Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Je český nemovitostní trh nafouknutou bublinou, které hrozí splasknutí?

Je český nemovitostní trh nafouknutou bublinou, které hrozí splasknutí?
Co je hlavním motorem změn na nemovitostním trhu a co předchází jeho přehřátí? Jak je možné, že stagnují nájmy, přestože ceny nemovitostí rostou? K čemu jsou užitečné cenové indexy a který druh nemovitosti je nejjistější investicí? Na tyto a řadu dalších zajímavých otázek se pokoušeli odpovídat odborníci na nemovitostní trh v rámci diskuze, kterou minulý týden uspořádalo Stavební fórum.

Jedním z témat, na které se diskutující zaměřili, byla (ne)existence "cenové bubliny" na nemovitostním trhu. Tedy zda jsou ceny nemovitostí reálné, či uměle nadhodnocené.  Ekonom Pavel Kohout řekl, že nechce "přilévat olej do ohně", protože problém je mimořádně složitý a nelze jednoznačně říct, zda u nás nemovitostní cenová bublina je či není. Nicméně si připravil velmi zajímavé zamyšlení nad tím, které faktory jsou hlavními tahouny změn na nemovitostním trhu.

Hlavním motorem změn je podle něj nabídka vs. poptávka, 2 hlavní faktory, do kterých se v konečném důsledku slévají složité ekonomické a sociologické souvislosti. Nabídka a poptávka konkrétně znamená vývoj objemu peněz v ekonomice vzhledem k fyzickému objemu zboží, tedy bytům, řekl Kohout. Upozornil ovšem na to, že i když se málo staví (a je tedy nízká nabídka), mohou ceny nemovitostí klesat. A to v případě, kdy objem peněz v ekonomice roste pomalu.

Cenové bublině předchází odchýlení indexu tržních cen nemovitostí od tzv. rovnovážného indexu cen nemovitostí, což prakticky znamená odchýlení od ekonomické rovnováhy. Krize vždy doprovází tzv. "credit crunch" (zadrhnutí kreditního trhu), tedy situací, kdy se banky bojí poskytovat úvěry, uvedl Kohout. Zdánlivý paradox stagnace nájmů a růstu cen nemovitostí vysvětlil velkým objemem peněz při nízké inflaci, která u nás panuje díky mezinárodnímu obchodu a konkurenci. Nízká inflace sráží výnosy dluhopisů, tím pádem také nemovitostí, a tak tlačí nájmy dolů. (Více si tomto tématu budete moci přečíst v článku, který pro Penize.CZ Pavel Kohout připravuje, najdete ho na našich stránkách v příštích dnech).

Ekonom a sociolog bydlení Martin Lux ze Sociologického ústavu AVČR pak zdůraznil, že investice do nemovitostí nelze označit za bezrizikové, což názorně dokazoval poměrně významnými výkyvy na světových nemovitostních trzích. Např. v 80. letech se ve Finsku ceny nemovitostí propadly o 40 %, něco podobného zažilo i Švédsko. "Poklesy a růsty navíc trvají déle než hospodářské cykly," upozornil Lux. V období po roce 2000 podle něj můžeme pozorovat doslova rekordní růsty a propady. Možná se dokonce nacházíme v nějaké nové fázi globální cenové bubliny, uvedl.

Vývoj cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (nominálně) 

Zdroj: OECD Economic Outlook č. 78 (prezentace M. Luxe)

Přehřátý trh?

Podle Jiřího Pácala se rezidenční trh odchyluje od reálných cen. Sazby jsou nízko a reálné příjmy ani počet obyvatel se výrazně nezvyšují. "Pokud i přesto ceny nemovitostí rostou, je to signál o nerovnováze," prohlásil Pácal.

I Martin Lux si myslí, že lze zaznamenat určité přehřátí nemovitostního trhu. Podle statistiky Českého statistického úřadu (ČSÚ) prý totiž klesá počet stavebních povolení, takže byty byly v posledních 2 letech stavěny z velké části kvůli obavě z blížícího se zvyšování DPH.

Zvyšování sazeb DPH na stavby, které nás čeká (více viz článek Zvýšení DPH na stavby pro bydlení: máme se bát?), může mít podle Luxe zásadní následky. S tím ovšem nesouhlasí Jiří Pácal. Domnívá se, že zvýšené daně nezvýší ceny, protože nezvýší množství peněz v peněženkách lidí. Podle Pácala je tento problém spíše uměle vytvořeným strašákem.

Připravili jsme pro vás nový speciál: Vše o bydlení: smlouvy, financování a legislativa
Najdete v něm mnoho praktických informací pro případ, že se rozhodnete koupit nemovitost, zvažujete, zda si pořídit byt v osobním nebo družstevním vlastnictví či se chytáte svoje bydlení vylepšit rekonstrukcí. Zajímá vás deregulace nájemného? I tomuto tématu jsme se věnovali, a to hned v několika článcích. Přejeme vám mnoho inspirativního čtení v našem speciálu Vše o bydlení: smlouvy, financování a legislativa!


Cenové indexy mohou být vhodným nástrojem pro investory

Jedním z témat diskuze byly také cenové indexy nemovitostí. Ty jsou bezpochyby velmi důležité, slouží jednak ke sledování cen, ale také k jejich analýze. S pomocí indexů je tedy např. možné testovat, zda se nacházíme (či nikoliv) v nějaké cenové bublině, řekl v rozhovoru pro Stavební fórum Martin Lux. Je-li index vytvořen pečlivě, je možné jej považovat za vhodný investiční nástroj pro řízení investic do realit.

Václav Dolanský z Fakulty strojní ČVUT se cenám na trhu nemovitostí věnuje od roku 2000, zaměřuje se hlavně na Prahu a okresy Praha-západ a Praha-východ. Cenový index podle něj registruje změny cen a může napovědět, jaký bude další vývoj. Dolanského tým dlouhodobě sleduje vývoj cen bytů, domů s pozemků v čase. "Rozhodujícím faktorem je vztah mezi nabídkou a poptávkou," uvedl Dolanský.

Institut regionálních informací (IRI) se zaměřuje na cenové pohyby kolem nemovitostí ve 335 vybraných městech. Prahu, Brno a Ostravu navíc sledují podle katastrálního území. Michal Hadač z IRI uvedl, že jako základ pro srovnávání vytvořili položku "standard bytu", která je založená na čtyřech aspektech: poloha, kategorie, plocha, opotřebování.

Vytvářením cenového indexu se věnuje i tým kolem Martina Luxe. Ten zatím vychází výhradně z údajů ČSÚ, které vyhodnocuje. Lux řekl, že jediným východiskem pro tvorbu indexu může být spolehlivá databáze cen, přičemž časové řady dostupné v ČR jsou zatím velmi krátké. Za nejvhodnější Lux považuje tzv. hedonický index, který zjišťuje nejen změnu ceny nemovitostí, ale i změnu jednotlivých atributů. Lux dále uvedl, že nejvhodnějším postupem je využít databáze poskytovatelů hypotečních úvěrů, tedy bank. Jeho tým se prý bude snažit do této věci zapojit více bankovních ústavů (v tuto chvílí již s jedním ústavem spolupracují) a vytvořit ucelený hedonický index.

Tržní nájemné – Praha 2006 

Zdroj: IRI (prezentace M. Hadače)


Nemovitost jako investice

Podle Václava Dolanského lze s 90% jistotou říct, že úspěch může očekávat investor, který ukládá peníze do stavebních pozemků. U těch lze totiž zaznamenat dlouhodobě rostoucí trend, přičemž roční zhodnocení ve výši 5 - 10 % je reálné, řekl Dolanský. Konstantní a mírný růst lze pozorovat také u rodinných domů. Nejrizikovější jsou naopak byty, které jsou prý kvůli kolísání cen vhodné pro spekulativní nákupy. Jiří Pácal dodal, že rizikovost investice do bytů může významně zvýšit fungování a chování společenství vlastníků.



Charakteristika hlavních (rekordních) cyklů ve vývoji reálných cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích

Zdroj: OECD Economic Outlook č. 78 (prezentace M. Luxe) 

Využíváte některých z existujících cenových indexů? Je podle vás na českém nemovitostním trhu cenová bublina? Investuje do nemovitostí? Do jakých a s jakým úspěchem?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-11
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

20. 9. 2006 11:32, Toilet I

Hlavně je potřeba spočítat výhodu investičních pobídek v případě, že jiná firma, která pobídku nedostala se začne soudit se státem a tenhle posraný stát pak prohraje v arbitráži.
Viz nomura a podobně (není to sice typický případ investiční posrané pobídky ale dost výřečný)

A PROTO TVRDÍM: DANĚ JSOU VYHOZENÉ PENÍZE!!!
Neplaťte daně pomůžete tím sami sobě několikrát !!!

Reagovat

 

+65
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

13. 9. 2006 18:46, viktora

Myslím, že přímo o DPH to není. Je to podle mého o tom, že čím více lidí bude věřit, že dojde ke zdražení (třeba kvůli DPH), tím je pravděpodobnější, že ke zdražení skutečně dojde. Vždyt i dnes rostou ceny novostaveb, přestože k žádné změně DPH nedošlo. Ceny rostou, protože lidé mají nějaké očekávání (růstu DPH) a zvýšené ceny již dnes obsahují budoucí zvýšení DPH. Naopak bych se nedivil, kdyby v období zvýšení DPH ceny klesly. Podobně, jako to bylo těsně po vstupu ČR do EU, kde se spekulovalo o růstu cen po vstupu do EU. Ceny ale naopak klesly.

Reagovat

 

-3
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Fredy 13. 09. 2006 18:19)

Další příspěvky v diskuzi (52 komentářů)

25. 9. 2006 | 8:02 | Fredy

V současné době se investoři z Holandska zaměřují na rekreační domky. Ale jejich zájmem jsou domky pro seniory. Tedy něco jako bydlení na důchod.
Proč myslíte, že Investoři musí být jen spekulanti? Proč myslíte, že to...
více

22. 9. 2006 | 15:36 | jirka k.

V bublině jsou zcela určitě podle všech hledisek. Prasknout však zatím nemusí. I ze světa jsou případy, že trh vydržel v přehřáté pozici i několik let. více

22. 9. 2006 | 13:27 | XXL

A u staršího bytu je zahrnut do ceny, takže ho platím zas. více

22. 9. 2006 | 13:22 | Jarmila

Ne bydlení, ale domy. Třeba kancelářské prostory a dole v přízení obchodní a pod tím ještě garáže v několika patrech. Zářivý příklad máte v Praze 4 (sídlí tam m.j. GE Money, Salve Group, Microsoft a další). Takových investicí...více

22. 9. 2006 | 9:50 | karla

Jezevec je trouba. To zda ceny zvýší nebo nezvýší DPH není věcí matematiky. Stejně jako ve slohu, asi i u matiky, moc Jezevec pozor nedával. více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Dozorčí rada BCPP, Zdaňování výnosů z hypotečních zástavních listů, Splynutí cenného papíru, petr fiala, zaměstnání, e-shopy, daň z příjmů, monte dei paschi di siena, Mall.cz, Gardavský, investiční aukce, asijský trh, zákon o některých podmínkách podnikání v oblasti cestovního ruchu, účetní systém, smlouva na řad, obvyklá cena, BTC, úspornost

4J09252, 8S68414, 5T51986, 4Z41609, 6T05141

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK