakt

Na to nemáte!

Vezměme si například mladého projektanta, který si vydělá 40 tisíc měsíčně. Má přítelkyni a dítě. Platí minimální zálohy na sociální a zdravotní a nulové daně. Jeho skutečným výdajem na podnikání je tak nájem malé kanceláře a sem tam nějaká cesta autem. Čistého rodině zbyde kolem 30 000 korun plus 7600 rodičovský příspěvek přítelkyně, takže v malém městě jsou pokládáni za dobře situované mladé lidi.

Tito lidé přijdou do banky a v očích úvěrového bankéře se stávají opakem toho, čím jsou. I když nebudou mít jiné splátky, většina bank jim nenabídne hypotéku ani milion korun a nejvyšší nabídka bude jen kolem 1,5 milionu.

Podnikatel zkrátka není chráněnou osobou, jak si leckdo myslí. Podnikatel musí myslet klidně na dva roky dopředu, pokud plánuje bydlení.

Možná řešení

Jaké tedy jsou možnosti? Banky samozřejmě znají problematiku podnikatelů a jejich „optimalizací“ daňových přiznání. Na druhou stranu však musí hlídat rizika nesplácení. Podnikatel tedy má na výběr z několika ne zrovna jednoduchých řešení. Zde jsou:

  • Upravit jeden rok daňové přiznání tak, aby uváděné příjmy na plánovaný úvěr dosáhly. To znamená zjistit si nabídku bank, nechat si propočítat, jak bude muset vypadat daňové přiznání a samozřejmě si pro jistotu nechat si rezervu. Pozor ovšem na podezřele nízké či dokonce nulové výdaje, s tím nemusíte uspět. Toto řešení je vcelku univerzální, protože daňové přiznání s dobrými vykázanými příjmy pak můžete využít ve všech bankách bez velkých rozdílů. Nevýhodou je však velmi pravděpodobně nějaká daň k zaplacení a zpravidla navýšení sociálního pojištění. Je tedy nutné dobře počítat, zda se tato varianta vyplatí.
  • Úvěr bez prokazování příjmů. To je takový řečnický hit podnikatelské sezony – „každý o něm mluví, ale nikdo ho nikdy neviděl“. Není totiž všechno zlato, co se třpytí. Výměnou za vyšší úrok bance „prokážu“ příjmy pouze čestným prohlášením, že takové příjmy mám a že mám na splácení úvěru. Banky takto financují do 70 procent hodnoty zastavované nemovitosti, jenže nezřídka i za dvojnásobný úrok, než by člověk dnes čekal. Nedokládání standardního potvrzení o příjmu ovšem nezbavuje banku možnosti si vaše příjmy ověřit jinak, například výpisy z účtu. Na druhou stranu při této možnosti nemusím upravovat své daňové přiznání a po třech letech mohu při dobré platební morálce úvěr refinancovat úvěrem se standardními podmínkami – to už se příjmy zpravidla neprokazují. Opět tedy zůstává na dobrém propočítání, zda je tato varianta vhodným řešením.
  • Příjmy z obratu. Většina bank umí uznat i příjmy odvozené z obratu. To je velice dobré, pokud má žadatel o úvěr velké obraty a nechce upravovat daňové přiznání. V závislosti na bance lze uznat jako roční čistý příjem obvykle 15–20 procent z obratu. Obvykle je výměnou za hypotéku posuzovanou podle obratu opět navýšena úroková sazba, zpravidla zhruba o procentní bod.
  • Svobodná povolání mají zelenou. Povolání jako advokáti, lékaři, architekti, jednotně zvaná svobodná povolání, mají trochu privilegií. Mohou příjem také prokázat jen z obratu a navíc je jim uznáno kolem 30–50 procent těchto příjmů. Vždy záleží na metodice konkrétní banky, jak tento hrubý obrat definuje. Zda z příjmů před odečtením povinného pojištění nebo po něm a podobně.

Anketa

Co je daňová optimalizace?

Možná mě ještě v diskuzi doplníte o další možné alternativní způsoby dokládání příjmů a budu tomu rád.

Každopádně podnikatel plánující financování vlastního bydlení musí začít s jednáním opravdu alespoň s ročním předstihem a buď s několika bankami zároveň, nebo s důvěryhodným hypotečním makléřem nebo dobrým finančním poradcem, kteří zastupují víc bank a mají přehled, u které banky a za jakých podmínek je možné úvěr rozumně vyjednat.

Správná strategie je nezbytná a stejně jako u důchodů i dávek jde o deseti- až statisíce korun rozdílu mezi tím, kdo se připravuje, a tím, kdo se nechává překvapit, jak věci dopadnou.

Pusťte se do toho!

Začínáme podnikat s Peníze.cz

Nepolekaly vás počty? I navzdory jim se chcete pustit do podnikání? Tak hajdy do přípravky!

Připravili jsme pro vás rozsáhlý seriál, který vás provede po všemožných zákoutích podnikání – do některých z nich se díky němu třeba vůbec nevydáte, poněvadž zjistíte, že to nepotřebujete, jinými projdete tak rychle, jak to jen půjde, v jiných se budete cítit jak doma. Každý podle svých schopností, každému podle jeho potřeb.
  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+12
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

10. 1. 2013 22:59, jezevec

já se díky bohu uživim vlastní prací. čímž nepravím že v bance se nepracuje, ale že v bance jsou zaměstnanci.

a smím se na oplátku zeptat, čím je příjem ke zdanění v minulosti, relevantní pro budoucí bonitu dlužníka?
v civilizovaných zemích se analyzují kolaterální příjmy. dám vám jednoduchý příklad, který jsem na straně posuzovaného zažil v praze i na západ od aše: v loňském roce v prosinci jsem doplatil auto na leasing, čtyři roky jsem bez problému platil 25.000/měsíčně, můj příjem ke zdanění je nula. v civilizované zemi mám kolaterální příjem ve výši 25.000/měsíčně, protože jsem byl s prokazatelnou historií schopen zaplatit 48x25 tisíc, a tyto splátky již stejně prokazatelně neplatím. u imbecilů v české bance mám příjem ke zdanění nula a tedy příjem nula. chápete? v které bance děláte risk analytika vy?

Reagovat

 

+6
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Michal Kára 10. 01. 2013 22:20)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

10. 1. 2013 21:36

Vy jste to prostě nepochopil :) Ten článek je přesně o tom, co píšete v druhém odstavci.

Reagovat

 

-2
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Fredy 10. 01. 2013 16:48)

Další příspěvky v diskuzi (19 komentářů)

11. 1. 2013 | 15:52 | Michal Kára

Osm zkušeností! Wow! To musí být nejmíň 90 procent trhu! :)
Třeba tím, že je poměrně PRAVDĚPODOBNÉ, že jej klient bude mít i nadále a bude z něj moct půjčku splácet
Bance nejde o to přesně posoudit bonitu, koneckonců,...
více

11. 1. 2013 | 10:12 | eďa

Samozřejmě , že se na dluhu dalo ještě před pár lety pěkně vydělat, ale dnes už to zas tak neplatí s ohledem na míru stoupajících rizik. Je spíš pravděpodobnější, že v dnešní době prodělate i vlastní kalhoty při konečném...více

11. 1. 2013 | 10:02 | jezevec

mám osm konkrétních zkušeností na straně klienta. a smím se tedy zeptat, čím je příjem ke zdanění v minulosti, relevantní pro budoucí bonitu dlužníka? můžete použít můj příklad s koncem leasingu. více

11. 1. 2013 | 9:31 | Michal Kára

Aha, pardon, já myslel, že pro svoje tvrzení máte nějaké podklady, například statiku korelace delikvence a příjmu. Ale vy jen tak plácáte. více

11. 1. 2013 | 8:02

no, vaše reakce začíná: "v článku je uvedeno", z toho skutečně neplyne, že byste reagoval na to, co tu teď citujete. více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Averze, Ebit, Auditing, o2, česká spořitelna, daň z příjmů, eet, neveřejná nabídka, sociální postavení, Jihomoravský kraj, Car Price Report, správní řízení, daň z převodu nemovitosti, hospodářská krize v USA, MSCI Frontier Markets, procesy, pojistné, Jiří Hos

1Z37459, 3S50220, 3S50220, 4H11215, 8X888888

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK