Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jak vyzrát na hypotéku

| rubrika: Jak na to | 24. 10. 2011 | 7 komentářů
Jak vyzrát na hypotéku
Jak se kupuje byt? Nebo dům? Draho! Málokdo má zrovna potřebnou sumu po kapsách. Většinou není dost peněz ani na účtu. Přesto se byty a domy kupují. Takže – řečeno s populární písní – kde ty prachy jsou? Inu, čeká vás hypotéka. Jak na ni?

Roman s Adélou se rozhodli prodat byt po Romanově babičce a koupit malý domek kousek od Prahy. Realitní makléř jim řekl, že prodávající má na domě hypotéku, ale tvrdil, že to nebude vůbec žádný problém a že od současného majitele mohou převzít dům i s hypotékou. A tak složili nevratnou (!) rezervační zálohu a vyrazili za člověkem, který jim měl vyjednat v bance převzetí hypotéky. Poslal je za ním realitní agent. Roman s Adélou tušili, že nemají dost vysoké příjmy, aby jim banka dala peníze na cenu celého domu. Získali ale pocit, že pro převzetí stávající hypotéky by to nemuselo vadit. Navíc mají přece byt, ten prodají, a tak si budou muset půjčit jen menší část.

Jenže – ukázalo se, že původní hypotéka byla sjednaná za nápadně nevýhodných podmínek, které převzít nechtějí. A i kdyby ano, banka s nimi i tak bude jednat jako s žadateli o novou hypotéku a před uvolněním peněz z hypotéky bude banka chtít navíc doložit použití peněz, které Roman s Adélou dávají ze svého. Takže prodat byt bude třeba ještě před koupí domu.

Naštěstí byla realitní kancelář vstřícná a netrvala na termínech z rezervační smlouvy, aby byl čas to všechno vyřídit. Jenže jak se jednání o úvěru vlekla, prodávající přestal svou hypotéku splácet a banka v tichosti prodala jeho dluh i s domem, kterým za něj ručil, firmě specializované na vymáhání pohledávek...

Vzít to za správný konec...

Nebudu vás napínat, příběh podle skutečné události má dobrý konec. Ale než jsme to celé rozmotali, stálo to skoro půl roku času, vyjednávání a nejistoty. Tohle všechno si Roman s Adélou mohli ušetřit, kdyby měli všechno rozmyšlené a připravené s někým, kdo se na plánování rodinných financí specializuje a zná možnosti a podmínky hypoték v jednotlivých bankách. Ten člověk by je nejspíš také upozornil na problémy, které mohou nastat, a na většinu věcí se mohli spolu s ním dopředu připravit.

Dozvěděli by se, že „převzít hypotéku“ znamená sjednat si s bankou úplně nový úvěr a při výběru banky být omezen jen na tu, která má dům momentálně v zástavě (většinou s podmínkami, jaké měla původní hypotéka). Přitom je nasnadě jednodušší řešení: hypotéku prodávajícího vyplatit úvěrem z jiné banky a zástavu převést.

Zjistili by také, že je možné část peněz získat z úvěru ze stavebního spoření bez zástavy nemovitosti. A že banka v některých případech může uvolnit peníze i ve chvíli, kdy nemůže vzít nemovitost do zástavy. Dozvěděli by se, že když si vezmou hypotéku před prodejem svého bytu a k úvěru si vezmou spolužadatele z rodiny, jehož příjem je vyšší, můžou po roce (a prodeji bytu) úvěr snížit a spolužadatele z úvěru vyvázat – a mnoho dalších věcí. A kdyby byl jejich poradce profesionál, poradil by si případně i se zástavou u vymahačské firmy, které se banky většinou štítí.

Odkud začít?

Výpočet splátek u hypotéky

let
%

Co byste tedy měli mít ze všeho nejdříve rozmyšlené, když uvažujete o hypotéce? Samozřejmě je podstatné vědět, kolik stojí nemovitost, kterou chcete. Ale neméně důležité je také rozvážit, kolik peněz ještě spolkne, než bude vypadat tak, jak chcete. Dál je potřeba spočítat hotovost, kterou máte k dispozici, rozvážit, kolik si měsíčně můžete dovolit splácet. V tomto bodě je k sobě málokdo opravdu upřímný, většinou máme velké oči. Proto pokud zatím nemáte vybranou nemovitost, odhadněte s kalkulačkou na Peníze.cz výši splátky, založte si nějaký bezpoplatkový účet a tam každý měsíc „splátku“ posílejte. Sami uvidíte, jak jste na tom se „splátkovou disciplínou“, když najednou nečekaně budete muset vložit peníze do opravy auta nebo když (stejně nečekaně) udeří plnou silou Vánoce. Až budete platit hypotéku naostro, nic z toho „ji nebude zajímat“.

Nepříjemná pravda: otázky, na které si musíte odpovědět

  • Kolik stojí vysněná nemovitost, kolik do ní bude potřeba investovat po koupi a kolik máme našetřeno?
  • Kolik jsme schopni měsíčně splácet, a to i v dobách zvýšených výdajů?
  • Máme rezervu, do které můžeme vždy sáhnout a která pokryje několik měsíčních splátek?
  • Opravdu si můžeme vysněné bydlení dovolit, nebo se radši poohlédneme po něčem skromnějším?
  • Hypotéka je závazek na desetiletí. Co nás čeká za velké výdaje za rok, za pět let, za deset let? Co třeba děti?
  • Co s hypotékou, pokud se něco stane s příjmem živitele rodiny? Potřebujeme adekvátní pojištění?

Abyste v tom nebyli sami

Tohle všechno nemusíte počítat a vyřizovat sami. Můžete se spojit s někým, má patřičné zkušenosti. Nehledáte ovšem hypotečního makléře, člověka, který vám hypotéku jenom vybere a v bance sjedná. Potřebujete někoho, kdo ji s vámi naplánuje, s ohledem na vaše přání, ale také možnosti – a k tomu navíc dokáže také vybrat banku a sjednat úvěr. Co by měl takový člověk umět a jak ho poznáte?

První schůzka s takovým člověkem bude určitě nezávazná, pokud vám hned začne vykládat, jaká hypotéka je určitě nejlepší, poděkujte a hledejte dál. Profesionála poznáte tak, že nechá vykládat především vás: bude se vás ptát na takové věci, jako jak často si kupujete auto a za kolik, kolik peněz plánujete mít v krátkodobých i dlouhodobých rezervách, na co všechno a na jak dlouho vám takové rezervy mají vystačit nebo jak si představujete svůj život a svoje finanční náklady za dvacet nebo třicet let. I takové otázky jsou na místě – ony totiž hypotéky bývají na takhle dlouhou dobu, takže než si takovou potvůrku uvážete na krk, je dobré plánovat i to, co bude, až se jí zbavíte. Chcete mít v šedesáti splacenou hypotéku, na účtu nulu a začínat od začátku spořit na živobytí? A víte, že po třiceti letech bude váš dům nebo byt vyžadovat víc peněz na údržbu než dneska?

Úroková sazba, její fixace, poplatky a sankce

Podle čeho vybírat hypotéku

  • Kde jsou ochotni půjčit vám tolik, kolik potřebujete, s přihlédnutím k vašim příjmům a výdajům?
  • Kde nabízejí nejnižší náklady na úvěr, tedy nejen nízkou úrokovou sazbu, ale i nízké poplatky za poskytnutí úvěru, vedení účtu, odhad nemovitosti? Orientujte se dle RPSN.
  • Kde můžete do hypotéky „skrýt“ i případné další výdaje? Na splacení nevýhodného úvěru například.
  • Kde jsou rychlí a flexibilní?
  • Kde nabízejí fixaci, která vám vyhovuje, či takzvanou floatingovou (plovoucí) sazbu?
  • Kde jsou parametry hypotéky vhodné pro výstavbu domu s ohledem na nutnost dokládání faktur?

Většinu zájemců o hypotéky zajímá zejména úroková sazba. Je to pochopitelné, protože při úvěru v řádech milionů, který budete splácet desítky let, může každá desetina procenta na úroku hrát velkou roli. Jenže úroky nejsou to jediné. Už proto, že se skoro nikdy nenastavují na celou dobu splácení. Banka vám je garantuje (fixuje) na nějakou dobu, po ní přichází s novou (a většinou míň příznivou nabídkou). Kromě úrokové sazby samotné je tedy minimálně stejně důležitá doba fixace. Spolu s úrokem banka navíc fixuje spoustu dalších věcí a jakékoli změny (včetně třeba prodeje nemovitosti, prodloužení splácení úvěru nebo částečného splacení) je dobré plánovat vždy k datu, kdy fixace úroku končí.

Dál vás samozřejmě zajímají poplatky spojené s vyřízením hypotéky, poplatky za odhad nemovitosti, poplatky za vedení běžného účtu, který si kvůli hypotéce budete muset ve financující bance založit, ale také další parametry, například jestli máte možnost nevyčerpat všechny peníze, které vám banka slíbila půjčit – a jestli za to budete, či nebudete platit penále.

Možná vám také není jedno, jak rychle půjde v bance proces schvalování a přidělení úvěru. A jestli si půjčujete na stavbu domu, potřebujete vědět, kdy, jak a na základě kterých dokumentů vám banka uvolní potřebné peníze.

Financování stavby

U té stavby bychom se mohli chvíli zastavit. Zde se totiž podmínky jednotlivých bank hodně liší a dobré plánování ušetří spoustu starostí. Takže čas na druhý příběh ze života:

Obchodní rejstřík: aplikace Apple

Aplikace Obchodní rejstřík je určená pro chytré telefony a tablety od společnosti Apple. Vyhledávat je možno buďto vložením názvu společnosti, nebo zadáním identifikačního čísla (IČO). U osob stačí zadat jméno a příjmení. O vše ostatní se již postará náš Obchodní rejstřík.

Aplikaci, vyvinutou pro Peníze.cz společností Onmeco, si můžete stáhnout na této adrese: Obchodní rejstřík

Případně můžete využít Katalog českých a slovenských vývojářů. Obchodní rejstřík

Kromě Obchodního rejstříku si mohou uživatelé iPhonů a iPadů stáhnout také praktické čtečky článků publikovaných na webech Peníze.cz a Finmag.cz. Aplikace najdete zde:

Lucie s Michalem se rozhodli nechat si postavit na klíč montovanou dřevostavbu na pozemku, který si Michal koupil krátce před svatbou. Měli nějaké vlastní peníze, a tak za ně nechali vybudovat sítě na pozemku a udělat potřebné terénní úpravy a zcela podle harmonogramu přípravy a realizace stavby zaplatili dodavatelské firmě několik záloh. Když už peníze docházely, rozhodli se navštívit svoji banku a požádat o hypotéku.

Když byla hypotéka před podpisem, Michal si přečetl text smlouvy a zachvátila ho panika. Než banka „pustí peníze“, chce vidět stavební povolení – to snad dostaneme každým dnem –, ale také chce, aby stavba byla zapsaná do katastru jako stavba. A to není jen tak. Když montovaný dům přivezou, není ještě co zapsat do katastru, ale dva dny poté už stojí hrubá stavba, začne se pokládat střešní krytina – a peníze už budou potřeba.

Michal s Lucií tedy smlouvu nepodepsali a začali hledat jiné řešení. Zjistili přitom, že ne každá banka financuje jakoukoliv dřevostavbu. Většina bank má seznam dodavatelů, které jediné akceptuje, jinak úvěr neposkytne. Tím se výběr značně zúžil, protože firma, kterou Michal vybral, na seznamech většinou nebyla.

Řešení se našlo a docela velkou částku nakonec banka uvolnila ještě před vydáním stavebního povolení – oproti zástavě samotného stavebního pozemku. Banka samozřejmě stavební povolení a zapsání stavby do katastru také požadovala, ale až pro uvolnění dalších peněz – a to už dům stál včetně oken a dveří a firma pracovala na podlahách a obkladech koupelen. Takže i zástavní hodnota už byla v té době mnohem vyšší a banka byla s úvěrem stejně spokojená jako klient.

Co také může ovlivnit finanční podmínky hypotéky

Výše příjmu žadatelů

Věk žadatelů

Celková výše úvěru

Plánovaná délka splácení hypotéky

Poměr výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti

Kvalita nemovitosti (např. panelový/zděný byt; novostavba)

Lokalita nemovitosti

Momentální akční nabídky konkrétních bank

Speciální výhody jako je možnost předčasné splátky

Sjednání dalších produktů (např. pojištění schopnosti splácet)

Pokud nestavíte na klíč, čeká vás pravděpodobně další lahůdka v podobě překročení rozpočtu na stavbu. Podle mých dlouhodobých zkušeností vzrostou v průběhu stavby finanční náklady v průměru o 20 až 50 procent. Není ale výjimka, když skutečné náklady dosáhnou dvojnásobku původního rozpočtu. Není asi jednoznačná dobrá rada, jak rozpočet nepřekročit, ale pokud jde o hypotéku, má smysl nechat si schválit vyšší úvěr, než myslíte, že budete potřebovat – a po skončení stavby nedočerpat úvěr celý.

Nedočerpání úvěru ovšem může být spojeno s ošklivými poplatky nebo sankcemi, o kterých je potřeba se poradit dopředu – a vybrat banku, kde takové poplatky nejsou (při nedočerpání 20 nebo třeba také 50 procent původního úvěru).

Většina bank vám při nedočerpání úvěru sníží úměrně k nižšímu úvěru výši měsíční splátky. Jsou ale i banky, které v takovém případě ponechají splátku ve stejné výši, jako kdybyste si půjčili všechno, a zkrátí vám naopak dobu splatnosti celého úvěru. Je dobré vědět předem, kterou z variant vaše banka použije – ať se pak nedivíte. Vysoká splátka z nízkého úvěru může být nečekaná komplikace.

Když skončí fixace

V den skončení fixace úrokové sazby máte možnost dělat s hypotékou změny, a to ve všech bankách bez poplatku. Můžete splácení úvěru zkrátit (zvýšit splátku) nebo prodloužit (snížit splátku), můžete úvěr částečně nebo úplně splatit nebo třeba změnit délku dalšího fixačního období. Jenže koncem fixace také končí slib banky ohledně výše úrokové sazby, kterou jste v právě skončeném období měli. Je tedy potřeba si s bankou vyjednat nové podmínky. Začíná to tím, že zhruba měsíc před skončením fixace pošle banka návrh, jak si to s vámi a s vaším úvěrem představuje dál – a ten nemusí odpovídat tomu, jak si to představujete vy.

V té chvíli je dobré mít připravenou nabídku jiné banky, která by úvěr převzala. Když jste připraveni, můžete konkurenční nabídkou přimět stávající banku k vylepšení podmínek, a když se to nepodaří, můžete s úvěrem přejít jinam. Je však dobré dát si pozor, aby poplatky spojené se změnou banky (odhad, katastr…) nestály víc, než změnou banky ušetříte. I když je refinancování hypotéky z jedné banky do druhé poměrně obvyklé, je s ním spojená spousta starostí a času. A ten čas vás také něco stojí. Takže vás čeká vážné rozhodnutí, zda se změna vyplatí.

Někdy by se vyplatilo starou hypotéku splatit a pořídit si novou, výhodnější. A taky to jde, prostě novou hypotékou tu starou vyplatíte. Říká se tomu refinancování. Máte pocit, že se objevila tak výhodná hypotéka, že je čas té staré zamávat? Prokonzultujte to ještě s naší kalkulačkou:
Parametry v prvním období fixace
%
let
let
Parametry v druhém období fixace
let
Nová úroková sazba:
 
Stávající banka
Konkurenční banka

%
Poplatek za vedení účtu:
 
Stávající banka
Konkurenční banka

Na co všechno lze mít hypotéku

Anketa

Jak byste si poradili s hypotékou vy?

Hypotéka je úvěr určený na bydlení a spojený se zástavou nemovitosti. Přitom „určený na bydlení“ může znamenat třeba koupi nemovitosti, výstavbu, přestavbu či rekonstrukci, splacení jiného úvěru na bydlení, vypořádání vlastnických práv k nemovitosti po rozvodu nebo v rámci dědictví a také refundaci vlastních prostředků investovaných do nemovitosti. Kromě bydlení vlastního můžete koupit byt nebo dům na pronájem a za určitých podmínek může být ten dům i v zahraničí. A dokonce jsou i hypotéky bez účelu bydlení, těm se říká americké a platí pro ně trochu jiná pravidla.

Co když není na splátky

Na konec se ještě zastavím u té nejsmutnější kapitoly v románu o hypotékách, a tou je situace, kdy dlužník ztratí schopnost splácet. Záleží samozřejmě na hloubce a trvalosti problému, ale vždy a ve všech případech je potřeba nestrkat hlavu do písku a s bankou komunikovat co nejvíc v předstihu, protože řešení situace je tím těžší, čím dál to necháte dojít. A jestli máte sjednaný úvěr přes hypotečního makléře nebo finančního poradce, zavolejte nejdřív jemu. Tohle je přesně úkol pro něj.

Autor je finanční poradce Partners For Life Planning; psáno pro Moje peníze, přílohu časopisů vydavatelství Mladá fronta

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-1
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

24. 10. 2011 15:59, Matěj

Jestli poradci firmy Partners poskytují tak triviální rady jako v tomto článku, tak běda lidem, kteří na takového finančního poradce spolehají. Titulek by měl znít spíše než "Jak vyzrát na hypotéku" "Přijďte do Partners, třeseme se na Vás". Abych jen nekritizoval - kalkulačky jsou velmi dobré:))

Reagovat

 

+3
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

24. 10. 2011 16:18, Zdenek

To je ve zvyklostech anglosaského a středoevropského práva. Tak to funguje v US/pošle se klíč bance poštou a je vyřízeno/. Nemovitost je na bedrech fin. ústavu. U nás i jinde platí to druhé, kupující je zapsán v katastru jako vlastník a nemovitost je na bedrech vlastníka. Banka má zájem o peníze, nikoli o nemovitost, má je v HZL, které musí hradit.

Reagovat

 

-1
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (franta 24. 10. 2011 15:38)

Další příspěvky v diskuzi (7 komentářů)

18. 1. 2012 | 21:36

Víte, říká se, že opakování je matka moudrosti. Divil byste se, kolik lidí ale nezmoudřelo ani po miliontém opakování. Slyšíte například pořád, jak neustále přibývá dlužníků, kteří nedokážou splácet (a dokonce je to i fakt)....více

24. 10. 2011 | 21:52 | TVK

Jenže bohužel, i tyto naprosto triviální rady a zásady v reálném světě nechápe tak 70% naší populace (Paretovo pravidlo a Gaussova křivka platí i pro finance a finanční gramotnost). Ono je to o používání té vlastní hlavy,...více

24. 10. 2011 | 16:18 | Zdenek

To je ve zvyklostech anglosaského a středoevropského práva. Tak to funguje v US/pošle se klíč bance poštou a je vyřízeno/. Nemovitost je na bedrech fin. ústavu. U nás i jinde platí to druhé, kupující je zapsán v katastru...více

24. 10. 2011 | 15:59 | Matěj

Jestli poradci firmy Partners poskytují tak triviální rady jako v tomto článku, tak běda lidem, kteří na takového finančního poradce spolehají. Titulek by měl znít spíše než "Jak vyzrát na hypotéku" "Přijďte do Partners,...více

24. 10. 2011 | 15:38 | franta

Protože bance musíte vrátit peníze, které si půjčíte. Vůbec nemusí řešit, zda po pár letech klesne cena nemovitosti a nebo pokud přijdete o dobrou práci a nemáte na splátky ( v lepším případě). Nemovitost Vám nyní patří,...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Subvence, Minimální základ daně, Hrubý výnos, sleva, banky, vodafone, fintech, eet, obchodní společnost, internetové oddělení, portál, pricing, osobní menu, Albert Humphrey, úřad státní sociální podpory, sankční poplatky, Amortizace, doba vyřízení

1SN9141, 1SN9141, 1SN9140, 1SN9141, 5P38643

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK