Novostavby i starší domy čeká „ekologická revoluce“

„Od roku 2015 budou muset všechny stavby splňovat velmi přísné energetické nároky. Pokud proto plánujete přesun do vlastního, nadešel nejvyšší čas popřemýšlet, jak se vypořádat se zvýšenými náklady,“ upozorňuje úvěrová a hypoteční analytička Partners Lucie Drásalová. Co náš čeká a jak se na ekologickou revoluci připravit?

Evropská unie loni vydala směrnici, podle níž mají výrazně zpřísněné nároky na energetickou náročnost staveb vstoupit v platnost až s koncem roku 2020. Pilní čeští zákonodárci však chystají implementaci změn již na rok 2015. Co nás tedy čeká?

Základním bodem návrhu je povinnost od roku 2020 na území celé EU stavět nemovitosti pouze pasivního charakteru, lépe řečeno nemovitosti s minimální spotřebou energie. Tento zákon se ale dotkne i nemovitostí, které již jsou dnes postavené či se aktuálně staví. I tyto nemovitosti budou muset prokázat, jaká splňují energetická kritéria, a to především v momentě, kdy daná nemovitost půjde do prodeje či do pronájmu.

Proč dojde v České republice k uzákonění změn s takovým předstihem?

Pasivní bydlení u nás spadá zatím spíše do kategorie science-fiction. Ve srovnání s ostatními státy Evropské unie jsme obrovsky pozadu. Novostaveb, které přísná kritéria splňují, je opravdu minimum. Právě proto tlačí zákonodárci na pilu a snaží se změny prosadit co nejdříve. Vláda se zavázala připravit zákon během následujících dvou let. Mezistupněm mezi současnou výstavbou a pasivním bydlením by pak mělo být tzv. nízkoenergetické bydlení, které chtějí čeští zákonodárci uzákonit již od roku 2013. Zatímco u starých domů činí průměrná spotřeba 269 kWh/m2 ročně, u nově postavených či zrenovovaných nízkoenergetických domů (zateplení, výměna oken a dveří) je to 74 až 113 kWh/m2 ročně, u pasivních domů je úspora ještě výraznější.

Již za čtyři roky tedy bude muset každá nově postavená obytná budova splňovat velmi přísné energetické nároky. Jak se budou novostavby po roce 2015 lišit od těch nynějších?

Budou, zjednodušeně řečeno, energeticky téměř nulové. Tak to alespoň doslova uvádí směrnice.

Co to ale znamená v reálném jazyce?

Aby stavby dostály požadavkům směrnice, budou muset splňovat definici pasivních domů či domů s téměř nulovou spotřebou energie. Takové stavby mají velmi malou spotřebu energie například na ohřev vody či vytápění a jejich celková spotřeba by se měla pohybovat mezi 5 a 15 kWh/m2 za rok. U budov v pasivním standardu by měla být nadpoloviční část celkové předpokládané spotřeby energie na vytápění, chlazení, větrání a přípravu teplé vody či osvětlení dodávána obnovitelnými zdroji umístěnými na budově nebo v blízkém okolí.

Jakými postupy se černých čísel ve spotřebě energií dosahuje?

Pasivní domy využívají tepelná čerpadla nebo fotovoltaické panely. Důležitá je ale samozřejmě i účinná izolace, kvalitní stavební materiál a v neposlední řadě specifické technologie výstavby. Dlouhodobě to znamená úspory energií, při stavbě to ale přináší vyšší náklady, se kterými si stavebníci budou muset poradit.

Na rozdíl od německých či rakouských expertů na tuto problematiku nemají ti čeští se stavbou energeticky úsporných budov příliš zkušeností. Budou se tedy naši stavebníci schopni během několika málo let přeorientovat a uspokojit rostoucí poptávku po nízkoenergetických domech či bytech?

Snad ano, záleží především na nich. Uspějí pouze ti, kteří se dokážou přizpůsobit nové poptávce. Pasivních domů u nás je naprosté minimum, do jednoho procenta všech nových staveb. Čím dřív budou ustanovení evropské legislativy součástí té české, tím lépe. Při tomto razantním přechodu na úplně jiný, pro Česko nový typ výstavby ale bude každopádně nezbytná podpora státu ve formě dotací, což velmi dobře funguje právě v Němečku či Rakousku, kde mají s pasivním bydlením velké zkušenosti. V obou zemích tuto výstavbu či rekonstrukce podporuje dotacemi nejen stát, ale i jednotlivé spolkové země.

To jsou tedy nově stavěné domy. Říkala jste ale, že se změny dotknou i majitelů starších obytných staveb. Jak?

Tato změna se samozřejmě nejvíce týká novostaveb. I majitelé stávajících nemovitostí však budou muset prokázat – když budou chtít svou nemovitost pronajmout či prodat – jakou energetickou spotřebu vlastně mají, a to průkazem energetické náročnosti. Tuto povinnost budou mít již od roku 2012. Novinkou v zákoně je tedy i průkaz energetické náročnosti budov pro starší stavby. Novostavby ho musí mít již druhým rokem. Průkaz popisující energetickou náročnost nemovitosti může mít velký vliv při odhadu její ceny, a tedy i při jejím prodeji nebo pronájmu.

Kde lze takový průkaz získat a co musí žadatel doložit?

Průkaz energetické náročnosti vystavují osoby oprávněné Ministerstvem průmyslu a obchodu ČR. Většinou má oprávnění k vydání energetického certifikátu projektant stavby, vystavují je i speciálně akreditované firmy. Před vydáním průkazu počítejte s prohlídkou nemovitosti a předáním projektové dokumentace. A připravte si zhruba 5 000 korun za jeho vystavení.

Jak se změny projeví v ceně nemovitostí? Můžeme očekávat zlevnění energeticky drahých domů?

Osobně se domnívám, že ano, protože lidé stoupající ceny energií pociťují čím dál výrazněji. Vývoj na trhu realit ale ovlivňuje řada faktorů, a je proto velmi obtížné přesně odhadnout, jak tomu skutečně bude.

Investovat do pasivního domu se tedy na první pohled vyplatí. Stavba takového domu ale určitě něco stojí. Lze nějak vyčíslit, o kolik procent náklady vzrostou a jaká je návratnost investice?

Pořízení pasivního bydlení s sebou určitě nese vyšší pořizovací náklady. Podle studií se již ale relativně brzy – okolo šesti let – od nákupu nemovitosti vrací právě v podobě minimálních či nulových nákladů na energie. V ČR je pasivní dům nákladnější o 10–15 % oproti standardní nemovitosti. Například v Rakousku či Německu je tento rozdíl jen okolo 5 %, protože stavební firmy už dobře ovládají technologie a existuje i státní podpora pasivních domů.

Pomineme-li státní dotace, existují nějaké komerční produkty, které s financováním zvýšených nákladů pomohou? Jak na „zelený trend“ reaguje bankovní trh?

Stejně jako v jiných oblastech, ani tady banky příliš flexibilní nejsou. Nerady se pouštějí na tenký led. Odhadci navíc neumějí správně odhadnout cenu pasivních domů a posuzují je jako standardní energeticky neúsporné nemovitosti. A to je samozřejmě špatně, protože dochází k podhodnocení stavby, což následně negativně ovlivňuje výši hypotéky… Navíc se při odhadu nebere ohled na přídavná zařízení, jako jsou fotovoltaické panely či tepelná čerpadla. V praxi to pak vypadá tak, že kupující musí uhradit velkou část nákladů na ekologicky šetrné bydlení ze svého, protože banky dnes dokážou financovat maximálně 100 procent odhadní ceny nemovitosti. Přesto se ale najdou první vlaštovky, které se snaží klientům vyjít vstříc. Dobrým příkladem je například ekologická ECO hypotéka Hypoteční banky a společnosti Partners.

Čím se tato hypotéka liší od klasické hypotéky?

ECO hypotéka je unikátní především v tom, že umožňuje připravit odhad pasivní nemovitosti podle její reálné ceny, tedy včetně přídavných zařízení či s přihlédnutím ke kvalitě použitých materiálů. Hypotéka tak kryje třeba již zmíněné solární panely či tepelná čerpadla, které tak není potřeba financovat z nevýhodně úročených půjček. Dalším plusem je cena hypotéky. Odhad ceny nemovitosti i vyřízení je u ECO hypotéky zdarma. Zajímavá je i úroková sazba, která může být oproti standardní sazbě na energeticky náročné domy až o 0,8 % nižší.

Nehrozí při státní podpoře pasivních domů podobné fiasko jako v případě ošemetné „Zelené úsporám?

Osobně očekávám, že stát bude na tomto projektu participovat výrazně, podobně jako tomu je v ostatních zemích EU, kde již pasivní bydlení hojně využívají. Bez výrazné a trvalé podpory státu by tento zákon mohl mít fatální dopad na realitní trh, protože by došlo k výraznému zdražení nového bydlení…

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Porovnat nabídky dodavatelů

Sdílejte článek, než ho smažem