Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Floatingové hypotéky pod lupou: pozor na reklamní lákadla!

| rubrika: Analýza | 3. 5. 2011 | 21 komentářů
Floatingové hypotéky pod lupou: pozor na reklamní lákadla!
Hned několik bank spustilo masivní kampaně na hypotéky s úrokovými sazbami, které vypadají až podezřele dobře! Jak je to doopravdy? Jako vždy je tu háček. Někdy spíš pořádný hák! Dnes vám představíme nabídky GE Money Bank a mBank. V dalším díle se zaměříme na UniCredit Bank a banku LBBW.

Není všechno zlato, co se třpytí. V případě reklamních kampaní to platí dvojnásob! S lákavou nabídkou se vždy pojí nějaké „ale“. Nejinak je tomu i v případě právě probíhajících kampaní, které se chlubí abnormálně nízkou úrokovou sazbou u variabilních hypoték. GE Money Bank i mBank, o nichž bude řeč dnes, lákají klienty shodně na sazbu 2,99 procenta.  Ve druhém dílu dojde na LBBW, která slibuje hypotéku za 2,9 procenta, a UniCredit Bank, jež nabízí úrokovou sazbu ještě o půl procentního bodu výhodnější, tedy 2,5 procenta. Takové úrokové sazby jsou totiž až příliš lákavé i v době, kdy se úrokové sazby centrálních bank pohybují velmi nízko.

Jak výhodné jsou a budou floatingové (variabilní nebo též plovoucí) hypotéky? A jaká je jejich reálná cena? Redakce Peníze.cz pro vás připravila podrobné srovnání.

Plovoucí garance bez záruky

Vývoj sazby PRIBOR od roku 1993. Zdroj: ČNB

PRIBOR: na co je navázaná úroková sazba plovoucí hypotéky

Základem hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou je tzv. Prague InterBank Offered Rate (zkráceně PRIBOR). Jde o průměrnou sazbu, za kterou jsou si banky na českém mezibankovním trhu navzájem ochotny půjčit peníze (likviditu). U každé variabilní hypotéky si pak banka zvolí jednu ze sazeb PRIBORu, připočte k ní pevně stanovenou procentní sazbu a výsledek pak „garantuje“ klientům jakožto úrokovou sazbu hypotečního úvěru.

Hodnota PRIBORu se může měnit každý den. Pokud fluktuuje v úzkém pásmu +/- 0,1 %, konečná sazba se nemění. Pokud PRIBOR vybočí z tohoto pásma, „zafixuje“ se nově dosažená sazba, která se opět navýší o „zisk banky“. Další měsíc tak platíte úplně jinou částku než ten předchozí. Možná vyšší, možná nižší. Záleží na celé řadě faktorů.

Začněme od GE Money Bank. Ta aktuálně (akce trvá do 31. května) nabízí u hypoték „garantovanou“ úrokovou sazbu 2,99 % ročně. Použít slovo garantovaný ve spojitosti s variabilní hypotékou, jejíž sazba se mění každý měsíc, je poměrně zavádějící. Kolik každý měsíc zaplatíte, totiž vyplývá ze změn v jednoměsíční sazbě PRIBOR (viz box vpravo), vyhlašované Českou národní bankou. Změní-li se PRIBOR, změní se i úrok vaší hypotéky. Banka si pak k sazbě PRIBOR připočte svou marži a výslednou sazbu použije pro výpočet aktuální výše měsíční splátky. Jistého, natožpak garantovaného tak nemáte vůbec nic. Vaše banka růst či pokles PRIBORu neovlivní. Pokud by PRIBOR vyskočil třeba na více než 30 procent jako v roce 1997, zaplatíte zkrátka 30 procent plus marži bance. Ta jediná je garantovaná, i když mnohdy ne po celou dobu úvěru. Například právě u GE na nejvýhodnější sazbu dosáhnete jen při marži banky garantované na jeden jediný rok. Co potom? Děj se vůle Boží…

Skokový růst PRIBORu jako koncem 90. let (viz obrázek v boxu vpravo; zvětšíte ho kliknutím) v dohledné době nehrozí, obecně ale platí, že mnohem klidněji spí vlastníci klasických hypoték s fixovanou úrokovou sazbou. O tom, že úrokové sazby v nejbližších letech porostou, totiž pochybuje jen málokdo. Svědčí o tom i nedávný krok Evropské centrální banky, která poprvé po dlouhé době posunula sazby směrem nahoru. Podobný vývoj lze očekávat i u nás. Doba rekordně nízkých úrokových sazeb končí… A spolu s ní postupně zmizí i supervýhodné nabídky plovoucích hypoték.

Ty dnes opravdu výhodné jsou. Zatím! Majitelé variabilních hypoték by tak rozhodně měli mít alespoň základní povědomí o ekonomickém dění a minimálně jednou za měsíc zkontrolovat výši PRIBORu, aby stihli na případné výkyvy včas zareagovat přechodem na fixní hypotéku. Touto zcela klíčovou možností naštěstí disponují všechny srovnávané hypotéky.

GE Money: baťovská supersazba nebo risky business?

Vraťme se ale zpět k hypotéce od GE Money Bank. Zde jsou její základní parametry:

Variabilní hypotéka od GE Money Bank

  • Garance marže (pevné části úrokové sazby) po celou dobu trvání úvěru, nebo je možné ji fixovat na 1 rok, 3 roky nebo 5 let
    • Na nejlepší sazbu 2,99 % je možné dosáhnout jen při fixaci na jeden rok
  • Pohyblivá sazba je odvozena od 1M PRIBOR
  • Vstupní poplatek 2 900 korun
  • Možnost částečně nebo zcela doplatit úvěr zdarma po pěti letech (pokud jste zvolili garanci marže po celou dobu trvání úvěru) nebo možnost doplatit zdarma po skončení fixačního období (pokud jste zvolili garanci marže na 1, 3 nebo 5 roků)
  • Možné slevy:
    • Běžný účet Genius Gold (499 korun za měsíc) = sleva 0,7 % z úrokové sazby
    • Pojištění proti neschopnosti splácet s cenou 4,99 % z měsíční splátky = sleva 0,1 %
  • Úroková sazba po slevě za pojištění Cardif a účet, při garanci marže po celou dobu trvání je 3,59%
  • Max. 80 % LTV (loan-to-value ratio)

Abyste dosáhli na baťovskou supersazbu 2,99 %, museli byste si zvolit pouze jednoletou garanci marže banky. Otázkou potom je, jakou marži si banka stanoví po uplynutí tohoto jednoho roku. Nižší ale velmi pravděpodobně nebude. Chcete-li mít jistotu garantované stávající marže po celou dobu trvání úvěru, úroková sazba rázem vyskočí na 3,59 %. Ani tady ale šplh po procentech nekončí.

O tom, jak se chovají banky po skončení prvního fixačního období, když mají pocit, že mají zákazníka „jistého“, si přečtete na Peníze.cz v článku Kliente otřes se! Speciální ždímací program pro věrné zákazníky.

Pokud se chcete udržet alespoň na 3,59 %, musíte si totiž společně s hypotékou pořídit jednak pojištění schopnosti splácet od Cardifu, za které zaplatíte 4,99 % z měsíční splátky hypotéky. Další podmínkou je pak zřízení a využívání běžného účtu Genius Gold, za jehož vedení zaplatíte měsíčně sice baťovských, ale i tak zarážejících 499 korun. Nelze se proto příliš divit, že výsledná RPSN v našem modelovém příkladu (úvěr na dva miliony, doba splatnosti 30 let, půjčka na 80 % hodnoty nemovitosti) najednou vzroste z 2,99 % na 4,7 %.

mBank: slušná, ale poloviční

Také mBank spustila kampaň a jejím hlavním lákadlem je na chlup stejná sazba – 2,99 %. I v tomto případě se jedná o sazbu variabilní. Pojďme se na hypotéku podívat podrobněji:

mHypotéka Light od mBank

  • Garance marže (pevné části úrokové sazby) po celou dobu trvání úvěru
  • Pohyblivá sazba je odvozena od 1M PRIBOR
  • Vstupní poplatek zdarma
  • Předčasné splacení/umoření – 20 % z jistiny zdarma 1 x ročně, jinak 3 % z částky převyšující 20 % roční jistiny)
  • Možnost přejít na fixovanou sazbu – ano, i zpět
  • Možné slevy: 
    • Pojištění proti neschopnosti splácet = 0,25 % z úrokové sazby
    •• Cena: za prvních 24 měsíců jednorázově 1,5 % z úvěru, od 25. měsíce 0,025 % z výše úvěru měsíčně
  • Úroková sazba po slevě za pojištění u LTV do 80 % je 3,39 %
  • Max. 80 % LTV (loan-to-value ratio)
    • mBank zároveň nabízí nižší úrokové sazby u hypoték s nižším LTV:
    •• 0 %–50 % LTV 2,99 % p. a. (s pojištěním), 3,24 % p. a. (bez pojištění)
    •• 51 %–60 % LTV 3,31 % p. a. (s pojištěním), 3,56 % p. a. (bez pojištění)
    •• 61 %–70 % LTV 3,36 % p. a. (s pojištěním), 3,61 % p. a. (bez pojištění)

Prvním předpokladem pro dosažení nejvýhodnějšího úročení je, podobě jako u GE Money Bank, sjednání pojištění proti neschopnosti splácet. Podmínky jsou ale jiné. Prvních 24 splátek musíte zaplatit najednou (1,5 % z výše úvěru). Od 25. měsíce pak pravidelně platíte 0,025 % z výše úvěru.

Ještě větším zádrhelem je ale druhý předpoklad: půjčka se musí pohybovat maximálně do výše 50 % LTV! To v praxi znamená, že vám banka tuto sazbu může nabídnout, pouze pokud si budete brát hypotéku na méně než polovinu odhadní ceny zastavované nemovitosti. Jestliže například kupujete byt za 2,2 milionu korun a odhadce byt ocenil na dva miliony, banka vám sazbu 2,99 % dá (po splnění všech dalších podmínek) pouze na úvěr do výše jednoho milionu korun! Zbývajících 1,2 milionu musíte zafinancovat z jiných zdrojů. Jedná se tedy o nestandardní podmínku, která předem diskvalifikuje drtivou většinu zájemců.

Pro možnost srovnání s ostatními produkty v našem modelovém příkladu proto pracujeme s příkladem nejčastějšího 80% LTV, u kterého rázem povyskočí sazba (při zakoupení pojištění) na 3,39 %. Reálná sazba (RPSN) pak činí 3,78 %. (Opět počítáno pro úvěr na dva miliony s dobou splatnosti 30 let a půjčkou na 80 % hodnoty nemovitosti.)

Ortel

Co tedy vychází ze srovnání prvních dvou plovoucích hypoték? Pokud porovnáme základní a nejnižší sazby, vychází lépe mBank, a to i v případě, kdy jsme smetli ze stolu její výhodnou nabídku u 50% LTV. Po proklamovaných 2,99 % se ale i v případě mBank jaksi slehla zem…

Srovnání sazeb

Sazba základní – LTV 70%Sazba základní – LTV 80%Sazba základní – LTV 90%Nejnižší sazba – LTV 70%Nejnižší sazba – LTV 80%Nejnižší sazba – LTV 90%
GE Money4,39 %4,39 %3,59 %3,59 %
mBank3,61 %3,64 %3,36 %3,39 %

Mnohem vyšší výpovědní hodnotu má srovnání obou hypoték na konkrétním modelovém příkladu. Z něj je jasně patrné, kolik klient reálně zaplatí. I tady na plné čáře vítězí mBank, jejíž reálná roční procentní sazba nákladů sice oproti reklamě vzrostla na 3,78 % (téměř o 0,8 %), na hypotéku od GE to však pořád bohatě stačí. U ní totiž klient dokonce i nyní, v době nízkých sazeb skončí výrazně nad hypoindexem udávajícím průměrnou úrokovou sazbu u všech hypoték (v současnosti 4,27 %). 4,7 % je opravdu hodně… Ano výsledná sazba je počítána pro marži fixovanou po celou dobu trvání úvěru (jako u mBank), jenže o tom, co by se dělo při roční fixaci, neradno spekulovat.

I zde tedy platí zlaté pravidlo: nevěřte reklamám a vždy si pořádně pročtěte podmínky nebo se poraďte s nezávislým specialistou.  

Modelové srovnání pro nejčastější hypotéku s 80% LTV

Počítáno s třicetiletou splatností a půjčkou na dva miliony

Vstupní poplatekPojištění – rozpočítané na měsíční splátkuVedení účtu Vedení úvěrového účtuSplátka základní (bez pojištění a účtů)Splátka po slevách (bez pojištění a účtů)Celková splátkaRPSN
GE Money2 900 Kč456 Kč měsíčně499 Kč měsíčně150 Kč měsíčně10 076 Kč měsíčně9 138 Kč měsíčně10 243 Kč měsíčně4,7 % p.a.
mBank0 Kč316 Kč měsíčně0 Kč0 Kč9 195 Kč měsíčně8 911 Kč měsíčně9 227 Kč měsíčně3,78 % p.a.

Zde najdete druhý díl článku s hypotékami od UniCredit bank a LBBW a celkovým porovnáním.

 

A co vy, už platíte? Spočítejte si, jestli se vám vyplatí vaši hypotéku refinancovat:

Parametry v prvním období fixace
%
let
let
Parametry v druhém období fixace
let
Nová úroková sazba:
 
Stávající banka
Konkurenční banka

%
Poplatek za vedení účtu:
 
Stávající banka
Konkurenční banka

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+22
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

3. 5. 2011 16:24, Lubik

Ale co s tím? Tady podle mne nezbývá než to: “komu není rady, tomu není pomoci“. Přece nezavedeme, trochu složitější produkt jen kvůli tomu, že je někdo nedokáže (podle mne spíše nechce) pochopit. To bychom to mohli přece zabalit úplně. Jsou lidi, kteří jsou ochotni tvrdit, že byli bankou podvedeni, protože nepochopili, že % je setina, nebo že rok má 12 měsíců (to není vtip).

Reagovat

 

+3
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

3. 5. 2011 8:11, Karel Janů

Velmi by mne zajímaly statistiky, kolik lidí na tyto triky skočí. Předpokládám, že jich bude docela dost, když vidím ty masivní kampaně...

Reagovat

 

-1
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (21 komentářů)

31. 5. 2011 | 23:17 | redakce

Hloupost, Prdísku. Jednak nešlo jen o dvě banky, ale o čtyři. Píše se to v úvodu a článek má pokračování (i to se píše v úvodu). A jednak byl ten důvod jednoduchý: tyhle čtyři touhle dobou přišly s nějakou nabídkou, která...více

30. 5. 2011 | 7:28 | WGO

Jednoduché,spousta tabulek,všechny banky nybízí to samé,vemte si honem hypotéku 2mil.,preplatíte to stejně skoro o 2mil.,a ten byt či dům ani za 5let nebude mít takovou cenu,budete splácet hypotéku a zatím se vám dům či byt...více

29. 5. 2011 | 21:47 | Prdísek

Hm... proč zrovna GE a mBank?.. není to náhodou proto, že autor tyto banky nezastupuje a jejich produkty nenabízí, proto o nich šíří nemilou reklamu?...o) více

17. 5. 2011 | 0:56 | Redakce

Dobrý den, pískle, srdečně se omlouváme za mystifikaci – díl s hypotékou od UCB již zde. více

13. 5. 2011 | 6:21 | piskle

Hezký den, těšila jsem se speciálně na analýzu UniCredit Bank. Měla vyjít tento týden a rozbor hypotéky od ní jsem nezaznamenala ( nebo jsem ji přehlédla?). více

Čtenáři také navštívili

17. 5. 2011 |  | 4 komentáře

Floatingové hypotéky pod lupou: pozor na reklamní lákadla! Díl II.

Hned několik bank spustilo masivní kampaně na hypotéky s úrokovými sazbami, které vypadají až podezřele dobře! Jak je to doopravdy? Jako vždy je tu háček. Někdy spíš pořádný hák! V minulém díle jsme si...

20. 4. 2011 |  | 10 komentářů

Jakou hypotéku si mohu dovolit a kolik mě bude stát?

Pokud uvažujete o úvěru na bydlení, rozhodně se neřiďte jen podle nabízené úrokové sazby. Mnohem důležitější je správné nastavení výchozích parametrů. Jak na to? Více se dozvíte na příkladu čtyř modelových...

25. 3. 2011 |  | 14 komentářů

Růst DPH, konec podpory hypoték, deregulace: je čas koupit vlastní bydlení?

Co udělá s nemovitostním trhem synergický efekt současných změn? Výstavba nových bytů (do 120 m²) a domů (do 350 m²): DPH vzroste o 7,5 %. Odpočty úroků z hypoték a úvěrů ze stavebního spoření: u smluv...

24. 3. 2011 |  | 2 komentáře

Podtrženo. Sečteno. Kalkulačka vám řekne, o kolik reformy zdraží nové bydlení

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí? Pokud projde navrhované zrušení daňových odpočtů u úvěrů na bydlení, hypoteční úvěry od příštího roku možná podraží. Realitní trh ale nečeká podle odborníků žádná...

22. 6. 2010 |  | 8 komentářů

Co dělat, aby vás variabilní hypotéka nezruinovala

Hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou lze dnes pořídit velmi levně. Jenže za pár let se z nich může stát noční můra, která zruinuje rodinný rozpočet. Bránit se lze jen dostatečnou finanční rezervou a...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

ladislav jakl, turecko, rusko, pivo, lukáš svoboda, plyn, ISIC, ČSOB Penzijní fond, milena dvořáková, Dočista, zinek, opt out, informování, ETP, leasing s nulovým navýšením

3H55626, 3SC6202, 8S14704, 4S11292, 5M15197

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK