Je to zhruba rok, co jsme psali o reklamní masáži s hypotečními úvěry s proměnnou úrokovou sazbou; porovnání nabídek jednotlivých bank mezi sebou a porovnání reklamního slibování s realitou jsme nabídli zde:
► Floatingové hypotéky pod lupou. Pozor na reklamní lákadla
► Floatingové hypotéky pod lupou. Pozor na reklamní lákadla II
Podmínky porovnávaných hypoték se od té doby jistě změnily, nicméně texty dobře ukazují, na co je si dávat pozor. A dnes přidáme do sbírky varování a námětů k přemýšlení další specialitku: degresivní splácení hypotéky.
Možná jste o tomhle způsobu splácení hypotéky ještě neslyšeli, dost možná vás na něj ale lákali. Na první pohled se totiž většinou vyznačuje přívětivým úrokem. Za hezkým číslem, vyvedeným v pořádné velikosti, se ale něco skrývá. A to něco znamená, že zaplatíte víc, než byste čekali.
Nejprv ale pro přehlednost...
Existují čtyři typy splácení hypotečních úvěrů: anuitní, progresivní, degresivní a hypotéka s odloženou splátkou jistiny.
Pokud jde o posledně jmenovaný způsob splácení, hypotéku s odloženou splátkou jistiny, nevyplatí se prakticky nikomu a patří už víceméně historii. Funguje tak, že klient splácí v čase bance pouze úroky a zároveň posílá peníze na pojistku, ze které se k datu splatnosti úvěru splatí jistina.
Naopak nejčastější způsob splácení hypotéky je splácení anuitní. Výše splátky je po celou fixační dobu stejná, v jejím rámci se mění pouze poměr mezi splátkou jistiny a úroku.
Poměrně málo, ale ne zcela výjimečně využívané způsoby splácení jsou dnes splácení progresivní a degresivní.
Pro klienta mívá větší smysl progresivní způsob splácení. Jde o to, že hypotéka se začíná splácet poměrně nízkou částkou, ta pak časem roste. „Filozofie“ je jednoduchá: hypotéku si bere člověk na počátku kariéry a počítá se, že s jeho věkem porostou také jeho příjmy. A navíc v tomhle případě hraje pro klienta inflace: nominálně sice platí víc, fakticky to ale zas o tolik víc být nemusí.
Naopak degresivní způsob splácení nemá pro klienty téměř žádný význam. Princip je opačný než u progresivního způsobu splácení, nejdřív se splácí hodně, pak splátka klesá. Člověk se tedy zaváže na začátku splácet víc, než by splácel běžným anuitním způsobem. Měsíční splátka pak sice v čase klesá, ale uvážíme-li časovou hodnotu peněz a inflaci, reálně se tímhle způsobem zaplatí nejvíc. Navíc se člověk na začátku splácení zbavuje hotovosti, která mu může brzy chybět.
Degresivní splácení má ve své nabídce delší dobu Hypoteční banka a zhruba půl roku degresivní splácení nabízí také Česká spořitelna u své hypotéky s plovoucí (floatingovou) sazbou. V reklamních kampaních banka zdůrazňuje úrokovou sazbu 2,49 procenta. Kvůli degresivnímu způsobu splácení ale její klienti budou mít v důsledku mnohem vyšší splátku, než kdyby při stejné úrokové sazbě spláceli anuitně. To už reklama samozřejmě neříká.
Pojďme si ten rozdíl ukázat názorně na modelovém příkladu. Porovnali jsme pro vás průběh klasické anuitní hypotéky a hypotéky s degresivním splácením, obě mají stejnou úrokovou sazbu 2,86 procenta. Pro zjednodušení počítáme s tím, že sazba bude u obou úvěrů po celou dobu splácení stejná.
Vstupní hodnoty příkladu jsme zvolili následující:
Anuitní splácení | Počáteční splátka 8282 Kč, stejná po celou dobu splácení |
Degresivní splácení | Počáteční splátka 10 322 Kč, v čase klesá |
Pokud tedy porovnáme hypotéku se stejnou úrokovou sazbou s rozdílným způsobem splácení, u degresivního splácení se na hodnotu anuitní splátky dostaneme až za 13 let.
Když budeme počítat s časovou hodnotou peněz, dojdeme k závěru, že u anuitního splácení přeplatíme méně než u degresivního splácení. Pokud tedy chcete pořizovat nemovitost na hypotéku a z jakéhokoli důvodu vám vyhovuje víc hypotéka s plovoucí úrokovou sazbou, zvolte si raději banku, kde budete splácet anuitně. Ačkoli – to vlastně platí stejně pro plovoucí i fixované hypotéky.
Autor je finanční poradce Partners
|Všechny materiály © 2000 - 2013 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.
ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
24.05.2012 22:42, josef
autor samozrejme (asi nevedomky, protoze Partners) lze. Vzhledem k tomu, ze urokova sazba na hypotece bude obvykle vyse, nez inflace, tak i pri zapocitani casove hodnoty penez je degresivni splatka vyhodnejsi. A staci k tomu uplne jednoducha mala uvaha - za jeden mesic se vam hodnota, ktera zbyva splatit zvysi o urok, a realna hodnota klesne o inflaci. Jinymi slovy, cim driv splatite, tim lepe. A protoze uplne nejvyhodnejsi je nepujcovat si (tedy zaplatit na pocatku 100% splatku), pak je jasne, ze v obvyklych pripadech je vyhodnejsi splacet rychleji. Jednoduchy pripad. Urokova sazba 2.8%, inflace 2%, pujcka 1 mil na 5 let. Realna hodnota splacenych penez u anuitniho splaceni je 1020093, zatimco u degresivniho 1019651 Kc. Kdyz neco tvrdim, tak si to taky spocitam. Ale ocekavam, ze vlastnik webu muj prispevek zcenzuruje. Cest praci Partners!
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
08.06.2012 00:55, David
Ohledně tématu "úrok versus inflace" následující poznámky: 1) působení inflace neznamená, že mám víc peněz. Naopak, mám méně! Benzín, dovolená a chleba mě stojí více a o to méně mám na splácení hypotéky. 2) inflace, např. 2%, neznamená automaticky, že vydělávám 2% více! 3) i kdybych dostal každý rok 2% navýšeno, tak je to 2% z mého platu! Tedy např. 500.000 Kč. Z hypotéky platím 3,5 % z 3.000.000 Kč každý rok natvrdo! To je rozdíl! Jestli chci odečítat jablka od jablek, tak musím odečítat i hrušky z hrušek .... tedy musím mít plat 3.000.000 Kč čistého ročně. Ale pak nepotřebuji hypotéku :-).